Mập mờ gói 30 nghìn tỷ: Về mặt đạo đức kinh doanh, ngân hàng đã có sai phạm

Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng sẽ chính thức dừng vào 1/6/2016 - đúng 36 tháng sau khi được triển khai nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản và giúp người thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận nhà giá rẻ. Theo đó, ưu đãi lớn nhất là lãi suất bằng một nửa mức vay thương mại thông thường cũng kết thúc theo. Các khoản giải ngân diễn ra sau ngày gói 30.000 tỷ "chốt sổ" cũng phải chịu mức lãi suất mới.

Quy định về giải ngân và cách tính lãi suất của gói 30.000 tỷ đã được Ngân hàng Nhà nước khẳng định có từ khi ra đời gói này. Vậy tại sao khi áp dụng vào thực tế, người mua nhà lại không hề hay biết, thậm chí có sự hiểu nhầm lớn đến như vậy? Xoay quanh những thắc mắc này, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với Luật sư Trần Minh Hải, Giám đốc điều hành công ty luật Basico.

PV: Lãi suất là vấn đề rất quan trọng đối với mọi hợp đồng vay, đối với người đi vay chắc chắn sẽ xem xét kỹ. Vậy tại sao đến thời điểm này, người mua nhà mới ngã ngửa về lãi suất gói 30 nghìn tỷ và đem ra bàn luận một cách rầm rộ như vậy trong khi chỉ còn 3 tháng nữa là phải chịu lãi suất khác mà không phải ngay từ đầu khi gói này được thực hiện?

Luật sư Trần Minh Hải: Tất cả do chính sách thiếu minh bạch rõ ràng từ nội dung cho đến khâu phổ biến áp dụng và thực tế triển khai. Nếu xem xét Thông tư 11/2013/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước, thì hầu hết các nội dung liên quan đến thời hạn, đối tượng, mức cho vay, chính sách lãi vay đều khiến người ta liên tưởng đến thời hạn rất dài đến cả chục năm (mốc chung về thời hạn thường là tới năm 2023).

Tuy nhiên, tất cả sự dài hạn đó bị một nội dung nho nhỏ tại khoản 1, Điều 2 của Thông tư này khống chế. Quy định này đề cập “Việc giải ngân cho vay hỗ trợ nhà ở của ngân hàng đối với khách hàng từ nguồn tái cấp vốn của Ngân hàng Nhà nước kết thúc khi Ngân hàng Nhà nước giải ngân hết số tiền tái cấp vốn nhưng tối đa là 36 tháng kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực”.

Nội dung chính sách như vậy, thì khâu phổ biến chính sách cần sự rõ ràng, nhưng thực tế đã không được triển khai như vậy. Cũng chính từ đó mà ngân hàng, chủ đầu tư và người mua nhà đến với nhau vì chính sách nhưng mỗi bên có một mức độ am hiểu khác nhau, mục đích khác nhau. Đến khi thời hạn tới thì các bên, nhất là người mua nhà mới có được nhận thức toàn diện về chính sách. Lúc này họ mới đối mặt tới những vấn đề trở ngại tới từ chính sách mà trước đây họ không hình dung, không được phổ biến kỹ càng và vốn bị những khuếch trương của những điểm ưu việt trong chính sách cho vay che lấp.

Trách nhiệm của các ngân hàng thương mại ở đâu khi nhiều người phản ánh họ không được nhân viên ngân hàng hoặc chủ đầu tư lưu ý việc này khi bắt đầu làm thủ tục vay mua nhà. Các nhân viên ngân hàng bị áp chỉ tiêu, doanh số mà mập mờ quy định này chăng?

Về mặt pháp lý, rất khó có thể quy kết hay đòi hỏi trách nhiệm từ phía ngân hàng. Các ngân hàng khi thực hiện hoạt động cho vay theo gói tín dụng này đều hiểu rõ mọi nội dung, điều kiện thực hiện chính sách. Ngân hàng sẽ đưa sự hiểu biết này vào các mẫu hợp đồng tín dụng, cam kết nhằm bảo đảm về phần họ sẽ thực hiện đúng các chính sách theo Thông tư 11.

