Sóng bất động sản công nghiệp “ngược chiều” hai miền Nam – Bắc

Hà Nội: Tỉ lệ lấp đầy cao, giá thuê đất không biến động

Báo cáo quý 1/2022 của JLL chỉ ra, thị trường đất Khu công nghiệp có thêm nguồn cung mới. Sự kiện khởi công khu công nghiệp Thuận Thành I, Bắc Ninh đã đem lại tín hiệu tích cực cho thị trường ngay trong quý đầu năm mới, bổ sung thêm 160 ha đất cho thuê và nâng tổng diện tích quỹ đất công nghiệp tại miền Bắc lên hơn 10.024 ha. Trong khi đó, thị trường nhà xưởng xây sẵn (NXXS) trong quý 1/2022 không ghi nhận nguồn cung mới, tổng nguồn cung tại khu vực miền Bắc vẫn ổn định ở mức 2,2 triệu m2.

Quý 1/2022 tiếp tục ghi nhận ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19 lên hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp sản xuất khi số ca nhiễm tăng mạnh ở các tỉnh phía Bắc. Tuy nhiên, nhờ việc thích ứng linh hoạt với dịch bệnh của các doanh nghiệp và các địa phương, sản xuất công nghiệp trong quý vẫn tăng trưởng mạnh mẽ. Dòng vốn FDI chảy vào bất động sản KCN và hoạt động sản xuất ở phía Bắc vẫn thể hiện mức tăng trưởng mạnh mẽ. Nổi bật là các dự án VSIP Bắc Ninh tăng vốn đầu tư thêm gần 941 triệu USD và dự án nhà máy chế tạo của Tập đoàn Goertek tại khu công nghiệp Quế Võ, Bắc Ninh tăng vốn gần 306 triệu USD.

Tỉ lệ lấp đầy các khu công nghiệp phía Bắc trong quý này duy trì ở mức 80%, tăng nhanh so với mức 75% cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ lấp đầy NXXS cũng tiếp tục ở mức cao, đạt 98%.

Tuy nhiên, giá thuê đất và nhà xưởng không có biến động. Giá đất công nghiệp trung bình trong quý 1/2022 đạt USD 109/m2/chu kỳ thuê, giảm nhẹ so với quý trước do giá thuê ưu đãi hơn tại một số KCN ở vị trí kém thuận lợi và muốn đẩy nhanh tốc độ lấp đầy, nhưng vẫn giữ đà tăng nhanh với mức tăng 9,2% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, giá thuê NXXS không đổi theo quý, đạt mức USD 4,7/m2/tháng, tăng 3,5% so với cùng kỳ năm trước

Dự báo của JLL,  thị trường tiếp tục sôi động với nhiều dự án mới.  Năm 2022, việc mở cửa đường bay và áp dụng hộ chiếu vaccine để phục hồi nền kinh tế cùng với các nỗ lực thu hút đầu tư từ các địa phương, thị trường công nghiệp phía Bắc được dự đoán sẽ tiếp tục là lựa chọn của các nhà đầu tư nước ngoài.

Nguồn cung trong năm 2022 hứa hẹn sẽ dồi dào khi các tỉnh giáp Hà Nội đều có kế hoạch triển khai các KCN trên địa bàn. Điển hình phải kể đến KCN Xuân Cầu, Hải Phòng đã được Khu Kinh Tế Hải Phòng trao giấy chứng nhận đầu tư. Cùng lúc, các khu công nghiệp Bình Giang 2, Thanh Hà và Kim Thành đã được bổ sung vào quy hoạch khu công nghiệp của tỉnh Hải Dương. Tại Hưng Yên, khu công nghiệp số 5 đã được phê duyệt quy hoạch 1/500.

Ở thị trường NXXS, một số dự án nổi bật dự kiến sẽ ra mắt thị trường trong năm nay như Khu Nhà kho và NXXS GD.1 của liên doanh KTG-BKIM tại khu công nghiệp Yên Phong II-C, khu NXXS GD.3 của BW Industrial tại VSIP Hải Dương sẽ bổ sung vào nguồn cung NXXS hiện còn đang hạn chế.

