Sốt đất, "cơn lốc" nhà đầu tư F0 và cái kết bất ngờ

F0 giữ đất hay đang bán tháo?

Như chia sẻ trước đó của vị chuyên gia này, không có thống kê cụ thể, nhưng ước tính có đến 70% nhà đầu tư F0 vào thị trường BĐS từ thời điểm cuối năm 2020 đến lúc đất đai nóng sốt. Sau khi đất "hạ nhiệt", họ đang như thế nào?

Theo ông Jackson, các nhà đầu tư F0 có lựa chọn phân khúc đất nền trong khu đô thị hạ tầng kết nối giao thông tốt, giá mua được ở mức hợp lí, đồng thời không phải chịu áp lực lãi vay do dùng đòn bẩy tài chính thì không chịu ảnh hưởng lớn sau cơn sốt đất hạ nhiệt. Lý do là bởi mặc dù lượng giao dịch ở nhiều loại hình và phân khúc BĐS có giảm nhưng giá giao dịch vẫn tăng so với quý 4/2020.

Còn với những nhà đầu tư F0 quá tập trung vào các khu vực tăng trưởng nóng và mua với giá quá cao so với giá trị thực của thửa đất thì có thể gặp khó, nhất là với những nhà đầu tư F0 quyết định vội vàng trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính.

Các khu vực tăng trưởng nóng thời điểm tháng 2 và 3 /2021 sau Tết bao, có thể kể đến như: Đất nền trong khu dân cư tại Hà Nội (các huyện Đông Anh, Đan Phượng, Thạch Thất, Quốc Oai, Ba Vì), Tp.Hải Phòng (huyện Thủy Nguyên), tỉnh Bắc Ninh (thị xã Từ Sơn), tỉnh Ninh Bình (huyện Gia Viễn), tỉnh Bình Thuận (thành phố Phan Thiết và thị xã La Gi), Tp.HCM(TP. Thủ Đức, Cần Giờ), tỉnh Đồng Nai (Biên Hòa, Nhơn Trạch và Long Thành), tỉnh Bình Phước (huyện Hớn Quảng), tỉnh Quảng Trị (huyện Gio Linh)…mức tăng nóng được ghi nhận tại một số điểm cục bộ của một số địa phương là từ 25 - 45% so với thời điểm quý 4/2020.

Ông David Jackson

"Tình trạng giá đất tăng nóng cục bộ tại một số địa phương chỉ diễn ra trong thời gian ngắn sau khi các cơ quan Nhà nước tại địa phương kịp thời đưa ra các chỉ đạo, thông báo công khai cũng như cảnh báo tới các nhà đầu tư. Thực tế, đa số các nhà đầu tư F0 hiện vẫn còn giữ đất do chưa chuyển nhượng được, một số khác chấp nhận lỗ để bán "non"", chuyên gia Colliers Việt Nam nhấn mạnh.

Còn nếu nhà đầu tư F0 chịu cảnh "mắc kẹt" sau khi cơn sốt đất qua đi, có thể bởi một số lý do sau đây:

Thứ nhất, việc thiếu những kiến thức cần thiết khi quyết định "xuống tiền" là lý do quan trọng khiến nhà đầu tư F0 lâm vào tình cảnh không thể thoát hàng.

Thứ hai, do lần đầu đầu tư nên họ cũng dễ bị ảnh hưởng bởi hiệu ứng đám đông – điều mà một bộ phận người môi giới rất giỏi tạo nên thông qua việc lợi dụng các thông tin quy hoạch. Điều này khiến nhà đầu tư F0 có những quyết định đầu tư theo phong trào, cảm tính, thậm chí "bốc đồng" và đi kèm với mong muốn kiếm tiền nhiều và nhanh. Khi thị trường đột ngột "nguội lạnh", cũng là lúc họ không có thể có các phương án phù hợp, đành chịu "găm" hàng mà không biết khi nào có thể tìm ra người để bán lại.

Thứ ba, tính thanh khoản của bất động sản mà nhà đầu tư F0 mua cũng có thể không cao (do bị "thổi" giá khiến giá bán lại quá cao so với giá trị thực của bất động sản). Nhiều dự án cũng được chủ đầu tư chia thành nhiều giai đoạn và việc bán lại có thể bị các quy định hạn chế, không thể tiến hành ngay được.

Theo vị chuyên gia này, xét về ngắn hạn, đây mới chỉ là giai đoạn đầu của hậu sốt đất, gánh nặng tài chính đối với chủ đất chưa cao. Đợt covid thứ tư diễn biến còn phức tạp, nhà đầu tư đang trong tâm lý chịu đựng và chờ đợi. Hiện nay, một số chủ đất rao bán bằng giá mua vào để nhanh thu hồi vốn nhưng nhìn chung, vẫn ít có người bán cắt lỗ ngay vào cuối quý  1/2021. 

