So sánh mức tăng thu nhập lao động Việt Nam và nhiều nước với mức tăng giá nhà: Các chính phủ đã áp dụng chính sách gì để tăng tỷ lệ tiếp cận nhà ở?

Thu nhập bình quân không thể theo kịp tốc độ tăng giá của bất động sản

Theo báo cáo của hội môi giới bất động sản Việt Nam, kể từ năm 2014 đến nay, giá bất động sản liên tục tăng, với mức tăng bình quân hàng năm là trên 10%/năm. Thậm chí, nhiều dự án có thể tăng trên 20%/năm.

Đặc biệt, năm 2019 và 2020, giá bất động sản có hiện tượng tăng mạnh và nhanh, nhất là phân khúc căn hộ. Thực trạng thị trường thiếu nguồn cung còn đẩy giá căn hộ tại TP. HCM tăng gần 100% so với thời điểm năm 2018.

Như vậy, bất chấp những tác động mà đại dịch gây ra với nền kinh tế, giá bất động sản tiếp tục leo thang. Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam lại không thể theo kịp tốc độ tăng giá của bất động sản.

Số liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra, tốc độ tăng giá bất động sản bình quân năm 2018-2019 là 12-20%. Tính riêng quý 3/2019, chung cư TP.HCM tăng thêm 11,8%, cao hơn nhiều mức tăng lương trung bình năm 2019 là 3% (số liệu của Navigos).

Còn theo số liệu Tổng cục Thống kê, năm 2016, tiền lương bình quân là 5,71 triệu đồng/tháng, tăng 7,5% so với năm 2015. Sang năm 2017, thu nhập từ việc làm bình quân/tháng của lao động làm công ăn lương là 5,45 triệu đồng/tháng. Chênh lệch giới về thu nhập từ việc làm bình quân/tháng là khoảng 10,9%.

Thu nhập từ việc làm bình quân/tháng năm 2018 của lao động làm công ăn lương là 5,87 triệu đồng/tháng, năm 2019 là khoảng 6,7 triệu đồng/tháng. Năm 2020, thu nhập bình quân tháng của lao động làm công hưởng lương đạt 6,6 triệu đồng, giảm gần 100 nghìn đồng so với năm 2019.

Quý 3/2021, thu nhập bình quân tháng của lao động làm công ăn lương là 6 triệu đồng/tháng, giảm 780 nghìn đồng so với quý trước và giảm 510 nghìn đồng so với cùng kỳ năm trước.

Ví dụ, gia đình trẻ có hai người, thu nhập ở mức bình quân hiện tại, tổng 12 triệu/tháng, nếu muốn mua căn hộ 70 m²tại Hà Nội, giả sử căn rẻ nhất hiện nay là 20 triệu/m², thì cần ít nhất 1,5 tỷ đồng. Như vậy là mức giá này tương đương 10 năm thu nhập trung bình của một hộ gia đình kể trên.

Đương nhiên, phép toán chưa tính đến việc giá nhà tăng qua các năm, hay mức thu nhập tăng. Song, với xu hướng giá nhà tăng nhanh gấp nhiều lần so với mức tăng thu nhập, thì để lao động có mức lương trung bình sở hữu một căn nhà sẽ có thể kéo dài hơn nữa.

Báo cáo của Tổng cục Thống kê cho hay, năm 2019, cả nước có khoảng 88% hộ gia đình có nhà ở riêng, 11,4% là thuê. Trong đó, tại khu vực thành thị, khoảng 77,9% hộ gia đình có nhà ở riêng, 21,1% là nhà thuê. Đối với khu vực nông thôn, tỷ lệ lần lượt là 93,6% và 6,1%.

Indonesia, Thái Lan, Singapore, Hàn Quốc... làm gì để tăng tỷ lệ tiếp cận nhà ở?

Thực tế, bài toán về nhà ở cho những người có thu nhập trung bình là vấn đề không chỉ ở Việt Nam, mà còn tồn tại nhiều quốc gia. Đơn cử, tại Indonesia, năm 2017 chỉ có khoảng 40% người Indonesia có thể tự mua được nhà và 40% khác thì cần có trợ cấp một phần từ chính phủ do giá bất động sản tăng cao. 20% còn lại gần như không thể mua được nhà nếu không có khoản trợ cấp phần lớn từ chính phủ.

Mới đây nhất, Bộ Công trình Công cộng và Nhà ở Indonesia (PUPR) đang hướng tới xây dựng 380.376 căn hộ, nhà ở trong năm tài khóa 2021, với mục tiêu tăng khả năng tiếp cận nhà ở từ 56,75% lên 70%.

Bộ trưởng PUPR Basuki Hadimuljono cho biết, Bộ đặt mục tiêu hỗ trợ, trợ cấp 21,69 nghìn tỷ rupiah (1,55 tỷ USD) từ ngân sách nhà nước để xây dựng mới số căn hộ, nhà ở nói trên trong năm nay. Nỗ lực này nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở, đặc biệt cho người thu nhập thấp, phù hợp với mục tiêu của RPJMN.

