Sức bật cho bất động sản Thành phố phía Đông TP.HCM - Bài 3: Giá đất bắt đầu tăng chóng mặt

Giá đất, nhà tăng phi mã

Năm 2016 khi Tập đoàn Novaland mở bán dự án chung cư mang tên The Sun Avenue với mức giá chỉ hơn 30 triệu/m2, tới năm 2019 dự án được bàn giao cho khách hàng, cũng là lúc thị trường chưa xuất hiện nhiều về thông tin thành phố khu Đông thì giá giao dịch lại sản phẩm tại dự án này chỉ khoảng trên 40 triệu/m2. Thế nhưng, bước vào Quý I/2020, khi thông tin về việc thành lập thành phố khu Đông thì một dự án mang phong cách La Mã cổ đại bên cạnh dự án The Sun Avenue lại được chào bán với giá trên 70 triệu đồng/m2.

Còn tại một dự án nhà phố trên đường Đỗ Xuân Hợp thuộc quận 2, dù chưa được mở bán chính thức nhưng nhà đầu tư đã cho nhân viên môi giới chạy mức giá bán 230 triệu/m2, trong khi đó một dự án nhà phố cạnh đó được mở bán năm 2018 chỉ có giá 80 triệu/m2.

Quận Thủ Đức đang được cho là khu vực có mức giá tăng khá cao từ năm 2019 tới nay. Cụ thể, tại một dự án lớn trên đương Quốc lộ 13 của quận, năm 2018 một căn nhà phố tại dự án này bán với giá chỉ 8 tỷ đồng/căn với diện tích 6m x 20m, tới năm 2019 cũng cùng diện tích trên đã bán lên gần 20 tỷ/căn và năm 2020 giá của một căn nhà trên đang là trên 30 tỷ/căn.

Ghi nhận của Phóng viên Nhadautu.vn, giá đất tăng mạnh nhất thuộc về phân khúc nhà phố và đất nền, giá căn hộ chung cư tăng thấp nhất. Lý do vì phân khúc này từ đầu năm 2020 tới nay ít xuất hiện tại khu Đông.

Cụ thể, tại khu vực phường Trường Thọ nơi được cho là trung tâm của thành phố Thủ Đức (thành phố của khu Đông) sau này người dân nơi đây cho biết thời gian qua có rất nhiều người đến hỏi mua đất. Giá đất ở đường nội bộ số 11, số 3 hiện đã lên 90-100 triệu đồng/m2, trong khi trước đây chỉ 60-65 triệu đồng/m2. "Dự báo, thời gian tới sẽ tăng nữa vì thấy người tới xem mấy khu đất trống nhiều lắm. Khu đất gần đây có diện tích 4,5m x 20m thổ cư, cộng 50m hành lang, rao giá 10 tỷ đồng nay đã có người đặt mua, trong khi trước đây rao 7,5-8 tỷ đồng không ai hỏi", một môi giới cho biết.

Tại buổi công bố tại báo cáo thị trường Quý III năm 2020 của Batdongsan.com.vn mới đây, ông Nguyễn Ngọc Hiếu, Trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường Batdongsan.com.vn nhận định, giá và giao dịch nhà đất tại khu Đông có xu hướng tăng khi đề án TP. Thủ Đức được thông qua chủ trương đầu tư.

Theo đó, tổng lượng tin rao bán bất động sản tại khu Đông trong Quý III vừa qua tăng cao nhất so với các khu vực khác. Hầu hết những dự án ghi nhận nhu cầu tìm kiếm cao tập trung ở các quận khu Đông như: Vinhomes Origami, Precia Thủ Thiêm, Saigon Avanue, Sarafi Khang Điền… Trong khi đó, khu vực An Phú, Thủ Thiêm và khu công nghệ cao TP.HCM trở thành những khu vực trọng điểm ghi nhận nhu cầu tìm mua bất động sản cao. Chính vì vậy, khu vực này đã hình thành mức giá bán cao hơn so với hai quý trước.

Ông Hiếu cho biết, giá chào bán căn hộ tại 3 quận khu Đông trong Quý III năm 2020 tăng trung bình từ 1-2%, trong đó mức tăng giá quận 2 vào khoảng 2%, quận 9 tầm 1%, Thủ Đức có mức tăng từ 2,5% so với Quý 2 trước đó.

Cần chặn ngay tình trạng đầu cơ, thổi giá

Nhận định về câu chuyện giá đất tăng quá nhanh tại khu Đông từ đầu năm 2020 tới nay, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty CP Địa ốc Phú Đông lo ngại tình trạng đầu cơ, thổi giá, phân lô bán nền tràn lan thời gian qua tại các quận khu Đông khiến quy hoạch các dự án trọng điểm của thành phố khu Đông mới sẽ rất khó khăn, phức tạp khi tiến hành đền bù, giải phóng mặt bằng đất của người dân để làm những dự án trọng điểm để xây dựng thành phố khu Đông.

