So sánh hệ số nợ của các doanh nghiệp bất động sản

Doanh nghiệp bất động sản nào đang nợ nhiều nhất?

Nếu so về số tuyệt đối, tại 30/06/2022, tổng nợ phải trả của 2 ông lớn Vinhomes và Novaland gần như xấp xỉ nhau, lần lượt bằng 189 nghìn tỷ đồng và 195 nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên, khi đặt trong tương quan với tổng nguồn vốn, nợ phải trả của Novaland chiếm tới 81%, còn Vinhomes chỉ chiếm 59% tổng nguồn vốn.

Một số doanh nghiệp bất động sản như Đất Xanh, Hà Đô,.. cũng có hệ số nợ phải trả/tổng tài sản trên 50%.

Nguồn: Tổng hợp BCTC bán niên soát xét của các DN

Hệ số nợ phải trả/Tổng nguồn vốn phản ánh tài sản của công ty đang được tài trợ chủ yếu từ nguồn nào, Vốn chủ sở hữu hay Nợ phải trả. Hệ số càng lớn, mức độ phụ thuộc vào nợ phải trả của công ty càng cao.

Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc tài chính của công ty bất ổn. Vì trong nợ phải trả bao gồm các khoản phải trả (hay các khoản chiếm dụng vốn từ nhà cung cấp, khách hàng, người lao động, Nhà nước (Thuế),...) và nợ vay (chủ yếu từ các tổ chức tín dụng).

Đặc thù của các khoản phải trả là không phải chịu lãi suất, có tính gối đầu và không thể thiếu trong các giao dịch kinh doanh. Ở góc độ tích cực, có thể thấy rằng doanh nghiệp cần có uy tín mới được các đối tác cho nợ, đồng thời Ban lãnh đạo công ty cũng phải có kế hoạch tài chính hợp lý mới chiếm dụng được nguồn vốn kinh doanh từ các đối tác mà không phải mất chi phí vốn.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng nên lưu ý đến số dư của các khoản phải trả có dấu hiệu tăng đột biến bất thường hay chiếm tỷ trọng quá lớn. Đặc biệt, những khoản như phải trả người lao động, phải trả khác... có thể là dấu hiệu sớm cảnh báo khó khăn trong việc thanh toán công nợ.

Về nợ vay, đây là khoản mục thường xuyên bị "để ý" trên báo cáo tài chính của các doanh nghiệp BĐS. Theo thống kê BCTC hợp nhất bán niên 2022 soát xét của 8 doanh nghiệp BĐS lớn trên sàn chứng khoán, một điểm chung là đa số dư nợ vay đều tăng so với thời điểm đầu năm.

Nguồn: Tổng hợp BCTC bán niên soát xét của các DN

Trong đó, dư nợ của Vinhomes tăng tới gần 12.000 tỷ, Novaland tăng hơn 8.000 tỷ, Nhà Khang Điền tăng 3.200 tỷ so với thời điểm 1/1/2022, bao gồm cả dư nợ vay ngắn hạn và dài hạn.

Nợ vay từ ngân hàng và phi ngân hàng

Trong 6 tháng đầu năm, Vinhomes tăng nguồn vốn chủ yếu từ kênh quen thuộc nhất: Ngân hàng. Dư nợ vay ngân hàng của Vinhomes đến 30/06 là 7.677 tỷ đồng, tăng 6.930 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm.

Techcombank là ngân hàng đang cho Vinhomes vay ngắn hạn nhiều nhất, với dư nợ ngắn hạn cuối quý II là 1.400 tỷ đồng. Hạn mức này theo thuyết minh BCTC đến hạn trả tháng 9/2022, lãi suất thả nổi, kỳ đầu với khoản vay có TSBĐ là 5,5%/năm, với khoản vay không có TSBĐ là 7,5%/năm.

Vietcombank là ngân hàng đang cho Vinhomes vay dài hạn nhiều nhất, với dư nợ tại cuối quý II là 6.374 tỷ đồng.

Tương tự Vinhomes, Nhà Khang Điền tăng dư nợ trong kỳ chủ yếu từ nợ vay ngân hàng, ngoài các khoản vay với mục đích tài trợ dự án cụ thể và được thế chấp bằng quyền phát sinh từ dự án còn có các khoản vay với mục đích đầu tư góp vốn vào công ty con.

Hình ảnh minh họa

Mặc dù ghi nhận tình hình chung nguồn tăng vốn của các doanh nghiệp bất động sản đến nhiều từ nợ vay ngân hàng nhưng cũng có trường hợp ngược lại.

Như Novaland chẳng hạn, họ vay ngân hàng, vay từ bên thứ ba (các quỹ) và phát hành trái phiếu.

Nợ vay của Novaland đến cuối quý II tăng hơn 8.000 tỷ nhưng nợ vay ngân hàng lại giảm gần 4.000 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm.

Bên cạnh vay ngân hàng, vay vốn từ bên thứ 3 cũng giảm hơn 700 tỷ. Phần bù toàn bộ đến từ nguồn phát hành trái phiếu, tăng khoảng 6.000 tỷ đồng so với đầu năm.

Đến 30/06, số dư trái phiếu ngắn hạn đã phát hành ở NVL là 14.369 tỷ đồng, số dư trái phiếu dài hạn là 35.294 tỷ đồng, đều tăng so với đầu năm.

Thêm một chi tiết đáng nói, tổ chức tín dụng tài trợ vốn lớn nhất cho Novaland không phải ngân hàng Việt Nam mà là Credit Suisse AG - Chi nhánh Singapore với dư nợ ngắn hạn tại 30/06 là 3.350 tỷ đồng, chiếm tới 60% tổng vốn vay ngắn hạn nhận được từ các tổ chức tín dụng.

Vietinbank, MB, MSB là 3 ngân hàng đang cấp khoản vay trung dài hạn lớn nhất cho Novaland tính tới hết quý II.

Nhu cầu vốn của các doanh nghiệp BĐS để triển khai dự án là rất lớn, đặc biệt là nguồn vốn trung dài hạn, tuy nhiên nguồn cung vốn trong nửa đầu năm 2022 từ các tổ chức tín dụng do ảnh hưởng từ việc quản lý vĩ mô nên để thực sự chủ động, các Doanh nghiệp luôn tìm cách đa dạng hóa các nguồn vốn vay.