Theo ông Basuki, Chính phủ Indonesia cam kết cung cấp nhà ở tươm tất và tiện nghi hơn cho người thu nhập thấp và hy vọng sẽ cải thiện chất lượng cuộc sống của những người thụ hưởng.

Còn ở Bangkok (Thái Lan), để sở hữu được căn chung cư tại thủ đô này, người mua nhà cũng phải chi trả từ 500.000 – 600.000 USD/căn hộ khoảng 100-110 m². Trong khi đó, lương trung bình của lao động Thái Lan là 4.421 USD/năm.

Theo đó, năm 2018, Thái Lan có kế hoạch xây dựng một triệu căn hộ giá rẻ cho người thu nhập thấp. Chính sách này kỳ vọng mang đến nguồn cung nhà ở với giá chưa đến một triệu baht Thái (khoảng 700 triệu đồng) và đơn vị xây dựng là các doanh nghiệp tư nhân.

Thái Lan cũng áp dụng mức lãi suất thấp, giữ ở 3 - 4% mỗi năm trong suốt 3 năm đầu tiên. Theo đó, mỗi tháng người dân chỉ phải trả góp 1.500 - 2.000 baht (khoảng 1-1,5 triệu đồng). Các công ty xây dựng tư nhân cũng được hưởng ưu đãi để phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp qua việc tiếp cận vốn của Ngân hàng Nhà ở.

Hay như tại Singapore, hiện Cơ quan phát triển nhà ở (HDB) đang cung cấp khoảng 1 triệu căn hộ, phần lớn tập trung tại khoảng hơn 20 thị trấn mới nằm rải rác. Mỗi năm, Chính phủ Singapore lại có 1 đợt mở bán những căn hộ đang xây dở, phần lớn là cho những người mua nhà lần đầu. Tất cả là hợp đồng thuê 99 năm và được bán với giá thấp hơn giá thị trường.

Người mua nhà của những dự án này sẽ phải đợi khoảng 3, 4 năm thì dự án mới hoàn thành. Tuy nhiên họ có thể lựa chọn cách khác: mua những căn hộ cũ với giá thỏa thuận trực tiếp từ chủ nhà. Mỗi người dân được hỗ trợ tối đa 2 lần trong đời, dù đó là mua căn hộ cũ hoặc mới toanh.

Bên cạnh đó, Chính phủ Singapore còn quy định về hạn ngạch để đảm bảo mỗi tòa nhà có tỷ lệ người gốc Hoa, gốc Ấn và gốc Malay được phân bổ đúng như cấu trúc dân số. Điều này giúp tránh việc hình thành những cụm phân biệt gốc gác.

Năm nay, những căn hộ 3 phòng ngủ được bán ở Punggol, vùng ngoại ô tập trung phần lớn những dự án mới của HDB. Trung bình mỗi căn có giá khoảng 300.000 đô Sing (tương đương 217.000 USD). Người mua nhà lần đầu có thể được giảm giá tới 75.000 đô Sing.

Mua 1 căn hộ HDB tương tự trên thị trường thứ cấp, giá có thể cao hơn từ 20 - 25%. Còn nếu mua 1 căn hộ do tư nhân xây dựng - loại thường dành cho những người Singapore giàu nhất hoặc người nước ngoài, giá có thể cao gấp 3 lần.

Số tiền mà người dân sử dụng để mua các căn hộ của HDB được cung cấp một phần bởi quỹ Phòng xa trung ương (CPF), chương trình tiết kiệm quốc gia mang tính chất bắt buộc. Theo đó, mỗi người dân Singapore trong độ tuổi lao động phải dành ra 20% tiền lương hàng tháng (chủ sử dụng lao động đóng thêm 17%) để tiết kiệm.

Họ có quyền rút ra 1 phần trong số tiền tiết kiệm này để làm tiền đặt cọc cho căn hộ HDB. Nhiều người cũng được cấp các khoản vay thế chấp giá rẻ và sử dụng tiền tiết kiệm CPF để trả lãi hàng tháng. Tại Singapore, hầu như không có người vô gia cư.

Tại Hàn Quốc, vừa qua Bộ trưởng Đất, Giao thông và Hạ tầng Noh Hyeong-ouk cũng cho biết, Chính phủ nước này sẽ thực hiện kế hoạch xây hơn 2 triệu nhà ở xã hội trên khắp cả nước vào năm 2030, bao gồm hơn 1 triệu căn tại thủ đô Seoul.

Theo thống kê của Kookmin Bank, giá căn hộ trung bình tại Seoul tăng tới 90% tính từ thời điểm Tổng thống Moon Jae-in nhậm chức hồi tháng 5/2017 đến nay. Giá căn hộ trung bình ở thủ đô Hàn Quốc đạt đỉnh 1,1 tỷ won (953.000 USD) vào tháng 7 vừa qua.

Mức giá này tương đương 17 năm thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở Seoul, cao gấp đôi tỷ lệ năm 2012. Bên ngoài thủ đô, giá căn hộ trung bình trên toàn Hàn Quốc tăng 60% từ năm 2016 đến nay.