Để tháo gỡ rào cản này, ông Phúc cho rằng UBND TP.HCM cần có giải pháp để tạo cơ hội về quỹ đất lớn đón các nhà đầu tư tầm cỡ nhằm phát triển các dự án mang tính đồng bộ, có tiềm năng để góp phần thúc đẩy phát triển chung của thành phố Thủ Đức mới trong tương lai.

Cũng đồng tình với ý kiến của ông Phúc, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Vietnam còn cho rằng có một hiện tượng rõ thấy nhất hiện nay là bất động sản ăn theo thành phố Thủ Đức để thổi giá. Thực tế dù mới chỉ là ý tưởng và chủ trương đề xuất nhưng trong 3 – 4 tháng qua, giá bất động sản ở đây đã tăng mạnh và một trong các lý do tăng giá là do được lập thành phố mới. Mới đây khi mới có thông tin là trung tâm của thành phố mới Thủ Đức là ở phường Trường Thọ thì giá đất rao bán ở khu này đang được đẩy lên rất cao đến mức chóng mặt.

Đặc biệt, nhiều dự án căn hộ sau khi mở bán trong vòng 12-18 tháng những khi nghe thông tin thành lập thành phố khu Đông đã tăng giá gấp đôi, dù chưa giao nhà và chất lượng nhà có thể không tương xứng với mức giá đó.

Ví dụ, với chi phí xây dựng 12 triệu đồng/m2, chủ đầu tư mở bán giá 60 triệu đồng/m2, sau đó sản phẩm bị thị trường đẩy lên đến 100 triệu đồng/m2 trong khi chủ đầu tư không hề có nhu cầu tăng chi phí xây dựng sẽ khiến giá bán vượt xa chất lượng nhà ở.

"Trong khi đó, nhìn vào tổng thể thì kết nối hạ tầng ở thành phố phía Đông hiện nay vẫn chưa tương xứng để phát triển các dự án cao cấp 4.000-5.000 USD/m2. Trong bán kính 3km quanh khu vực còn thiếu các tiện ích cao cấp về mặt xã hội như bệnh viện, trường học, khu vui chơi, tài chính... Chỉ tiện ích nội khu dự án chưa nói lên được giá trị của những sản phẩm cao cấp. Đây là điều mà Phú Mỹ Hưng đã thực hiện được một cách khá đồng bộ và một bộ phận giới đầu cơ dù không có nhu cầu sử dụng vẫn muốn mua để đấy. Nhóm khách hàng này ít khi quan tâm đến việc có thể cho thuê được hay không mà chỉ mua để chờ giá thị trường tăng lên. Điều này vô tình đẩy giá bất động sản trong khu vực lên rất cao. Kết quả, thị trường bị ảnh hưởng nặng, còn người mua nhà ở thực thì lại khó có thể tiếp cận được việc mua nhà, sẽ có những dự án bán rồi mà không có người ở như thời điểm năm 2009, người dân đua nhau mua nhà, đất để đầu cơ và các dự án sau đó vắng bóng người ở, bỏ hoang", ông Hoàng nói.

Tại một hội thảo mổ xẻ về việc xây dựng TP. Thủ Đức do Báo Sài Gòn Giải Phóng tổ chức diễn ra tháng 8 vừa qua, PGS.TS Nguyễn Minh Hòa, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Kiến trúc Phát triển Đô thị TP.HCM, lo ngại chưa biết việc xây dựng TP. Thủ Đức sẽ như thế nào nhưng hiện tại giá đất đã tăng cao.

"Lãnh đạo địa phương cần phối hợp với các chủ đất, nhất là những chủ đầu tư nhiều khu đất lớn, khai thác quỹ đất hợp lý, hiệu quả. Không thể để tình trạng đầu cơ giá đất làm hỏng quy hoạch", ông Hòa nhận định.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho rằng hiện tượng đầu cơ, thổi giá đấy tại khu Đông đáng báo động, bởi trước đây đã có sự buông lỏng trong quản lý, để xảy ra tình trạng phân lô bán nền tràn lan, ảnh hưởng đến quy hoạch đô thị. "TP. Thủ Đức chắc chắn sẽ cần khu vực bất động sản cao cấp vì sẽ dành cho người có thu nhập cao về đây ở nhưng chúng tôi quan tâm việc phát triển nhà ở vừa túi tiền cho người dân, điều mà chúng tôi trăn trở 20 năm qua mới được Chính phủ thông qua để làm nhà thương mại diện tích 25m2. Khi phát triển thành phố Thủ Đức thì người dân địa phương phải được hưởng lợi từ giá đất tăng hoặc giá nhà hợp lý chứ không để tình trạng người đầu cơ làm hỏng hết chương trình quy hoạch này", ông Lê Hoàng Châu nhận định.

(Còn nữa)