“Soi” giao dịch căn hộ Tp.HCM, lý do người mua thực vẫn âm thầm rút hầu bao

Mặc dù đi gần hết nửa chặng đường năm 2024 nhưng nguồn cung căn hộ tại Tp.HCM vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện. Nguồn cung mở bán ở giai đoạn này nhỏ giọt, phần lớn là giai đoạn tiếp theo của dự án trước đó. Giao dịch đều đặn cũng chỉ nghiêng về một số chủ đầu tư quen thuộc trên thị trường như Nam Long, Vingroup, Masterise… có sẵn sản phẩm ra thị trường từ các năm trước đến nay.

Vì không nhiều nguồn cung nên sự lựa chọn của người mua bị hạn chế. Tuy vậy, không vì nguồn cung hạn chế mà mức giá căn hộ Tp.HCM bị đẩy lên cao. Theo dữ liệu mới đây của CBRE Việt Nam, giá sơ cấp căn hộ tại Tp.HCM chỉ tăng nhẹ trong các quý vừa qua. Mặt bằng giá sơ cấp trung bình ở mức 62 triệu đồng/m2, mức này cũng không tăng nhanh như giai đoạn trước.

Dù nhu cầu mua căn hộ vẫn khá nhiều song chủ đầu tư đã điều chỉnh mức giá cùng với việc hậu thuẫn bằng chính sách bán hàng tốt để thị trường có nhịp “dễ thở” sau khoảng thời gian giá căn hộ Tp.HCM tăng mạnh.

Vì vậy, hiện nay các dự án căn hộ có mức giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 tại Tp.HCM đi kèm chính sách bán hàng ưu đãi từ chủ đầu tư có giao dịch ổn định. Thậm chí, ở một số dự án chủ đầu tư uy tín, cư dân hiện hữu mức độ bán hàng khá ấn tượng trong bối cảnh thị trường còn chưa hoàn toàn phục hồi sức cầu.

Chẳng hạn, tính từ đầu năm đến nay, Nam Long đã bán được 700 sản phẩm, tập trung nhiều nhất ở loại hình căn hộ thuộc các dự án như Akari City, Mizuki Park, EHome Southgate. Hàng tuần, người mua vẫn tích cực đến tham quan nhà mẫu và tìm hiểu các dự án.

Theo đơn vị này, chính sách bán hàng hỗ trợ người mua đã phát huy tác dụng ở giai đoạn này. Người mua sẵn sàng "rút hầu bao" do được hỗ trợ về tiến độ thanh toán, ngay cả với dự án hoàn thiện, dọn vào ở ngay.

Cụ thể, ở dự án căn hộ hoàn thiện Flora Panorama (thuộc Mizuki Park), Nam Long đang hỗ trợ người mua chính sách trả góp chỉ 2,1 triệu đồng/tháng. Căn hộ này có giá từ 3,8 tỷ/căn 2 phòng ngủ, 2 WC, ngân hàng cho vay hạn mức đến 70% giá trị căn hộ. Người mua không trả gốc trong 2 năm, chỉ trả lãi suất cố định 1%/ năm trong 24 tháng - tương đương 2.1 triệu đồng/tháng.

Trong trường hợp khách hàng không vay sẽ được ưu đãi lên đến 540 triệu đồng. Ngoài ra, đồng hành cùng khách hàng về nhà mới ngay trong tháng 6/2024, chủ đầu tư tặng thêm gói ưu đãi 140 triệu đồng dành cho khách hàng nhận nhà trước 25/6/2024. Do còn quỹ căn cuối cùng trong dự án nên chủ đầu tư mạnh tay hỗ trợ chính sách tốt cho người mua nhà ở giai đoạn này.

Với dự án Akari City ngay đường Võ Văn Kiệt tại quận Bình Tân, Tp.HCM chủ đầu tư này cũng đang hỗ trợ tiến độ thanh toán khá tốt nên được người mua quan tâm. Theo đó, khách hàng mua căn hộ này thanh toán 40% chia nhỏ thành 5 đợt đến khi nhận nhà (tháng 12/2024). Trong đó, ngân hàng giải ngân đối ứng từ đợt thứ 3. Người mua chỉ cần vốn tự có 30%, ngân hàng hỗ trợ cho vay đến 70% giá trị sản phẩm, không trả gốc trong 2 năm, chỉ trả duy nhất số tiền lãi suất cố định 1%/ năm, tương đương 2,5 triệu đồng/tháng đến hết tháng 8/2026.

