Siết phân lô, chuyên gia dự báo: Một lượng lớn đất nền diện tích lớn sẽ bị rao bán “hạ giá” trong thời gian tới

Luật Kinh doanh Bất động sản (Sửa đổi) được thông qua ngày 28/11 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III. Luật này sẽ chính thức có hiệu lực từ 1/1/2025.

Theo giới đầu tư và chuyên gia, khi quy định này chính thức có hiệu lực sẽ tác động đến thị trường bất động sản.

Nhìn nhận về vấn đề này, ông Nguyễn Hùng Cường, môi giới đến từ Hà Nội cho rằng, cần tách bạch 2 nhóm. Nhóm thứ nhất, các nhà đầu tư mua lô đất to, xây lối đi chung, chia làm nhiều nền để bán và không xây dựng. Nhóm thứ 2, mua lô đất to trong ngõ sâu ở khu vực đông dân cư, phân 2-3 lô và xây nhà, dành lại lối đi chung và rao bán.

Đối với nhóm một, đất phân lô thông thường có vị trí xa trung tâm, nằm ở ngoại thành vì nhà kinh doanh chỉ mua đi bán lại có lời. Ông Cường nhấn mạnh, loại hình này nên cấm vì không tạo ra giá trị. Đối với loại hình thứ 2, ông Cường đánh giá, về thực tế, nhà nhỏ trong ngõ sâu được tách từ lô đất lớn ở các khu vực đông dân cư như Thủ đô Hà Nội, lại đáp ứng nhu cầu ở thực tế, và tạo ra giá trị kinh tế.

Theo ông Cường, việc siết phân lô nếu chính thức có hiệu lực sẽ tác động trực tiếp đến người có nhu cầu mua nhà nhưng tài chính nhỏ. Đối với đội nhóm nhà đầu tư chuyên mua lô đất, tách thửa và rao bán sẽ gặp khó khăn. Họ buộc phải điều chỉnh kế hoạch kinh doanh vì đất tách thửa sẽ không còn là “món ăn” ngon.

Trong khi đó, ông Vũ Trường Thắng, Tổng giám đốc WinHousing nhận định: “Đây là một tín hiệu tích cực cho quy hoạch phát triển đô thị, bởi việc phân lô tràn lan thời gian qua đã dẫn đến phá vỡ quy hoạch. Đặc biệt, nhiều người mua thuộc nhóm đầu tư để đó, và để cỏ mọc um tùn. Nhu cầu sử dụng thực tế thấp. Điều này gây lãng phí nguồn lực. Việc phân lô tách thửa không chỉ ở khu vực đô thị mà nhiều nhà đầu tư còn về tận các vùng quê để triển khai mô hình này”.

Tuy nhiên, theo ông Thắng: “Siết phân lô cũng sẽ làm hụt đi nguồn cung ở phân khúc đất giá rẻ này. Khi đó những nhà đầu tư có nguồn vốn thấp cũng phải tính toán rất nhiều trước quyết định mua một sản phẩm “chính tắc” với mức giá cao hơn”. Vị này cho rằng, quy định này có thể tạo bất cập đó là, với những người có nhu cầu sử dụng thật, như cha mẹ tách cho con cái thì có bị khó khăn hay không?

Trên góc độ nhìn nhận khác, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, dự báo, phân khúc đất nền sẽ gặp khó khăn khi Luật này chính thức có hiệu lực.

Lý giải điều này ông Tuấn phân tích, hiện 90% giao dịch mua bán đất nền trên thị trường hiện nay đến từ các sản phẩm phân lô tự do của cá nhân, những công ty bất động sản nhỏ phát triển mô hình đất nền tự phân lô.

Theo ông Tuấn, cá nhân xin phân lô tách nền luôn dễ dàng hơn so với doanh nghiệp triển khai dự án, xin giấy phép. Vì loại hình này có mức giá đa dạng, diện tích nhỏ, nên dễ thanh khoản. Đối với nhà đầu tư mua lô đất to và tách thửa, rao bán rất ưa chuộng vì hình thức mua bán tự do, ít lập dự án chính quy.

Ông Tuấn cho rằng, việc siết chặt phân lô cũng đồng nghĩa loại hình đất nền sẽ gặp khó khăn do nguồn cung khan hiếm, bị thu hẹp. Người mua cũng khó tiếp cận do nguồn cung khan hiếm.

Vị này dự báo những nhà đầu tư ôm lô đất diện tích lớn có thể sẽ buộc phải rao bán “hạ giá”. Nguồn hàng giảm giá sẽ đến từ những nhà đầu tư lỡ ôm đất với mục đích phân lô, tách thửa kiếm lời. Khi thanh khoản chậm, chủ đất buộc phải hạ giá. Tuy nhiên, vì giá trị lớn nên sản phẩm đất nền diện to sẽ kén khách và khiến người mua có thể “ép giá” chủ đất. Do thanh khoản đất nền giảm cũng sẽ đẩy thị trường thêm khó khăn trong bối cảnh trầm lắng đang kéo dài.