Siết tín dụng bất động sản: Bài học lớn từ Trung Quốc

Nhằm quản lý thị trường bất động sản, Trung Quốc đã ban hành chính sách giới hạn tín dụng vào bất động sản với 3 "lằn ranh đỏ" gồm: Tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản (không bao gồm các khoản ứng trước) tối đa 70%, tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu tối đa 100% và tỷ lệ thanh toán tiền mặt/nợ ngắn hạn. Nếu vượt cả ba "lằn ranh đỏ" đó, chủ đầu tư đó sẽ không được phép vay thêm tiền từ ngân hàng.

Sau một năm siết tín dụng, Trung Quốc buộc phải sửa sai bằng cách nới lỏng chính sách từ cuối tháng 4

"Điều này có nghĩa các công ty bất động sản không thể vay thêm vốn từ ngân hàng và tổ chức tài chính khác nếu chưa thanh toán khoản nợ hiện tại hoặc cải thiện tỷ lệ nợ tổng thể", bà Esther Liu - Giám đốc S&P Global Ratings giải thích.

Theo thống kê ở thời điểm cuối năm 2020, chỉ 6,3% công ty bất động sản Trung Quốc tuân thủ các giới hạn về nợ nên khi "vòng kim cô" siết chặt, họ phải chịu tác động gần như ngay lập tức. Không có tiền chi trả nhà thầu thi công, hàng loạt dự án phải đình trệ.

Chỉ tính riêng "gã khổng lồ" Trung Quốc China Evergrande đã có gần 800 dự án tại 200 thành phố khắp cả nước không thể hoàn thành. Những thương hiệu bất động sản từng được coi là khỏe mạnh về tài chính như Shimao Group Holdings, Sunac China Holdings… cũng gặp khó.

Nguồn cung nhà ở thiếu hụt đột xuất trong khi nhu cầu nhà ở vẫn tăng theo lẽ tự nhiên đã khiến giá nhà tại Trung Quốc tăng vọt. Không chỉ vậy, nhiều dự án không thể tiếp tục triển khai cũng ảnh hưởng lên thị trường việc làm. Cuối cùng, bản chất vấn đề và kết quả vẫn không thay đổi.

Kinh tế Trung Quốc đã phải trả giá đắt vì việc siết tín dụng bất động sản, khiến nước này phải nới lỏng chính sách từ cuối tháng 4 vừa qua.

Mới đây, theo hai nguồn tin cho biết 3 nhà phát triển bất động sản tư nhân lớn nhất Trung Quốc với tình trạng tài chính tốt đã được chính quyền Trung Quốc yêu cầu phát hành trái phiếu trong tuần này để giúp thúc đẩy tâm lý thị trường.

Các nguồn tin cũng cho biết thêm các công ty chứng khoán sẽ phát hành đồng thời các hợp đồng hoán đổi rủi ro tín dụng (CDS) hoặc chứng quyền giảm thiểu rủi ro tín dụng (CRMW) để thu hút các nhà đầu tư mua trái phiếu, giúp các nhà phát triển bất động sản tư nhân huy động vốn từ thị trường.

Xác định đối tượng sàng lọc

Trung Quốc rõ ràng là một bài học lớn cho các nước đi sau như Việt Nam. Thắt chặt dòng vốn vào bất động sản cũng là động thái đang diễn ra ở Việt Nam. Tuy nhiên, quyết định trên diễn ra trong bối cảnh kinh tế vừa gượng dậy sau Covid-19, đã khiến thị trường bất động sản Việt gặp cảnh "khó chồng khó", nhà đầu tư thể hiện rõ tâm lý e dè.

Tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp vốn là hai kênh cấp vốn chính cho các dự án bất động sản nhưng trong tháng 4/2022, không có doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu (dù trước đó BĐS luôn thuộc nhóm ngành có giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành cao nhất).

Còn về tín dụng ngân hàng: theo báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam tính đến hết quý I năm nay, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 2,23 triệu tỷ đồng, tuy tăng 2,24% so với đầu năm, nhưng thấp hơn nhiều mức tăng trên 5% dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế.

Không thể đánh đồng những chủ đầu tư năng lực yếu kém, các dự án chậm triển khai với những đơn vị uy tín, dự án thanh khoản tốt, đúng tiến độ.

Nguồn vốn tín dụng ngân hàng tài trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản hiện chỉ chiếm khoảng 35% - tương đương 0,78 triệu tỷ đồng, phần lớn là các khoản cho vay mua và sửa chữa nhà ở. Như vậy, nguồn vốn tín dụng ngân hàng dành cho đầu tư, kinh doanh bất động sản không chỉ giảm tốc, mà còn giảm cả về tỷ trọng.

Việc siết chặt chính sách với hai nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp), trong khi việc thu hút nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư bất động sản, Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản…hay kênh đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài) cần rất nhiều thời gian sẽ khiến các doanh nghiệp bất động sản ngày càng gặp khó trong tiếp cận thị trường vốn.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam kiến nghị cần hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản theo hướng phân biệt rõ hơn bất động sản phục vụ nhu cầu thiết yếu và không thiết yếu để ưu tiên tập trung nguồn vốn.

Theo các chuyên gia tài chính: Cần có những chính sách riêng, không thể đánh đồng những chủ đầu tư năng lực yếu kém, các dự án chậm triển khai, chôn tiền nhà đầu tư với những đơn vị uy tín, dự án thanh khoản tốt, đúng tiến độ, tạo ra giá trị thực.

Ông Bùi Xuân Dũng - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) khẳng định, bất động sản là một ngành kinh tế quan trọng với những đóng góp không thể phủ nhận trong thời gian qua. Việc vô tình chặn đà tăng trưởng sẽ kéo theo tác động tiêu cực tới nhiều ngành khác.

"Phải chăng cơ quan quản lý cần sớm đưa ra những chính sách riêng mang tính đặc thù để vừa điều tiết, vừa thanh lọc thị trường, kịp thời khơi thông nguồn vốn, đặc biệt với những chủ đầu tư uy tín với những dự án chất lượng, đảm bảo tiến độ, tính thanh khoản tốt, mang lại nhiều giá trị cho xã hội" – ông Dũng khẳng định.