Hết ưu đãi gói vay mua nhà 30 nghìn tỷ: Đừng đặt người dân vào thế đã rồi

TS. Nguyễn Trí Hiếu

Chuyên gia tài chính

308 bài viết

• Việc can thiệp tỉ giá bằng cách bán ngoại tệ ra thị trường cần cẩn trọng, vì đây là con dao 2 lưỡi trong bối cảnh dự trữ ngoại tệ của Việt Nam đang ở xung quanh 3 tháng nhập khẩu - ngưỡng an toàn
  Tại: Tìm cách hạ nhiệt tỷ giá

Rất nhiều thắc mắc được đặt ra với gói tín dụng ưu đãi này. Chuyên mục Trò chuyện Chủ nhật tuần này, PV đã có cuộc trò chuyện với TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng xung quanh câu chuyện trên.

PV: Thưa TS. Nguyễn Trí Hiếu, chúng ta đang nói tới việc người mua nhà vay tiền từ gói 30 nghìn tỷ sẽ không được hưởng lãi suất ưu đãi từ ngày 1- 6 tới đây. Theo ông, nó sẽ tác động thế nào đến người mua nhà và thị trường bất động sản thời gian tới?

TS. Nguyễn Trí Hiếu: Có một vấn đề theo tôi là khi cho ra đời gói 30 nghìn tỷ, lúc đó Ngân hàng Nhà nước phải giải thích cho các ngân hàng thương mại tham gia cách tính lãi suất ưu đãi liên quan thế nào đến chương trình tái cấp vốn. Thật sự ra như ngân hàng tôi đang cộng tác là VietBank tham gia vào cái gói đó nhưng cũng chỉ hiểu lơ mơ là chương trình đó sẽ chấm dứt vào ngày 31-5, lãi suất trong tương lai sẽ được điều chỉnh. Thế nhưng, cũng không ai rõ một cách chắc chắn là lãi suất ưu đãi sẽ chấm dứt vào ngày 31-5. Đấy là nói về phía ngân hàng.

Còn phía người dân, họ cứ ký vào cái hợp đồng tín dụng, thời hạn vay là 15 năm, lãi suất 5% là yên tâm. Bây giờ đùng một cái, nhất là những người thu nhập thấp, trước tình trạng lãi suất thương mại khoảng 10%, thì họ mất khả năng để trả nợ cho ngân hàng.

Điều này đang gây hoang mang. Từ cái hoang mang này sẽ ảnh hưởng đến vấn đề mua nhà của người dân, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Cái ảnh hưởng lớn nhất là tâm lý hoang mang của dân chúng sẽ ảnh hưởng đến các gói tới của Chính phủ. Nếu Ngân hàng Nhà nước đưa ra một gói tới nữa thì người dân sẽ đặt câu hỏi về cái gói đó, không biết có đáng tin cậy, hay lại như cái gói hiện tại họ đang phải “trải nghiệm”.

PV: Với những trường hợp đã được ngân hàng thương mại cam kết cho vay và được giải ngân một phần mà từ sau 1-6 được giải ngân tiếp thì phải chịu lãi suất cao, việc này có phải đã đưa người dân vào thế bí không, thưa ông?

TS Nguyễn Trí Hiếu: Đứng từ phía người dân thì đúng là như thế. Dưới con mắt của người dân, họ bị đặt vào một cái bẫy mà họ tưởng được hưởng lãi suất ưu đãi 5% trong 15 năm và họ ký cái hợp đồng tín dụng đó.

Thế nhưng đối với các cơ quan quản lý như Ngân hàng Nhà nước thì họ nói là không, chúng tôi đã nói ngay từ trước đây 3 năm rồi là chúng tôi sẽ ngưng cái gói này và chúng tôi sẽ không tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại vào ngày 31-5 thì các ông bà phải hiểu được nếu chúng tôi không tái cấp vốn thì không có cái lãi suất ưu đãi đó nữa. Thành ra đối với cơ quan quản lý, họ cho rằng họ không đặt người dân vào tình trạng này vì họ đã báo động từ 3 năm trước rồi. Nhưng với người dân thì họ không được giải thích điều đó, không ai cố vấn cho họ, và họ đang ở trong cái bẫy tín dụng, cái bẫy lãi suất.

