"Sóng ngầm" nguồn cung căn hộ tại khu Đông TPHCM trong 6 tháng cuối năm 2019

Theo quan sát, thị trường bất động sản TPHCM giảm nhiệt liên tục từ giữa năm 2018 do nguồn cung bị tắc. Tuy nhiên, sức cầu vẫn ở mức cao và tỷ lệ tiêu thụ dự án mới ghi nhận rất tốt. Việc thiếu cung, trong khi nhu cầu lớn đã đẩy giá nhà tại TPHCM lên cao.

Giới chuyên gia nhận định, thị trường hiện tại phức tạp và khó đoán định, nhưng thị trường đang tự điều chỉnh để bước sang cấp độ tích cực hơn, hướng đến ngày càng minh bạch và bền vững. Qua đó, tất cả thành phần bao gồm chủ đầu tư, nhà môi giới, cơ quan chức năng, người mua cũng phải linh hoạt và chủ động điều chỉnh cho những thay đổi tốt hơn.

Theo quan sát của các công ty nghiên cứu, nguồn cung căn hộ, phần lớn thuộc phân khúc cao cấp sẽ tăng mạnh tại các quận của khu Đông (quận 2, 9 và Thủ Đức). Trong đó, chỉ riêng nguồn cung hơn 10.000 căn từ dự án Vinhomes Grand Park ở quận 9 sẽ giúp tạo sức nóng cho thị trường trong những tháng cuối năm. Trong khi đó, nhờ tận dụng quỹ đất tốt tại một số vị trí đắc địa ở Thủ Thiêm (quận 2), nhiều nhà đầu tư cũng đang rục rịch triển khai xây dựng phần móng dự án để tung sản phẩm mang tính cạnh tranh cao ra thị trường.

"Qua tìm hiểu chúng tôi nhận thấy thị trường BĐS TPHCM đúng là đang trong giai đoạn khan hiếm nguồn cung bởi nguyên nhân thủ tục pháp lý đang bị siết chặt. Tuy nhiên, với những chủ đầu tư có quỹ đất sạch từ nhiều năm trước, đến nay đã thực hiện hoàn tất các thủ tục đầu tư cần thiết thì thị trường vẫn có một nguồn cung nhất định cho đợt kinh doanh cuối năm nay, trong đó khu Đông vẫn chiếm ưu thế với dòng nhà ở cao cấp", ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group, cho biết thêm.

Theo phân tích của giới chuyên môn, mặc dù đã phát triển mạnh thời gian qua, song dư địa về quỹ đất để phát triển dự án mới dọc các trục giao thông lớn vẫn còn nhiều. Cùng với chủ trương mới về phát triển thị trường của TPHCM, dự báo xu hướng phát triển của thị trường bất động sản TPHCM thời gian tới vẫn tập trung dọc các công trình giao thông, trong đó khu Đông sẽ dẫn đầu cho xu thế này.

Được biết, kể từ khi tuyến Metro Bến Thành - Suối Tiên được đầu tư, dù chưa chính thức đi vào hoạt động, nhưng dọc theo cung đường này, đã xuất hiện hàng loạt dự án bất động sản lớn, cung ứng cho thị trường hơn 77.200 căn hộ, chiếm hơn 40% tổng lượng căn hộ của thị trường TPHCM.

Tương tự, dọc theo trục đường Mai Chí Thọ và cao tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây thuộc địa bàn quận 2, sau khi các tuyến đường này đưa vào hoạt động, đã kéo theo làn sóng đầu tư của hàng loạt dự án mới như Khu đô thị Sala của Đại Quang Minh, Dự án The Sun Avenue, Khu đô thị Lake View của Novaland, Gem Center của Đất Xanh, hay các dự án của Khang Điền…

Một nguồn cung khác, qua tìm hiểu được biết trong quý tới, một "đại gia" tên tuổi trong ngành địa ốc sẽ công bố một đại dự án căn hộ cao cấp trên đường Mai Chí Thọ, quận 2. Với quy mô lên đến hàng chục hecta, ước tính sẽ có khoảng 2.000 căn hộ từ dự án này sẽ được cung cấp cho thị trường khu Đông.

Nằm ngay giao lộ Mai Chí Thọ - Xa lộ Hà Nội là một khu đất rộng hơn 5ha của một "ông lớn" địa ốc TPHCM khác, hứa hẹn thị trường sẽ đón nhận thêm gần 1.000 căn hộ với giá bán dự kiến từ 85 - 95 triệu đồng/m² trong quý cuối năm nay. Khu căn hộ siêu sang Empire City của Keppel Land đang có tiến độ xây dựng khá tốt... Giá bán bắt đầu có nhiều biến động từ 150 - 185 triệu đồng/m² bởi nguồn cung sản phẩm mới trong khu vực này sẽ không ra thị trường nhiều thời gian tới.

