Sự khác nhau giữa BĐS khu Đông, khu Nam và khu Tây Sài Gòn như thế nào?

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, trong quý đầu năm, khu Đông chiếm 47% về nguồn cung chào bán theo sau là khu Nam chiếm 36%. Khu phía Tây chiếm 14% và khu trung tâm chiếm 3% tổng nguồn cung. Như vậy để thấy, xét về nguồn cung dự án, khu Tây Tp.HCM, tại các khu vực như quận 6, 8, 11, 12, Bình Tân, Tân Phú, Tân Bình, nguồn cung chào thị trường từ trước đến nay thấp hơn các khu vực khác. Thế nhưng, ngược lại, nơi này lại có mức độ quan tâm của người mua ở thực cao hơn hẳn so với khu Đông và khu Nam Tp.HCM.

Nếu khu Nam hay khu Đông trước đến nay thu hút dòng tiền của NĐT do có nhiều dự án BĐS triển khai, hạ tầng giao thông đầu tư mạnh. Hầu hết các dự án mở bán tại thị trường này thời điểm đầu thu hút khoảng 60-80% nhu cầu đầu tư, chỉ ở các giai đoạn tiếp theo thì nhu cầu ở thực mới xuất hiện. Ngược lại, tại khu vực phía Tây, được xem là vùng trũng với giá BĐS cạnh tranh, giá căn hộ nơi đây được đánh giá thấp nhất đô thị, nên thu hút lượng lớn người mua ở thực quan tâm. Một dự án BĐS tại đây chào thị trường, nhu cầu đầu tư chỉ chiếm khoảng 10-30%, trong khi nhu cầu mua để ở có thể lên đến 70-90%.

Chẳng hạn, theo tìm hiểu, tại dự án Akari City (Q.Bình Tân) của CĐT Nam Long, tỉ lệ khách tìm mua dự án có đến 80% đến từ nhu cầu ở thực. Ngay trong đợt dịch này, lượng người mua để ở chiếm số đông rõ nét so với nhu cầu mua để dầu tư. Dự án này quy mô 8,5ha, có mức giá khoảng 40 triệu đồng/m2, dự kiến giao nhà quý 3/2021. Do dự án sắp bàn giao nên lượng khách mua để ở quan tâm rất lớn. Trong khi, so với các dự án trên tuyến đường Võ Văn Kiệt thì đây vẫn được xem là mức giá mềm, phù hợp với nhu cầu an cư của nhiều đối tượng khách hàng, nhất là dân miền Tây.

Cùng khu vực, một số dự án căn hộ như Stella En Tropic Bình Tân, 9X Golden Stella, Milkty Way Bình Tân…ghi nhận cho thấy, mức độ quan tâm của nhu cầu ở thực vẫn trội hơn hẳn so với tỉ lệ mua để đầu tư.

Tại Q.12, dự án Picity High Park, theo đơn vị này, do thời điểm đầu mở bán dự án tỉ lệ NĐT quan tâm có phần trội hơn, nhưng khi dự án bước vào giai đoạn xây dựng thì nhu cầu ở thực lại chiếm phần lớn. Trước đó, một số dự án trong khu vực này cũng đã chào thị trường và nhận được sự quan tâm đáng kể từ khách mua để ở như The Parkland, Green Mark, Stown Tham Lương...

Nhiều dự án BĐS tại khu Tây Sài Gòn "sáng đèn" ở nhu cầu ở thực

Không phải ngẫu nhiên mà BĐS khu vực phía Tây lại thu hút nhu cầu thực mua để ở. Hầu hết các dự án phát triển trước đó, tỉ lệ mua để ở chiếm phần lớn trong rổ hàng. Mật độ dân số cơ học lớn được xem là lý do dễ hiểu nhất. Theo điều tra dân số và nhà ở năm 2019 của Tp.HCM, quận, huyện đông dân nhất TP là Q.Bình Tân, với hơn 784.000 người, tiếp theo là Bình Chánh (hơn 705.000 người), Gò Vấp (hơn 676.000 người) và thấp nhất là Cần Giờ (hơn 71.000 người)….. theo kết quả, số dân của một số quận, huyện ở Tp.HCM thậm chí bằng và cao hơn dân số nhiều tỉnh. Như vậy để thấy, nhu cầu về nhà ở của các khu vực có mật độ dân cư lớn còn đang rất cao, đa số xuất phát từ nhu cầu ở thực.

Ngoài ra, một lý do khiến nhu cầu mua ở thực luôn lớn do nhìn chung giá BĐS mua vào ở khu Tây còn mềm hơn so với các khu vực khác. Nếu khu Đông hay khu Nam Tp.HCM quỹ đất lớn, hạ tầng giao thông triển khai mạnh thì khu Tây với hạ tầng dân số cơ học đông, nhiều trung tâm giao thương và công nghiệp mang đến sự tiện nghi về cuộc sống và việc làm cho người dân sở hữu. Do đó, các NĐT cá nhân BĐS ở khu vực cũng này thường hướng đến việc đón đầu xu hướng ở thực. So với việc bán sản phẩm ra hay cho thuê cũng tương đối dễ dàng hơn so với khu vực khác do nhu cầu ở thực luôn hiện hữu.

