Siết tín dụng và giá bất động sản

Giá bất động sản tăng, giao dịch thành công không nhiều

Anh Nguyễn Anh Tuấn, vừa bán xong căn hộ 72 m2 ở quận Hà Đông (Hà Nội) sau 8 năm sử dụng, với giá 1,96 tỷ đồng (chưa bao gồm thuế phí chuyển nhượng) nói: "Tôi không ngờ mình bán được giá như vậy, nhưng đến khi đi mua căn hộ khác mới biết, giá nhà chung cư đang tăng tầm 200 triệu/căn".

Theo anh Tuấn, thời điểm này năm ngoái căn hộ của anh muốn bán chỉ có giá quanh mốc 1,7 tỷ và căn hộ mà anh muốn mua cũng chỉ 2,2 tỷ đồng. Và sau mấy tháng, căn hộ anh đang muốn mua lên giá 2,5 tỷ đồng.

"Giá nhà chung cư đang tăng, nếu không mạnh dạn vay thêm tiền thì không thể đổi sang căn hộ rộng hơn được"- anh Tuấn khẳng định.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, giá nhà chung cư tại một số khu vực cũng đang tăng mạnh. Chị T.T.P (35 tuổi) ở tòa nhà Rice City ( Long Biên, Hà Nội) chia sẻ : năm 2021, tại tòa nhà chị ở có căn hộ 45m2 rao bán 900 triệu đồng thì nay cũng căn hộ đó được rao bán 1,2 tỷ đồng.

Sau thời gian nằm im do ảnh hưởng của dịch Covid-19, nguồn cung bất động sản (BĐS) trên cả nước dần mở lại nhưng số lượng dự án BĐS mới giảm mạnh do các khó khăn như thủ tục pháp lý, quỹ đất và nguồn vốn đầu tư dẫn đến tình trạng hạn chế dự án đủ điều kiện triển khai bán hàng. Cùng với đó, tâm lý khách hàng có nhiều e ngại khi nhiều ngân hàng siết chặt chặt tín dụng, chậm giải ngân.

Trong bối cảnh đó, giá bán BĐS tăng hầu hết ở tất cả các phân khúc và các địa phương trên cả nước. Nhiều khu vực, BĐS đã thiết lập mặt bằng giá mới, bất chấp nhiều quy định thắt chặt hoạt động cho vay với việc sử dụng vốn vay liên quan đến BĐS nhằm kiểm soát rủi ro của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) phần nào ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư.

Điển hình như tại Hà Nội, giá bán căn hộ quý II/2022 đạt 49 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý. Tại TPHCM, giá bán căn hộ cũng tăng 3% theo quý, đạt trung bình 65 triệu đồng/m2…

Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - BĐS (Datxanh Services), 6 tháng cuối năm, tại thị trường Hà Nội, sự xuất hiện các dự án căn hộ siêu sang trong 2021 cùng với sự gia tăng chi phí đầu vào đã khiến mặt bằng giá căn hộ tại đây giữ xu hướng tăng.

Còn tại TPHCM, trong 6 tháng cuối năm, nguồn căn hộ dự kiến giảm so với 6 tháng đầu năm, tập trung triển khai ở các khu đô thị tại khu Đông và các dự án quy mô nhỏ tại khu Tây - Bắc. Giá bán dự kiến tăng trưởng từ 5% - 10%/năm trong thời gian tới. Thị trường có nguồn cung thấp, giá bán cao nên thanh khoản đang hạn chế.

TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao bộ phận đầu tư Savills Việt Nam nhận định thị trường từ nay đến cuối năm diễn biến trong bối cảnh nguồn cung nhà ở tiếp tục thiếu hụt, giá bán duy trì mức cao và thanh khoản chậm.

Ông Khương cho rằng các nhà đầu tư hiện đang đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao dẫn đến tính thanh khoản thấp vì khả năng chi trả của người dân bị hạn chế.

Siết vốn vay hay nắn dòng chảy tín dụng vào bất động sản?

Định hướng siết tín dụng BĐS của NHNN có lẽ ngày càng rõ nét hơn, khi mới đây, cơ quan này đưa ra dự thảo Thông tư Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Thống đốc NHNN Việt Nam quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng. Theo đó ngân hàng không được cho vay vốn để thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật; mua vàng miếng…

Theo NHNN, thời gian qua một số tổ chức tín dụng cho vay khách hàng cá nhân với mục đích tiêu dùng, sinh hoạt liên quan đến BĐS với số tiền lớn, tiềm ẩn rủi ro nếu xảy ra biến động trên thị trường BĐS.

Do đó, để kiểm soát rủi ro đối với khoản cho vay phục vụ nhu cầu đời sống liên quan đến BĐS, cần quy định chặt chẽ hơn (quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ...) đối với khoản cho vay phục vụ nhu cầu đời sống để mua nhà ở; xây dựng, cải tạo nhà ở; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây nhà.