Tương tự, cũng trên tuyến đường này, khá nhiều dự án đang lên kế hoạch sẽ "trình làng" trong năm 2019, như dự án Rome by Diamond Lotus do tập đoàn Phúc Khang đầu tư và đang được DKRA Vietnam tư vấn tiếp thị, phân phối sản phẩm với mức giá từ 4,25 tỷ đồng/căn, thời gian thanh toán 30 tháng, đợt 1 chỉ 10% và tối đa 50% cho đến khi nhận nhà, bên cạnh đó khách hàng còn được vay ngân hàng lên đến 20 năm. 

Được biết, dự án được phát triển trên ba giá trị cốt lõi Heritage - Boutique - Resort, kiến trúc mang đậm phong cách La Mã cổ điển của thành Rome (Italy) với các tiện ích cao cấp như hồ bơi khoáng mặn vô cực tràn bờ 1.100m2, vườn La Mã 3.000m2...

Khi được hỏi về "khẩu vị" của các nhà đầu tư nhà đất trong thời điểm hiện nay, ông Trần Hiếu - Phó Tổng Giám đốc DKRA Vietnam cho rằng do thị trường đang khan hiếm nguồn cung nên khách hàng thường chọn những căn hộ có diện tích vừa phải, chủ yếu 1-2 phòng ngủ để đầu tư hoặc cho thuê lại. Bởi vì, cũng theo ông Trần Hiếu, khu vực cận trung tâm TPHCM thì đương nhiên không hề có những dự án nào giá trên dưới 4 tỷ đồng/căn.

"Một điều chúng ta dễ dàng nhận ra là đa phần khách hàng chuộng mua căn hộ diện tích nhỏ tại những dự án không quá xa khu trung tâm thành phố. Theo tôi, với chủ trương đưa TPHCM thành trung tâm tài chính quốc tế, thì quận 1 hay quận 2, đặc biệt là khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ trở thành một điểm đến cho các tập đoàn đa quốc gia, từ đó kéo nhu cầu nhà ở tăng mạnh. Nắm bắt xu hướng này nên khách hàng thường đầu tư căn hộ cho thuê dài hạn, trong đó là người nước ngoài sinh sống và làm việc tại TPHCM", ông Phan Công Chánh - chuyên gia phân tích BĐS cá nhận, cho biết thêm.

Thật vậy, theo JLL Việt Nam, tỷ suất lợi nhuận từ thị trường căn hộ cho thuê tại TPHCM luôn ở mức 7-8%, cao nhất nước và nằm trong top của khu vực. Đây là nguyên nhân khiến thời gian gần đây nhiều nhà đầu tư nhắm đến việc mua căn hộ cho thuê dài hạn thay vì lướt sóng như trước đây.

Thực tế ghi nhận, số lượng các nhà đầu tư mua các căn hộ dọc tuyến đại lộ Mai Chí Thọ, kéo dài từ hầm vượt sông Sài Gòn đến giao lộ Xa lộ Hà Nội cho thuê đang gia tăng nhanh chóng. Nhận định về xu hướng mua căn hộ cho thuê, đại diện Savills Việt Nam dự báo đầu tư vào căn hộ cho thuê là một trong những xu hướng mới đối với thị trường bất động sản trong thời gian gần đây.

Hiện tại, đầu tư căn hộ cho thuê đã xuất hiện khá nhiều thị trường, để sản phẩm này có thêm điều kiện phát triển tốt hơn thì phải có những vị trí phù hợp, có thể thấy phân khúc này còn rất nhiều tiềm năng để phát triển trong thời gian tới.

Còn theo quan sát của Savills chỉ riêng thị trường bất đông sản TPHCM, trong vòng 2 năm qua đã có hàng ngàn giao dịch thành công với khách hàng là người nước ngoài. Dựa trên đánh giá chung, những dự án nằm ở vị trí chiến lược như quận 1 và quận 2, đặc biệt là khu vực Thảo Điền và Thủ Thiêm, với chủ đầu tư uy tín hiện nhận được sự quan tâm với tỉ lệ hấp thụ rất khả quan từ đối tượng khách nước ngoài.

Trên thực tế, các dự án, sản phẩm thu hút người mua quốc tế chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, đi kèm với đó là đòi hỏi về chất lượng công trình, dịch vụ trong quá trình tư vấn và bán hàng tương xứng cũng như khả năng đầu tư, cho thuê lại.