Miền Nam: Giá đất đạt đỉnh mới

"Ngược sóng" với khu vực miền Bắc, giá đất thuê BĐS công nghiệp miền Nam thiết lập đỉnh mới trong quý 1/2022.

JLL Việt Nam chỉ ra, KCN vẫn giữ đà tăng trưởng mạnh mẽ và thiết lập đỉnh giá trung bình mới là 120 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 9% so với cùng kỳ năm trước) nhờ vào làn sóng đầu tư FDI mới đổ vào Việt Nam sau khi Việt Nam được tái mở cửa, và nhu cầu mở rộng sản xuất của những doanh nghiệp hiện hữu. Mặt khác, trong bối cảnh thị trường NXXS đang nổi lên với lượng cung tăng đáng kể, giá thuê tương đối ổn định ở mức trung bình 4,8 USD/m2/tháng cho toàn khu vực, chỉ tăng 0,93% so với quý 4/2021.

Cũng giống thị trường BĐS công nghiệp Hà Nội, thị trường đất Khu công nghiệp và NXXS tại miền Nam chào đón nguồn cung mới. Việc các đường bay quốc tế đến Việt Nam được khôi phục đã mang đến những tín hiệu tích cực cho thị trường công nghiệp đầu năm 2022. Các dự án được dự báo sẽ gia nhập thị trường đã chính thức được đi vào hoạt động, giúp nguồn cung đất KCN và NXXS tăng trưởng đáng kể trong quý 1/2022, lần lượt đạt mức 26.724 ha và 3,8 triệu m2. Nổi bật, KCN VSIP 3 tại Bình Dương đã tổ chức lễ khởi công và KCN công nghệ cao Amata Long Thành, Đồng Nai được nhận quyết định cho thuê đất. Bên cạnh đó, ngoài việc hoàn thành xây dựng của các dự án hiện hữu, thị trường NXXS còn ghi nhận hai dự án mới khởi công của KCN Việt Nam tại KCN Phú An Thạnh, Long An và Frasers Property tại KCN Bình Dương. Các dự án này ước tính sẽ cung cấp cho thị trường hơn 85.000 m2 NXXS vào cuối năm 2022.

Mặc dù có sự gia tăng nguồn cung mới vào thị trường đất KCN và NXXS, nhưng tỷ lệ lấp đầy trong Q1.22 chỉ thay đổi nhẹ, lần lượt ở mức 85% và 89%. Điều này cho thấy nhu cầu thuê đất và nhà xưởng vẫn đang tăng cao hậu đại dịch. Thị trường KCN ở Bình Dương và Long An tiếp tục là điểm sáng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Tiêu biểu là KCN VSIP 3, mặc dù mới khởi công nhưng đến nay đã có hơn 30 tập đoàn & công ty quan tâm tìm hiểu phát triển sản xuất, tương đương 175 ha đất công nghiệp. Long An cũng đón nhận dự án đầu tư nhà máy trị giá hơn 136 triệu USD của Coca Cola ở KCN Phú An Thạnh và hai dự án Nhà kho xây sẵn đầu tiên của BWID tại KCN Xuyên Á & Vĩnh Lộc 2. 

Tại miền Nam, bên cạnh các yếu tố về giá cả và vị trí, sự xuất hiện của những mô hình KCN phát triển xanh và ứng dụng công nghệ trong việc quản lý vận hành được dự đoán là những lợi thế cạnh tranh trong việc thu hút đầu tư trong tương lai. Thị trường NXXS có bước dịch chuyển sang quy mô lớn hơn để đón bắt nhu cầu của khách thuê, nhất là những khách ngoại lựa chọn đặt nền móng hoặc mở rộng sản xuất tại Việt Nam nhưng muốn tiết kiệm thời gian, chi phí và nhanh chóng đi vào hoạt động. Do quỹ đất công nghiệp đang ngày càng hạn chế, NXXS nhiều tầng đang được xem là giải pháp trong tương lai gần cho các nhà đầu tư giúp mở rộng không gian và tăng hiệu quả sử dụng đất.