Có nhiều nhà đầu tư đang chờ bắt đáy, kỳ vọng giá nhà đất sẽ lao đầu giảm để mua vào, nhưng thực tế vẫn hiếm tìm được. Tuy nhiên, trong thời gian tới sẽ có một số ít chủ đất chấp nhận cắt lỗ khi không chịu được áp lực trả nợ nhất là khi đến kỳ tăng lãi suất vay, nên sau đợt covid thứ 4, sẽ có các nhà đầu cơ rời khỏi thị trường làm lực cầu đầu tư có thể giảm tại các khu vực đã từng có sốt đất.

Thị trường BĐS có đang thực sự bền vững?

Đặt câu hỏi về sự bền vững của thị trường BĐS dưới góc nhìn từ những cơn sốt đất chóng vánh đã diễn ra, ông David Jackson chia sẻ, tình trạng giá đất tăng nóng chỉ diễn ra cục bộ tại một số địa phương và chỉ diễn ra trong thời gian ngắn rồi lắng xuống sau khi chính quyền địa phương kịp thời đưa ra các chỉ đạo, thông báo công khai cũng như cảnh báo tới các nhà đầu tư, người dân về quy hoạch khu vực..

Thị trường cũng cần có nhiều kênh thông tin kiểm tra giá đất, thông tin quy hoạch, công bố dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, công bố cập nhật thông tin dự án nhằm đảm bảo truyền thông đầy đủ, minh bạch đến các thành phần tham gia thị trường bất động sản như nhà đầu tư, người dân. Hành lang pháp lý và quy định pháp luật liên quan cũng được ban hành, điều chỉnh, bổ sung kịp thời để thị trường bất động sản từng bước trở nên lành mạnh hơn.

Tuy nhiên, về khía cạnh nhà đầu tư, tất nhiên chúng ta sẽ không thể đoán chắc được điều gì vì họ quyết định chi tiền dựa trên niềm tin của bản thân thông qua các thông tin có được (ví dụ như thông tin về quy hoạch).

Như vậy, thị trường vẫn có những hạn chế nhất định nhưng liên tục "trưởng thành", tự điều chỉnh. Trong đó, việc khung pháp lý ngày càng hoàn thiện hơn và nhà đầu tư dần trở nên "dày dạn" hơn đóng vai trò quan trọng trong quá trình lành mạnh hóa thị trường.

Đất đai là tài nguyên hữu hạn. Giá đất tại Việt Nam có liên hệ chặt chẽ với các quy định pháp lý liên quan, sự phát triển của cơ sở hạ tầng cũng như tốc độ đô thị hóa.

Khi các yếu tố này từng bước được cải thiện, đất đai cũng sẽ gia tăng về giá trị. Thị trường cũng luôn có sự tự điều chỉnh và người dân chỉ chi tiền ở mức mà họ cho là "xứng đáng", phù hợp. Nếu mặt bằng giá đất quá cao, các chủ đầu tư cũng sẽ gặp khó khăn trong việc tìm kiếm lợi nhuận từ các dự án mà họ phát triển. Vậy nên, về dài hạn, thị trường sẽ diễn biến theo hướng từng bước hài hòa hơn về lợi ích giữa các thực thể liên quan, trong đó có chủ đầu tư dự án, nhà đầu tư và người mua có nhu cầu thực.

Theo ông Jackson, ngoại trừ các địa phương có hiện tượng sốt đất, còn lại ở các khu vực khác, các chỉ số cơ bản của thị trường bất động sản như: nguồn cung, tín dụng hỗ trợ người mua nhà, lượng giao dịch mua bán thực tế… vẫn khá lạc quan. Đồng thời với nhiều tháo gỡ khó khăn trong cơ chế, chính sách, trình tự, thủ tục về đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản thì có thể tin rằng thị trường bất động sản vẫn đang và sẽ phát triển ổn định

Vẫn có một bộ phận nhà đầu tư đất nền muốn tìm kiếm lợi nhuận từ phân khúc này. Đặc biệt, ở những địa phương mới bắt đầu phát triển, quỹ đất còn nhiều thì đất nền vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn vì tỷ suất lợi nhuận tốt (so với phân khúc căn hộ), mức giá phải chăng, giúp nhà đầu tư có một kênh để điều tiết dòng tiền hiệu quả.

Qua thời gian, nhà đầu tư cũng dần "trưởng thành" hơn, từng bước có thêm nhiều kiến thức chuyên sâu và không dễ bị tác động bởi các thông tin không chính thống.

Cùng với đó, các quy định pháp lý dần được hoàn thiện giúp cơ quan chức năng điều tiết và quản lý thị trường hiệu quả hơn.

"Điều đó cũng có nghĩa rằng bộ phận người môi giới muốn tạo tin đồn và hiệu ứng đám đông để trục lợi cũng dần dần không dễ dàng "hoành hành" như trước đây nữa. Tuy vậy, nguy cơ sốt đất là vẫn còn và các kịch bản ứng phó vẫn rất cần thiết", chuyên gia Collier nhấn mạnh.