Trên thực tế, hiện tượng nhân viên ngân hàng bị áp lực về chỉ tiêu, doanh số dẫn tới bỏ qua những điều cần hướng dẫn minh bạch cho khách hàng về trong trường hợp này hoàn toàn có thể xảy ra. Về mặt pháp lý ngân hàng có thể thoái thác trách nhiệm, nhưng về mặt đạo đức kinh doanh, ngân hàng đã có sai phạm. Tuy nhiên, có thể coi đây là hậu quả tất yếu xuất phát từ nguyên nhân chính sách pháp luật đã không lường trước vấn đề cần điều chỉnh hợp lý cũng như việc phổ biến thiếu rõ ràng.

Luật sư Trần Minh Hải, Giám đốc điều hành công ty luật Basico.

Trước đó, đã có nhiều trường hợp phản ánh họ gặp rất nhiều rắc rối về thủ tục khi vay mua nhà theo gói 30 nghìn tỷ, các ngân hàng cũng không mặn mà cho vay và đến nay một số người chưa giải ngân xong thì thấp thỏm trả lãi theo thỏa thuận gói thương mại. Dường như nhiều khách hàng đang gặp phải bẫy lãi suất?

Đúng là khách hàng đã rơi vào bẫy lãi suất. Nếu vẫn muốn tiếp tục mua nhà thì họ phải chấp nhận phần giải ngân cho vay mới với lãi suất cho vay không ưu đãi của ngân hàng. Trong khi đó, nếu không chấp nhận vay, thì khách hàng bị thiệt hại kép, vừa mất nhà do vi phạm thời hạn thanh toán, vừa cõng khoản nợ vay thiếu tài sản bảo đảm với ngân hàng. Nguy cơ không chỉ dừng ở đó, nếu sau này chậm trả gốc, lãi khoản vay, khách hàng còn có thể bị áp mức lãi phạt cao theo thỏa thuận tại hợp đồng tín dụng với ngân hàng.

Theo Số liệu từ Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng cho biết đã cam kết cho vay gói 30.000 tỷ 90% tuy nhiên thực tế, số tiền chi trả cho người vay và doanh nghiệp hiện mới khoảng 59%. Tại thời điểm này một số chủ đầu tư đang cố gắng đẩy nhanh tiến độ giải ngân trước ngày 1/6 tuy nhiên theo quy định chi được phép huy động không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà còn 30% còn lại không được hưởng lãi suất ưu đãi 5% từ gói 30 nghìn tỷ này. Vậy sự hiểu lầm và quyền lợi của người mua nhà sẽ được xử lý như thế nào, thưa ông?

Mọi giải pháp cố tận dụng thời hạn để ồ ạt giải ngân tiền vay sẽ không hợp lý vào thời điểm này, bởi hầu hết sẽ không phù hợp với hồ sơ tín dụng và chứng từ chứng minh mục đích sử dụng vốn ban đầu. Ngoài các giới hạn trong kinh doanh của chủ đầu tư, thì ngay cả ngân hàng cũng khó mà lý giải việc cấp tốc giải ngân vượt cả thời hạn tiến độ thanh toán trong hợp đồng mua bán nhà… Nhất là khi mọi thứ đang xoay quanh nguồn vốn ưu đãi từ ngân sách Nhà nước.

Do vậy, tôi cho rằng giải pháp cần xử lý triệt để chính là xem xét điều chỉnh giới hạn thời gian giải ngân theo Thông tư 11. Về nguyên lý những hợp đồng tín dụng đã ký trong khuôn khổ chính sách này cần được xem xét tiếp tục giải ngân và hưởng lãi suất ưu đãi để bảo đảm mục đích trọn vẹn của chính sách hỗ trợ nhà ở cho một bộ phận người dân theo Thông tư 11.

Vâng! Xin cám ơn những chia sẻ của luật sư!