Sốt đất đi qua, thị trường bất động sản xuất hiện nghịch cảnh

Người cắt lỗ, người chờ bắt đáy

Bước sang đầu năm 2022, tại nhiều khu vực thị trường bất động sản đã có dấu hiệu chững. Theo đó, sốt đất hạ nhiệt đã xuất hiện hiện tượng nhiều người bán nhưng không tìm được đầu ra của sản phẩm. Theo đó, nhiều người tỏ ra lo lắng nếu không bán nhanh, nếu thị trường xấu hơn nữa sẽ dẫn tới việc “chôn” vốn nhiều năm, thậm chí là lỗ sâu.

Theo anh Nguyễn Hoàng, nhà đầu tư tay ngang tại Hà Nội, cuối năm 2021 thấy thị trường bất động sản “nóng” anh đã không ngần ngại vay tiền để mua một lô đất tại Bắc Giang.

“Từ năm 2021, thấy bạn bè tôi kéo nhau về Bắc Giang mua đất, nghe nói thời điểm đó thị trường không có hàng để bán, cứ ra lô nào là hết ngay lô đấy. Chỉ trong vài ngày tôi đã chốt mua lô đất rộng 150m2, với giá 22 triệu đồng/m2, tổng 3,3 tỷ đồng, trong đó, khoảng 2 tỷ đồng là tôi đi vay”, anh Hoàng nói.

Đến đầu năm 2022, thấy môi giới tại khu vực này tiếp tục đồn thổi “sốt đất”, vì cũng đang cần tiền nên anh tranh thủ “ăn theo” bán lô đất đang nắm giữ. Nhưng rao bán suốt 4 tháng chỉ có 2 người thiện chí đến tận nơi xem đất, còn lại người ta chỉ hỏi để biết giá mà không có nhu cầu mua thực. Mà muốn bán cho người có nhu cầu thực thì đều bị “chê” giá cao.

“Rao bán mãi không thấy ai mua mà tôi đang cần tiền. Cuối cùng, suốt thời gian đầu tư lời lãi chưa thấy đâu nhưng mỗi tháng tôi phải lo mấy chục triệu đồng mỗi tháng để trả ngân hàng. Thấy thị trường sang năm nay cũng chững hơn nên tôi đành bán 2,8 tỷ đồng, lỗ nửa tỷ đồng”, anh Hoàng than thở.

Dù nhiều nhà đầu tư đang chấp nhận cắt lỗ để bảo toàn số vốn, thì nhiều nhà đầu tư có tiềm lực cho rằng đây là thời điểm tốt để mua vào, dễ lựa chọn sản phẩm có vị trí tốt và thương thảo nhanh chóng hơn.

Anh Quang Hiếu, một nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội chia sẻ, thời gian vừa qua nhiều cơn "sốt đất" liên tục bùng lên nhưng anh chỉ nghe ngóng thông tin không tham gia vào thị trường. Tuy nhiên, thời điểm nhiều nhà đầu tư "cắt lỗ" chính là cơ hội cho những nhà đầu tư khác bắt đáy bất động sản nếu chớp được thời cơ.

"Thời điểm này nhiều người cắt lỗ bất động sản nếu mình thương lượng tốt thì có cơ may mua được giá hời. Trước đây, tôi cũng nhiều lần trúng quả vì mua tại thời điểm thị trường giống như tình cảnh hiện nay", anh Hiếu nói.

Đồng tình với ý kiến này, anh Nguyễn Đức, nhà đầu tư tại Hà Nội cho rằng, thời điểm hiện nay khá nhạy cảm để tham gia vào thị trường, nhưng cũng là thời cơ cho những nhà đầu tư biết chọn thời điểm để xuống tiền.

"Nhiều người sử dụng đòn bẩy tài chính dẫn tới không chịu nổi lãi suất cao dẫn đến phải cắt lỗ. Điều này tạo cơ hội để nhà đầu tư khác mua được đất với giá tốt. Tuy nhiên, cũng cần tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi giao dịch", anh Đức chia sẻ.

Theo các chuyên gia bất động sản, tâm lý chờ bắt đáy bất động sản đang bắt đầu tăng cao. Dù tại các thị trường "nóng", nhà đầu tư vẫn chưa có động thái "cắt lỗ", giảm giá rõ ràng, mới chỉ tới từ một số trường hợp cá biệt, nhưng nhiều người đã rục rịch cuộc đi săn.

Cơn sốt đất đầu năm 2022 đã hạ nhiệt vào quý III/2022, sóng săn đất cũng đã hạ, nhu cầu mua chững lại đồng nghĩa với xu hướng tăng giá chóng mặt tại nhiều khu vực cũng dừng theo và giá bất động sản tại các điểm nóng nhà đất từ đà đi lên chuyển sang đi ngang. Thực tế, khi thị trường hạ nhiệt, nhiều nhà đầu tư đã có động thái chờ đợi những đợt bán tháo, giảm giá sâu để "bắt đáy". Tuy nhiên, thị trường hiện tại chưa đủ tín hiệu về vùng giá đáy.

Cơ hội cho nhà đầu tư có “tiền tươi thóc thật”

Theo Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nguyên nhân dẫn đến xu hướng giảm giá trên thị trường bất động sản thứ cấp là bởi một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi của chủ đầu tư hoặc một số thị trường, phân khúc sản phẩm có tính thanh khoản thấp, mang tính chất đầu cơ. Mặt khác, áp lực lạm phát và lãi suất tăng cao đang ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của nhà đầu tư sử dụng "đòn bẩy" tài chính.

Trước áp lực lớn về lãi vay, một số khách hàng chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán bất động sản với mức giá thấp hơn kỳ vọng, thậm chí bán cắt lỗ để thu hồi vốn. Tuy nhiên, diễn biến này mang tính chất cục bộ, quy mô chưa đủ để phản ánh trên toàn thị trường.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nhận định: “Khi siết tín dụng, tâm lý nhà đầu tư sẽ chi "tiền tươi thóc thật" nhiều hơn sử dụng các đòn bẩy, do đó sẽ chọn lọc rất kỹ các dự án để lựa chọn đầu tư”.

Theo ông Điệp, đây là cơ hội để các nhà đầu tư sở hữu được các bất động sản với mức giá hợp lý do thị trường có khả năng sẽ điều chỉnh nhịp tăng giá, kèm theo đó là loạt chính sách ưu đãi của chủ đầu tư để kích cầu thị trường bất động sản".

Từ tháng 2 đến tháng 6, mức giảm giá chào bán trên thị trường thứ cấp đạt trung bình trên dưới 10%. Tuy nhiên, từ tháng 7 đến cuối năm nay, tác động của việc siết tài chính có thể sẽ khiến biên độ điều chỉnh giá chào bán trên thị trường đầu tư mua đi bán lại nới rộng hơn so với thời gian qua.

Ông Nguyễn Thế Điệp cũng cho rằng bên mua nên mạnh dạn ngã giá, có thể chốt đơn giảm 15 - 20% là mức giảm khả thi. Hai tháng cuối năm là thời điểm xuống tiền thích hợp nhất.