Nhận định về động thái "siết" cho vay BĐS của ngành ngân hàng, chuyên gia kinh tế, TS Phạm Anh Khôi cho rằng đây là việc cần thiết để lành mạnh hóa thị trường BĐS, giảm thiểu các rủi ro cho nền kinh tế. Động thái này còn góp phần thanh lọc được các nhà đầu tư và các doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu kém hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn và kinh doanh tràn lan.

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Quang Thuân - chuyên gia tài chính, CEO FiinRatings cho rằng thực chất các biện pháp của NHNN thời gian qua không phải là "siết" cho vay BĐS mà là nắn dòng vốn tín dụng vào những phân khúc có mức độ kiểm soát rủi ro tốt hơn, bởi không phải phân khúc BĐS nào cũng rủi ro.

Phần lớn giới chuyên gia cho rằng cần thiết phải siết cho vay BĐS, nhưng việc cần quan tâm hơn là hỗ trợ cho vay đối với các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, sớm có sản phẩm BĐS đưa ra thị trường. Đồng thời, cung cấp vốn tín dụng cho dự án đang trong quá trình thực hiện và chuẩn bị đưa sản phẩm BĐS cung cấp cho thị trường. Đây là điều cần thiết và quan trọng vì nếu nguồn cung BĐS không đáp ứng được sự tăng lên của nhu cầu sẽ đẩy giá lên và tạo ra rất nhiều hệ lụy.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng đề xuất cung cấp vốn vay cho những người có nhu cầu ở thực, đặc biệt là những người mua nhà lần đầu. Điều này hoàn toàn phù hợp với mục tiêu thanh lọc, làm cho thị trường BĐS giảm bớt nhà đầu cơ.

Dưới góc độ doanh nghiệp ông Lê Hoàng Hoán - Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Đất Việt chia sẻ với báo giới rằng, doanh nghiệp BĐS phụ thuộc nhiều vào vốn tín dụng ngân hàng. Đây là một trong những nhân tố thúc đẩy sự tăng trưởng thị trường BĐS, do vậy, những động thái thắt chặt hay nới lỏng của chính sách tín dụng đều ảnh hưởng trực tiếp đến lĩnh vực này. Việc hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường BĐS là nội dung quan trọng nhằm khơi thông dòng vốn, đảm bảo sự phát triển của thị trường theo hướng minh bạch, ổn định.

Ngoài ra, vẫn theo ông Hoán, không nên thực thi chính sách siết chặt nguồn vốn vào BĐS theo kiểu cào bằng, chung chung cho tất cả các dự án, mà cần phân loại dự án để có hướng quản lý phù hợp mà không gây tác động xấu tới thị trường. Tình trạng thiếu nguồn cung của thị trường BĐS đã được cảnh báo liên tục từ năm 2020 đến nay. Hàng loạt dự án không thể nhúc nhích vì vướng cơ chế, chính sách. Nay nếu doanh nghiệp bị cắt tín dụng thì các dự án dù có được phê duyệt cũng sẽ không thể triển khai.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM:

Các tổ chức tín dụng "ngại" cho doanh nghiệp bất động sản vay

Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang có những tác động tiêu cực đến thị trường BĐS.

Cụ thể, trong dự thảo này Ngân hàng Nhà nước sử dụng từ "kiểm soát" việc cho vay mua, kinh doanh BĐS và "kiểm soát" việc cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn dẫn đến luồng dư luận cho là Ngân hàng Nhà nước định hướng "thắt chặt" tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, bao gồm cả BĐS cao cấp. Hệ quả là các tổ chức tín dụng "ngại" hoặc không dám cho vay đối với doanh nghiệp BĐS, nhà đầu tư thứ cấp và kể cả cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua BĐS, nhà ở.

Điều này sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững của thị trường BĐS trong thời gian tới.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - Học viện Tài Chính:

Siết tín dụng giúp kìm hãm độ nóng thị trường nhưng không giải quyết tận gốc các cơn "sốt đất"

Việc ngân hàng siết chặt dòng tín dụng vào BĐS chỉ là một trong những nhân tố có thể giúp kìm hãm độ nóng của thị trường, kìm giữ được những nhà đầu cơ hoặc nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tín dụng lớn. Tuy nhiên vẫn còn những nguồn vốn khác đổ vào BĐS. Do đó, theo tôi, siết tín dụng BĐS chỉ góp phần hạ nhiệt thị trường chứ không thể giải quyết được tận gốc các cơn "sốt đất". Tuy nhiên, việc chủ yếu là các doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu và phát hành đến hơn 40% lượng trái phiếu trên thị trường cũng là vấn đề cần xem xét. Bởi rõ ràng đầu tư vào BĐS là rất quan trọng nhưng để vốn vào lĩnh vực này nhiều quá rất dễ tạo ra bong bóng cũng như tiềm ẩn nhiều nguy cơ không chỉ cho lĩnh vực BĐS mà còn cho cả ngân hàng, đặc biệt đây lại là những trái phiếu của các doanh nghiệp chưa niêm yết.

T.H (ghi)