PV: Khi Chính phủ thông qua gói 30 nghìn tỷ, mục tiêu lớn nhất là an sinh xã hội, giúp người thu nhập thấp cải thiện chỗ ở, giúp giải quyết các vấn đề của thị trường bất động sản và thúc đẩy nền kinh tế. Trong trường hợp này, ông có cho rằng đã không đúng mục tiêu của gói tín dụng này đề ra?

TS Nguyễn Trí Hiếu: Đúng là gói này mục tiêu giúp người có thu nhập thấp mua nhà ở xã hội, sau đó mở rộng ra cho mua cả nhà ở thương mại.

Mục đích là giúp người nghèo, thu nhập thấp có chỗ ở. Với mục đích đó, nếu bây giờ mà thay đổi lãi suất, người nghèo phải trả lãi suất cao thì đúng là nó đi ngược lại với mục tiêu ban đầu. Mục đích thứ 2 của gói 30 nghìn tỷ là giúp hâm nóng lại thị trường bất động sản, nhưng hiện tại thông tin từ 1- 6 phải chịu lãi suất cao đang có 1 tác động mạnh vào tâm lý của quần chúng như thế này, những người đang mua và sẽ mua với lãi suất thương mại thì một số sẽ ngừng việc mua, từ đó sẽ tác động đến thị trường bất động sản. Trong khi đó, thời gian qua, những đối tượng mua nhà này có đóng góp rất nhiều cho thị trường.

PV: Theo các quy định của ngành ngân hàng, với những hợp đồng đã ký, người dân có thể dừng lại không vay nữa được không, thưa ông?

TS Nguyễn Trí Hiếu: Có thể được, tùy theo từng hợp đồng tín dụng. Có hợp đồng cho phép 2 bên hủy hợp đồng mà không bị lãi sàn. Nhưng có hợp đồng bắt buộc 2 bên phải thực hiện đến cuối. Nếu hủy ngang có thể bị phạt, hoặc thưa kiện. Tuy vậy, trên nguyên tắc vay tiền mua nhà thì hợp đồng phải được thực hiện, trừ trường hợp 2 bên đồng ý hủy hợp đồng này, và thêm một điều nữa có hợp đồng cho phép người dân trả trước nhưng không phải hợp đồng nào cũng cho phép thế. Nói chung là người dân có thể hủy ngang được nhưng phải có sự đồng ý của ngân hàng. Nếu tự ý hủy ngang có thể bị phạt hoặc phải thực hiện một biện pháp, chế tài nào đó đã được quy định trong hợp đồng.

PV: Nếu như thế, trong trường hợp ngân hàng không đồng ý hủy hợp đồng thì có phải là quá khó khăn cho những người đã trót ký hợp đồng vay vốn bởi đa số đều là những người thu nhập trung bình, thu nhập thấp?

TS Nguyễn Trí Hiếu: Đúng là như thế. Nếu người dân hủy hợp đồng tín dụng mà không có sự đồng ý của ngân hàng, tức là 2 bên đi vào một tranh chấp, lúc đó người dân phải xem lại cái điều khoản về lãi suất. Trong trường hợp lãi suất có thể điều chỉnh theo quy định của hợp đồng tín dụng đó, người dân nếu phá hủy, bỏ ngang hợp đồng thì người dân phải đền bù cho ngân hàng. Thành ra người dân phải xem lại xem hợp đồng tín dụng nói gì về điều khoản lãi suất. Lãi suất cố định hay có thể điều chỉnh.

PV: Một trong những lý do khiến gói tín dụng này giải ngân chậm là thời gian qua quá ít những dự án nhà ở đáp ứng được yêu cầu gói 30 nghìn tỷ hoàn thành đưa vào sử dụng. Đây là lý do khách quan nhưng lại khiến người dân chịu thiệt?

