Siêu dự án 100 tỷ USD gần Singapore của Trung Quốc khiến tất cả mọi người "hoảng sợ"

Tại một nơi ở miền Nam Malaysia, những thảm cỏ và bụi hoa xinh đẹp bao bên ngoài showroom rộng lớn của Country Garden Holdings bất ngờ kết thúc ở một hàng rào dây thép gai trông có vẻ mỏng manh. Khung cảnh ở phía xa xa bị bao phủ bởi một lớp bụi mờ mờ, ẩn hiện những chiếc cần trục của một đại công trường. Đó là nơi mà tập đoàn bất động sản đến từ Trung Quốc đang xây dựng một thành phố 100 tỷ USD, ở giữa biển.

Trong khi những người mua Trung Quốc đang tạo nên cơn sốt và khiến giá nhà từ Vancouver đến Sydney tăng vọt, ở góc này của Đông Nam Á, chính các công ty Trung Quốc đang khuấy đảo thị trường ở chiều ngược lại: tung ra hàng trăm nghìn căn hộ mới và đẩy giá xuống thấp. Họ đặt cược rằng Johor Bahru – một thành phố nằm gần Singapore – sẽ trở thành Thâm Quyến tiếp theo.

“Mỗi dự án do Trung Quốc xây dựng cung cấp hàng nghìn căn hộ và khiến mọi người hoảng sợ”, Siva Shanker, trưởng bộ phận đầu tư tại Axis-REIT Managers Bhd. Và là cựu Chủ tịch Hiệp hội môi giới bất động sản Malaysia – nói. “Chúa mới biết ai sẽ mua những căn hộ này khi chúng hoàn thành và câu hỏi lớn hơn nữa là ai vào đó ở”.

Trung Quốc tìm đến Malaysia trong bối cảnh tại nhiều thành phố của Trung Quốc thị trường bất động sản đang trầm xuống, buộc một số trong các công ty xây dựng lớn nhất thế giới phải tìm kiếm cơ hội ở nước ngoài để bù đắp cho những “thành phố ma” không có người ở mà họ đã xây dựng khi kinh tế Trung Quốc bùng nổ. Và họ cho rằng đặc khu kinh tế này là địa điểm lý tưởng, nơi có diện tích gấp 3 lần Singapore.

Thành phố rừng rộng gấp 4 lần Central Park

Quy mô của dự án sẽ khiến người ta phải choáng váng. Thành phố rừng (Forest City) của Country Garden được xây dựng trên 4 đảo nhân tạo, sẽ là nơi ở của 700.000 người trên một diện tích gấp 4 lần Central Park của New York. Tại đây sẽ có các tòa nhà văn phòng, công viên, khách sạn, trung tâm mua sắm và một trường quốc tế. Công trình khởi công từ tháng 2 năm ngoái và theo công ty thì đã có 8.000 căn hộ được bán.

Mô hình phối cảnh của dự án Thành phố rừng. Nguồn: Bloomberg.

Đây là dự án lớn nhất trong số 60 dự án ở đặc khu kinh tế Iskandar Malaysia. Sự ra đời của thành phố rừng khiến giá các dự án còn lại giảm mất 30%. Theo công ty tư vấn bất động sản CH Williams Talhar&Wong, trung bình giá mỗi foot vuông ở khu vực Johor Bahru (JB) đã giảm 10%.

Là đối tác của chính quyền Johor, Country Garden cũng đã triển khai một dự án ở đây vào năm 2013, có tên gọi Danga Bay. Đã có gần 10.000 căn hộ được bán ra. Trong khi đó tập đoàn quốc doanh Greenland Group (Trung Quốc) đang phát triển 1 dự án hỗn hợp văn phòng và nhà ở với diện tích 128 mẫu Anh tại Tebrau, cách trung tâm thành phố gần 20 phút lái xe. Guangzhou R&F Properties thì vừa bắt đầu giai đoạn 1 của dự án Princess Cove với 3.000 căn hộ.

Country Garden tự tin vào triển vọng của thành phố rừng bởi vị trí của nó ở gần với Singapore và kinh tế của khu vực đang tăng trưởng tốt.

Tuy nhiên theo Alice Tan, lãnh đạo của công ty môi giới bất động sản Knight Frank, vẫn còn phải chờ xem 5 năm tới thị trường hấp thụ nguồn cung này như thế nào.

Dẫu vậy thì trước mắt, sự đổ bộ của các công ty Trung Quốc đã ảnh hưởng đến những công ty địa phương như UEM Sunrise Bhd., Sunway Bhd. và SP Setia Bhd. – những cái tên đã phát triển các dự án ở quanh đây trong nhiều năm qua theo kế hoạch phát triển địa phương của Chính phủ. 6 tháng đầu năm 2016, lợi nhuận của UEM đã giảm tới 58%.

Trung Quốc dẫn đầu lượng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào Iskandar. Nguồn: Bloomberg.

"Iskandar giống hệt Thâm Quyến 10 năm về trước"

Cách đây 1 thập kỷ, Malaysia quyết định tận dụng sự phát triển của Singapore bằng cách xây dựng đặc khu kinh tế Iskandar nằm trên eo biển kết nối 2 quốc gia. Mục tiêu là đạt được thành công tương tự như Thâm Quyến – thành phố nằm gần Hồng Kông đã phát triển từ 1 làng chài thành thành phố sầm uất 10 triệu dân chỉ trong 3 thập kỷ. Năm 2006, quỹ đầu tư quốc gia Khazanah Nasional vạch kế hoạch 20 năm phát triển với số vốn cần đến là 383 tỷ ringgit (tương đương 87 tỷ USD).