Theo các chuyên gia trong ngành, khu Tây Sài Gòn không "nổi bật" về BĐS như các khu vực khác cả về nguồn cung lẫn các thông tin hạ tầng. Nhưng, thực tế khu vực này lại có mức độ tăng giá BĐS ổn định, thay vì "trồi sụt" như một số điểm nóng khác. Đây cũng chính là lý do người mua thực họ an tâm để mua BĐS, an cư lạc nghiệp. Với NĐT có dòng tiền khiêm tốn thì vẫn vào thị trường này được, bởi việc bán sản phẩm lại cho đối tượng mua để ở cũng dễ dàng hơn so với các khu vực khác. Có thể mức lợi nhuận không nhanh nhưng tính bền vững, ổn định mang lại sự an toàn cho NĐT.

Thời gian qua, hạ tầng cũng trở thành một cú hích đến nhu cầu tìm mua BĐS tại khu Tây Tp.HCM, đặc biệt là khu vực Q.Bình Tân. Cách đó không lâu, UBND Tp.HCM đã giao Sở GTVT Tp.HCM đẩy mạnh giải quyết vấn đề ùn tắc giao thông tại tuyến đường An Dương Vương giao Võ Văn Kiệt; Phan Anh – Bình Long – hương lộ 3, đường Tân Kỳ Tân Quý, đường Nguyễn Thị Tú, đường Lê Văn Quới nối dài. Các khu vực này được xem là cửa ngõ giao thương hàng hóa giữa miền Tây và Tp.HCM. Tương tự, đường số 7 ở phường An Lạc A, quận Bình Tân cũng được mở rộng thành 8 làn xe. Đường số 4, An Dương Vương và những con đường số khác ở khu vực này cũng được nâng cấp, dễ dàng đi vào trung tâm Tp.HCM.

Theo đó, đi song hành với hạ tầng giao thông là mật độ dân cư tại các khu vực này tăng lên, loạt dự án BĐS hình thành với hàng ngàn hộ dân sinh sống đã trở thành "đòn bẩy" cho giá BĐS khu vực này tăng trưởng trong tương lai khi mà nhu cầu tìm chốn an cư của người dân ngày càng lớn. Đặc biệt, tại các khu vực gần tuyến đường Võ Văn Kiệt được dự báo sẽ đón đầu các đại gia ở Miền tây lên Sài Gòn săn nhà ở cho con em lên thành phố ăn học. Nơi đây, sẽ tạo thành điểm nhấn về sự gia tăng giá trị BĐS của khu Tây Tp.HCM.

Tuy vậy, theo dự báo của các chuyên gia BĐS, nguồn cung nhà ở tại Tp.HCM nói chung, khu Tây nói riêng trong năm 2021 vẫn sẽ tiếp tục hạn chế do không nhiều dự án mới mở bán. Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao, CBRE Việt Nam cho rằng, năm 2021 tiếp tục với nhiều khó khăn tuy nhiên về mặt tích cực thì nguồn cầu trong nước vẫn duy trì tốt. Đây chính là cơ hội cho các chủ đầu tư để nắm bắt và đáp ứng nhu cầu tiềm năng này trong giai đoạn thị trường thiếu nguồn cung cho người mua để ở và nhà đầu tư.

Theo CBRE, năm 2021 dự kiến sẽ không có những thay đổi lớn nhưng sẽ cải thiện hơn so với năm 2020. Thị trường kỳ vọng sẽ có thêm khoảng 17.500 căn hộ với các dự án mới ở các quận ven thành phố: Quận 9, Quận 12, Bình Tân, Nhà Bè.

Còn theo đại diện Colliers Việt Nam, phân khúc căn hộ chung cư năm 2021 tại Tp.HCM tiếp tục có triển vọng tích cực, tiềm năng cao cho các dự án khu dân cư đáp ứng đúng nhu cầu nhà ở thực của người dân. Pháp lý sẽ được chỉnh sửa để thúc đẩy mạnh mẽ thị trường BĐS. Theo Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), nhiều chính sách điều tiết về nhà ở và tăng trưởng thị trường BĐS đã được hoàn thiện và phù hợp với hệ thống pháp luật hiện hành về đầu tư, xây dựng và kinh doanh. Luật Xây dựng 2020 đã thống nhất với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Bảo vệ môi trường về phê duyệt đề xuất đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc công nhận nhà phát triển, do đó tạo ra môi trường đầu tư lành mạnh, minh bạch hơn đồng thời giảm thiểu đầu cơ và các hoạt động thao túng giá.