TS Nguyễn Trí Hiếu: Cho đến thời điểm hiện tại, gói tín dụng này mới được cam kết khoảng 90%, giải ngân mới được gần 60%. 40% còn lại chưa được giải ngân, rõ ràng còn rất nhiều tiền chưa được giải ngân. Đây cũng chính là một vấn đề. Thứ nhất, nếu thị trường có nguồn cung dồi dào để người dân có thể lựa chọn ngay từ năm đầu tiên, thì năm thứ 2 gói này sẽ được triển khai mạnh mẽ và năm thứ 3 nước rút thì sẽ đạt hiệu quả cao.

Thế nhưng, năm đầu lại rất lình xình, chỉ đạt có vài phần trăm vì thị trường thiếu sản phẩm phù hợp với túi tiền người Việt Nam. Chính vì thế mà giờ tận 40% chưa được giải ngân. Ai là người chịu trách nhiệm cho việc này. Tất nhiên không thể là phía ngân hàng. Bởi đây là vấn đề của thị trường.

Nhưng phải kể đến ở đây là Bộ Xây dựng, đáng lý ra phải nhìn vấn đề này xuyên suốt hơn từ đầu để hiểu nguồn cung như thế nào để có cơ sở đưa ra gói này. Thành ra đưa ra gói này mà chưa có sự chuẩn bị kỹ lưỡng khiến người dân phải chịu thiệt thì đây là trách nhiệm của những nhà quản lý. Nhưng có vấn đề cũng cần phải được nói đến ở đây là khi Ngân hàng Nhà nước đưa ra gói 30 nghìn tỷ này tức là đã có sự dự trù. Chắc chắn lúc đó, Ngân hàng Nhà nước đã dự trù gói này sẽ được sử dụng 100% và họ cũng đã sử dụng nguồn vốn để tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại.

Thành ra nếu đã dự trù vốn, với lãi suất ưu đãi mà bây giờ người dân mới dùng có 60% thì nên để người dân dùng tiếp. Trừ trường hợp Ngân hàng Nhà nước đưa gói này ra mà không thực sự có nguồn vốn 30 nghìn tỷ sẵn có để mà tài trợ. Đây cũng là điểm quan trọng mà nhiều người đang thắc mắc.

PV: Theo ý ông, câu hỏi đặt ra là phải chăng gói tín dụng này đưa ra chỉ mang tính chất giải quyết bài toán tâm lý cho dân, cho thị trường bất động sản lúc đó?

TS Nguyễn Trí Hiếu: Chính xác! Mà thực sự chưa chắc Ngân hàng Nhà nước đã có nguồn vốn như thế để tài trợ, thành ra bây giờ phải làm như thế này để giải quyết vấn đề của chính Ngân hàng Nhà nước, và đã đưa rất nhiều người vào tình trạng khó khăn.

PV: Theo ông, vì mục đích an sinh xã hội như mục tiêu ban đầu của gói 30 nghìn tỷ được đưa ra, theo ông phải sửa thế nào?

TS Nguyễn Trí Hiếu: Đầu tiên, theo đề xuất của tôi là lãi suất ưu đãi phải được sử dụng cho hết thời gian hợp đồng tín dụng nếu hợp đồng tín dụng đó quy định lãi suất ưu đãi 5% trong 15 năm. Thứ 2, với 40% còn lại chưa được giải ngân thì tất cả những khoản giải ngân sau ngày 31-5 cũng tiếp tục được hưởng lãi suất ưu đãi. Thành ra để chuyện này hợp lý, tất cả các ngân hàng thương mại phải tuân thủ hợp đồng tín dụng, tức là giải ngân với lãi suất ưu đãi.

Nếu Ngân hàng Nhà nước có những thay đổi thì phải do các ngân hàng thương mại chịu trách nhiệm. Người dân ký hợp đồng với các ngân hàng thương mại và họ không có liên quan gì đến Ngân hàng Nhà nước, họ cũng không thể biết được tái cấp vốn như thế nào. Việc đó là giữa Ngân hàng Nhà nước và ngân hàng thương mại. Ngân hàng thương mại đã ký hợp đồng tín dụng đó thì người dân có quyền bắt ngân hàng thương mại phải thi hành.

PV: Xin cảm ơn ông!