Trước đó, tại khu Tây Tp.HCM, một dự án căn hộ giá gần 50 triệu đồng/m2 của một chủ đầu tư cũng bán hết giỏ hàng 1.000 căn trong vòng vài tháng chào thị trường. Chính sách bán hàng tốt, chủ đầu tư uy tín kèm mức giá trong ngưỡng “chấp nhận được” được xem là lý do tạo niềm tin và thanh khoản cho dự án.

Chia sẻ mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, dù mức độ hấp thụ căn hộ chưa đồng đều giữa các khu vực, nhưng một số chủ đầu tư có nguồn hàng chào bán ra thị trường Tp.HCM đang có lợi thế về sức cầu do nguồn cung hạn chế.

Theo vị này, hiện nay, Tp.HCM là thị trường của người mua ở thực. Tốc độ gia tăng dân số tại Tp.HCM và vùng lân cận vẫn âm thầm diễn ra, thế nhưng một quý có vài trăm căn hộ ra thị trường. Rõ ràng, nguồn cung không đáp ứng được nhu cầu còn dồi dào. Dư địa của thị trường căn hộ tại Tp.HCM sẽ còn diễn ra trong 2-3 năm tới.

“Hiện nay, những dự án bán được tại Tp.HCM đều đã được điều chỉnh giá phù hợp với thực tế thị trường. Cùng với các chính sách chiết khấu, kéo dài thanh toán đang thúc đẩy mạnh nhu cầu của người mua ở thực”, ông Kiệt nhấn mạnh.

Ngoài thị trường bán, thị trường căn hộ cho thuê tại Tp.HCM theo dữ liệu từ Savills vẫn hoạt động tốt. Động lực tăng giá thuê và tỉ suất lợi nhuận có chiều hướng đi lên, nhiều nhà đầu tư đã rút tiền chuyển vào kênh đầu tư căn hộ cho thuê, nhất là các dự án bước vào giai đoạn bàn giao hoặc đã hoàn thiện.

Bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu, Savills Tp.HCM chia sẻ, thông thường, khi xác định đầu tư căn hộ để cho thuê, nhà đầu tư sẽ ưu tiên những chung cư đã bàn giao. Đây là thời điểm phù hợp để đầu tư căn hộ cho thuê, bởi trong 3-5 năm tới, nguồn cung căn hộ nội thành Tp.HCM sẽ vẫn khan hiếm do quỹ đất phát triển dự án không còn nhiều. Vì thế, sau khoảng thời gian khai thác cho thuê, nhà đầu tư có thể bán ra để hưởng chênh lệch giá theo thời gian, trong khi có thêm dòng tiền từ cho thuê.

Theo bà Hương, hiện tại, cơ hội tiếp cận nhà chung cư của người dân ngày một khó khăn khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu hóa lợi nhuận khi các chi phí đầu vào đều tăng cao. Điều này phần nào lý giải xu hướng nhiều gia đình trẻ đi thuê nhà ở hiện nay. Dù vậy, đối với nhà đầu tư, việc mua nhà để chờ tăng giá hay khai thác cho thuê thời điểm này cũng cần tính toán kỹ.

Hiện tại, chính sách bán hàng của các chủ đầu tư rất tốt, nhưng người mua nhà cần phải lưu ý về uy tín của chủ đầu tư đó.

Bên cạnh đó, chuyên gia Savills cho rằng, mua sản phẩm giai đoạn trước sẽ có giá tốt hơn nhưng thời hạn thanh toán sẽ ngắn hơn, nên cần chuẩn bị trước nguồn tài chính. Còn ở giai đoạn sau, tuy có giá cao hơn nhưng tiến độ thanh toán sẽ dài hơn, nên áp lực tài chính sẽ giảm bớt.

Theo ghi nhận, trong năm nay, nguồn cung căn hộ chung cư tại Tp.HCM tiếp tục khan hiếm. Một số chủ đầu tư có sản phẩm mở bán ở giai đoạn này phần lớn là quỹ căn cuối cùng. Giỏ hàng trước đó đã được bán hết. Trong khi nguồn cung "mới tinh" vẫn đang vướng các các vấn đề pháp lý, ảnh hưởng đến việc triển khai dự án ra thị trường.

Trong quý 1/2024, theo đại diện Sở Xây dựng, cơ quan này nhận được 2 hồ sơ đề nghị thông báo đủ điều kiện huy động vốn, tuy nhiên qua quá trình xem xét thì cả 2 dự án đều chưa đủ điều kiện. Điều này cho thấy nguồn cung trong thời gian tới sẽ tiếp tục khó khăn.