Tài chính 1 tỷ, có nên vay thêm ngân hàng 1,5 tỷ “bắt đáy” đất nền?

Anh Nguyễn Thanh Hưng hiện đang làm kĩ thuật tại một công ty chuyên về công nghệ của Nhật Bản tại Hà Nội. Mức lương hiện tại của anh Hưng là 30 triệu đồng, độc thân. Anh Hưng đã có căn nhà đất Hà Nội.

Anh Hưng dự tính mua lô đất như “của để dành”. Sau nhiều tháng nghiên cứu, anh quyết định lựa chọn loại hình đất đấu giá hoặc đất nền dự án đã có sổ đỏ. Anh Hưng cho rằng, nếu mua đất thổ cư, rủi ro lớn nhất chính là quy hoạch.

Nhiều lô đất từng đi xem, anh Hưng đều ưng nhưng khi kiểm tra, những lô đất này đều nằm trong quy hoạch. Chưa kể, việc mua đất trong dân gặp vấn đề liên quan tới nếu tương lai có nhu cầu xây nhà, không ít các vấn đề phát sinh như phải “lựa” hàng xóm khi vận chuyển nguyên vật liệu…Đó là lý do anh Hưng cho rằng, nếu mua đất nằm trong dự án hoặc đất đấu giá, pháp lý được đảm bảo, không bị dính quy hoạch, hạ tầng sạch, việc xây dựng cũng dễ dàng.

Giữa tháng 8/2023, anh Hưng được môi giới chào lô đất dịch vụ nằm kề cận khu đô thị mới ở HÀ Đông (Hà Nội) với giá 2,5 tỷ đồng. So với mặt bằng giá chung, giá lô đất này đã rẻ từ 3-5%. So thời điểm đầu năm 2022, giá lô đất này giảm tới 300-500 triệu đồng.

Về giá và vị trí, anh Hưng đều hài lòng. Tuy nhiên so với khoản tiền hiện có, anh Hưng lo ngại phải đi vay. Môi giới tư vấn với anh Hưng, tài chính 1 tỷ, anh có thể vay 1,5 tỷ đồng để mua đất. Lãi suất đang hạ, giá đất đang rẻ là cơ hội cho người có nhu cầu tích sản. Hiện tại, anh Hưng vẫn chưa đưa ra quyết định. Dù lên kế hoạch “bắt đáy” và kỳ vọng mua lô đất đẹp nhưng nghĩ đến khoản vay ngân hàng, là điều khiến anh lo ngại.

Ông Trần Minh Thành, một nhà đầu tư đến từ Hà Nội có 9 năm kinh nghiệm cho rằng, hiện tại, lãi suất hạ, gía bất động sản giảm là lý do khiến nhiều người có nhu cầu vay tiền ngân hàng “bắt đáy”.

Tuy nhiên, ông Thành cho rằng: “Nếu có vốn, nhà đầu tư hoàn toàn tự tin xuống tiền. Nếu phải vay ngân hàng, nhà đầu tư cần cân nhắc. Ví dụ vay quá 50% giá trị lô đất, nhà đầu tư sẽ rơi vào tình trạng áp lực nợ lãi rất lớn. Dù lãi suất giảm nhưng chỉ giảm so với giai đoạn cuối năm 2022, đầu năm 2023. Tiền lãi cho vay bất động sản thả nổi vẫn luôn cao. Ví dụ vay 1,5 tỷ đồng, lãi suất thả nổi 12% thì người mua đất mỗi tháng phải trả 18 triệu. Chưa kể, khoản tiền gốc phải trả. Dù mua được giá rẻ nhưng trong vòng 2 năm, người mua phải chi trả khoản tiền quá lớn cho lô đất”.

Ông Lê Quốc Kiên, nhà đầu tư cá nhân đến từ TP.HCM cho rằng, lãi suất giảm là một lợi thế cho bài toán đòn bẩy. Tuy nhiên, hiện tại các ngân hàng cũng sẽ duyệt hồ sơ chặt chẽ hơn, định giá tài sản cho vay thấp hơn và kiểm soát nguồn thu nhập trả nợ kỹ hơn để đảm bảo an toàn, hạn chế nợ xấu. Do đó, về lý thuyết là lãi suất giảm, ngân hàng đang ôm tiền lâu muốn cho vay ra, nhưng thực tế bản thân khách vay cũng không dễ tiếp cận vốn nếu năng lực không đảm bảo.

“Ví dụ bạn có thu nhập 100 triệu/tháng. Trước đây, ngân hàng sẽ tính 50 triệu là chi phí sinh hoạt, 50 triệu là nguồn thu để đóng “gốc + lãi” cho khoản vay 3,5 tỷ, thì nay họ sẽ dự phòng 15 triệu, chỉ tính 35 triệu là nguồn thu để đóng “gốc + lãi” hàng tháng. Nên bạn chỉ vay được 2,5 tỷ. Đó là chưa kể con số thu nhập 100 triệu của bạn cũng sẽ được kiểm tra chặt chẽ lại, sẽ cần các hồ sơ chứng từ đầy đủ để chứng minh, và nhiều khi sau khi thẩm định lại họ chỉ chấp nhận thu nhập của bạn còn 70 triệu/tháng.

Về chi phí sử dụng vốn, giả sử vốn tự có 50% - vốn vay 50%. Chi phí sử dụng vốn của vốn tự có là 7%/năm (Lãi suất gửi tiết kiệm), của vốn vay là 11%/năm (Lãi vay và các phụ phí), trung bình 9%/năm. Vậy nếu xuống tiền đầu tư, mỗi năm tài sản cần tăng giá ít nhất 9% để đảm bảo điểm hòa vốn. Tỷ lệ vốn tự có - vốn vay khác nhau sẽ có chi phí sử dụng vốn và điểm hòa vốn khác nhau”, ông Kiên phân tích.