Sốt đất và lạm phát, chuyên gia địa ốc nói gì?

"Sốt đất" – đó là chủ đề được bàn thảo tại nhiều tọa đàm về bất động sản khi bất chấp thời điểm dịch bệnh bùng phát, đất vẫn tăng giá ầm ầm còn nhà đầu tư cũng "bạo tay" chi hàng tỷ đồng để ôm hàng.

Báo cáo từ tổ chức nghiên cứu thị trường bất động sản đều ghi nhận tình trạng tăng giá mạnh cục bộ ở một số khu vực các tỉnh như Thanh Hoá, Đắk Lăk, Khánh Hòa, Bình Thuận..

Lý giải về cơn sốt đất, các chuyên gia đồng thuận đều chỉ ra các điểm chung, đó là thông tin quy hoạch mới với các đề xuất phát triển đô thị, dự án. Chính sách đẩy mạnh đầu tư công phát triển hạ tầng giao thông cũng làm cho thị trường bất động sản hấp dẫn nhà đầu tư. Mặt khác, các dự án phân lô bán nền được đẩy mạnh, cộng với việc các cấp chính quyền cũng mạnh tay phân lô, bán đất đấu giá.

(Ảnh minh hoạ)

Cũng theo chuyên gia, tác động của Covid-19 khiến cho các ngành nghề sản xuất bị đình trệ. Những kênh đầu tư kiếm tiền dễ dàng như bất động sản lại nhanh chóng hút vốn khi nhiều người cần "làm giàu" nhanh chóng, dễ dàng. Cầu về đầu tư bất động sản tăng mạnh, khiến thị trường luôn nóng. Mặt khác, chính tác động từ giới đầu cơ, tung tin, đẩy thông tin khiến thị trường thêm xáo động.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, một nguyên nhân khác tạo sốt đất là do các "đại gia" đầu tư dự án bất động sản tìm cách kích cho tăng giá như đấu giá đất tại Thủ Thiêm hay xướng giá cao tại các dự án bất động sản hiện hữu.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, nhìn vào kinh nghiệm ở Việt Nam vào giai đoạn 2007 - 2010, có thể thấy sốt giá lần này không được kịp thời ngăn chặn thì khá chắc chắn sẽ dẫn tới lạm phát. Nguyên nhân trực tiếp làm cầu tăng quá mạnh là hiện tượng đầu cơ nhà ở vẫn chưa được khắc phục, lượng cầu tăng lên nhiều hơn nữa vì giảm thu nhập do Covid-19 gây ra.

Nhìn lại về mối quan hệ của lạm phát và thị trường bất động sản ở những giai đoạn trước. Có thể thấy, tác động 2 chiều của lạm phát và giá bất động sản là có. Song mối liên hệ này lại được phản ánh thông qua chính sách tiền tệ, sức khỏe nền kinh tế và tâm lý kỳ vọng của người dân.

Ở giai đoạn, 2001-2002, NHNN thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ. Tăng trưởng tín dụng tăng lên tới 30-40%. Một lượng tiền bơm vào nền kinh tế, đẩy thị trường bất động nhà đất tăng mạnh. Cùng với giá đất tăng cao, lạm phát bắt đầu bùng phát từ năm 2004-2005. Khi lạm phát tăng cao, chính sách tiền tệ siết lại, thị trường lại dần chững, trầm lắng.

Đến giai đoạn 2007-2010, thị trường cũng lặp lại diễn biến gần như tương tự. Năm 2007, với việc gia nhập WTO, Việt Nam đón dòng vốn đầu tư nước ngoài lớn, tâm lý lạc quan được đẩy cao. Thị trường nhà đất sôi động, giá tăng. Cũng lúc này, lạm phát bắt đầu bùng nổ, leo thang. Lạm phát tăng cao, NHNN thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt. Lãi suất tăng cao, thị trường nhà đất lao dốc và giá đất sụt giảm 30-50% trong vòng 1 thời gian ngắn.

Đến năm 2009, kịch bản có phần lặp lại khi NHNN triển khai chính sách tiền tệ nới lỏng. Tiền tiếp tục đổ vào bất động sản. Thị trường địa ốc ấm lại. Nhưng kịch bản này sớm bị "dập tắt" khi lạm phát bùng nổ và NHNN lại phải thắt chặt bằng chính sách tiền tệ và hạn chế tín dụng vào bất động sản.

Ở mỗi giai đoạn giá bất động sản tăng mạnh, chỉ số lạm phát có nguy cơ leo thang, tâm lý người dân càng kỳ vọng lớn vào bất động sản. Họ cho rằng, giá bất động sản đã cao và sẽ còn cao nữa. Lạm phát có nguy cơ xảy ra thì chỉ có bất động sản là kênh đầu tư an toàn và đảm bảo.

Hệ lụy là kịch bản vỡ bong bóng xảy ra, doanh nghiệp địa ốc thua lỗ, phá sản. Cảnh bán tháo bất động sản để trả nợ diễn ra khắp nơi.

Lạm phát và giá bất động sản có mối liên hệ với nhau. Nếu lạm phát dần tăng, NHNN sẽ siết chặt cung tiền và như tác động ngược trở lại, thị trường địa ốc đói vốn. Bất động sản sẽ gặp khó khăn. Như ông Cao Minh Thành, Tổng giám đốc MLAND Pro cho rằng, lạm phát tăng thì các công cụ siết tín dụng vào bất động sản tăng. Kịch bản tiếp theo là làn sóng cắt lỗ ồ ạt của các nhà đầu tư.