Vì mức chi phí đắt đỏ và giá nhà ở Singapore quá cao, một số công ty đã chuyển tới Iskandar, trong khi các trung tâm thương mại và bảo tàng, công viên ở JB trở thành điểm đến ưa thích của khách du lịch Singapore. Trong trung tâm thành phố, người trẻ Malaysia hẹn hò ở các quán cà phê. Dòng tiền mới đang giúp những cửa hàng có từ thời thuộc địa thay da đổi thịt.

Bên ngoài thành phố, ở khu gần bờ biển là hàng loạt nhà máy dầu cọ cùng những dự án bất động sản cao cấp, trong đó có Horizon Hills, khu township rộng 1.200 mẫu có sân golf 18 lỗ.

Nguồn cung nhanh chóng vượt cầu. Để có thể bán hàng trăm căn hộ được hoàn tất mỗi tháng, một số công ty mời khách từ Trung Quốc sang. Tháng 5 năm ngoái, hãng máy bay giá rẻ AirAsia đã mở đường bay thẳng nối JB với Quảng Châu. Trong chuyến bay đầu tiên, 150 trên tổng số 180 ghế đã được Country Garden đặt trước cho khách mua nhà của mình.

Đón đầu những chiếc xe buýt chở khách về thành phố rừng là hàng chục công ty môi giới bất động sản. Họ được dẫn đến khu trưng bày phối cảnh dự án, nơi có những mô hình tòa nhà cao đến đầu người. Căn hộ mẫu có sàn lát đá cẩm thạch và nội thất sang trọng. Căn hộ 2 phòng ngủ có giá khoảng 181.400 USD, bằng 20% so với giá căn hộ tương tự ở trung tâm Singapore.

Nỗi lo bong bóng

Tuy nhiên JB chẳng phải là Thâm Quyến. Hàng tỷ USD được các công ty Hồng Kông và Đài Loan rót vào đặc khu kinh tế nằm ở phía Nam tỉnh Quảng Đông trong những năm 1980 và 1990 nhanh chóng bị đè bẹp bởi dòng vốn đầu tư từ Chính phủ Trung Quốc. Các nhà máy mọc lên như nấm ở dọc bờ biển Trung Quốc.

Còn ở Malaysia, đầu tư đang tăng trưởng chậm lại, giảm từ mức hơn 6% của quý trước xuống còn 2% trong quý III/2016 (so với cùng kỳ năm trước). Giá trị các bất động sản bán ra ở Malaysia cũng giảm gần 11% trong năm 2015, và ở JB còn giảm tới 32%.

Theo dữ liệu từ Trung tâm thông tin bất động sản Malaysia, có hơn 350.000 ngôi nhà tư nhân đang được quy hoạch hoặc xây dựng ở Johor, nhiều hơn tổng số nhà tư đã được xây ở Singapore. Thành phố rừng có thể cung cấp thêm 160.000 căn trong 30 năm tới.

“Đất quá nhiều và quá rẻ. Nhưng người mua không hiểu rằng khi nguồn cung không khan hiếm thì giá trị của bất động sản chẳng thể tăng lên”, Alan Cheong – chuyên gia đến từ Savills Singapore – nói.

Các công ty bất động sản cũng không được Chính phủ hỗ trợ, thậm chí còn có những biện pháp được thiết kế để ngăn nhà đầu tư nước ngoài thổi giá. Năm 2014, Malaysia tăng gấp đôi giá trị tối thiểu của những ngôi nhà mà người nước ngoài có thể mua lên 1 triệu ringgit, đồng thời tăng thuế đánh vào thặng dư vốn lên 30% áp dụng đối với các bất động sản mà người nước ngoài bán lại trong vòng 5 năm kể từ ngày mua.

Công trường xây dựng của Country Garden, dự án Danga Bay. Nguồn: Bloomberg.

Hoảng sợ trước các nhà đầu tư Trung Quốc, tập đoàn Rowsley của tỷ phú Singapore Peter Lim đã quyết định rút khỏi thị trường Iskandar, thay vào đó chuyển dự án ở Vantage Bay thành trung tâm y tế và thể dục thẩm mỹ. Ông cho rằng không thể cạnh tranh nổi với các công ty Trung Quốc có nguồn lực tài chính hùng mạnh và phát triển dự án quy mô lớn.

Còn UEM – tập đoàn sở hữu nhiều đất nhất ở Iskandar, thì đang bán bớt đất cho các nhà máy với hi vọng thúc đẩy hoạt động kinh tế của khu vực. “Các ngành sản xuất mới là con ong chúa tạo nên việc làm và của cải cho người dân địa phương, từ đó tạo ra nguồn cầu cho những ngôi nhà mà chúng tôi đang xây dựng”, CEO của UEM nói.

Trong khi đó, những môi giới bất động sản vẫn hăng say nói về giấc mơ một thành phố thông minh, hiện đại tràn đầy năng lượng được lấp đầy bởi những công dân giàu có và hạnh phúc.

“Sẽ mất thời gian để tập hợp tất cả những mảnh ghép: cơ sở hạ tầng, hoạt động sản xuất, trường học, bệnh viện và đủ dân số lấp đầy các dự án đang mọc lên. Nhưng tôi hoàn toàn tin tưởng rằng cuối cùng thì điều đó cũng sẽ diễn ra”, Ho Kiam Kheong – người phụ trách mảng bất động sản của Rowsley nói.