Tăng gấp 4 lần rồi giảm 30%, thị trường bất động sản ven Vành đai 4 diễn biến “lạ”

Nhiều năm trở lại đây, thị trường bất động sản diễn biến sôi động, cứ khu vực nào có thông tin quy hoạch đường, khu đô thị, hạ tầng,...là nhà đầu tư lại kéo nhau về mua bán khiến giá đất liên tục tăng nóng. Còn nhớ hơn một năm  trước, thông tin về chủ trương đầu tư dự án đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô đã khiến nhà đất ven khu vực này liên tục tăng giá. Theo đó, giới đầu tư bất động sản đua nhau xuống tiền tại các khu vực nơi có đường Vành đai 4 chạy qua như Sóc Sơn, Thanh Oai, Đan Phượng, Hoài Đức,... Khi đó, môi giới còn cho biết: “Cứ có lô đất nào nhanh chóng có người đặt cọc ngay”.

Cụ thể, thời điểm đầu năm 2022, tại Sóc Sơn, giá đất trong làng các khu vực như Minh Trí, Thanh Xuân, Hiển Ninh có giá từ 15 - 16 triệu đồng/m2, một số lô ở vị trí đẹp có thể cao hơn rất nhiều. Tại Thường Tín, các khu vực có Vành đai 4 đi qua như Quán Gánh, Ninh Sở,... đầu năm ngoái có giá lên tới 30 - 35 triệu đồng/m2.

Tại Mê Linh, các khu vực có Vành đai 4 đi qua như Thịnh, Thanh Lâm, Kim Hoa đầu năm 2022 giá dao động từ 35 - 45 triệu đồng/m2. Tại huyện Hoài Đức, các khu vực Đức Thượng, Dương Liễu, Tiền Yên, Song Phương,… đường Vành đai 4 đi qua đầu năm 2022 giá đất trung bình đạt 45 – 60 triệu đồng/m2. Các khu vực trung tâm cơ sở hạ tầng tương đối đồng bộ, giá nhà đất mặt phố có thể lên tới 100 – 130 triệu đồng/m2. Tại Thanh Oai, các khu vực như Bích Hòa, Tam Hưng khi đó có giá từ 35 - 50 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, từ tháng 4/2022 với diễn biến trầm lắng của thị trường bất động sản chung đất nền ven Vành đai 4 dần chững lại và có xu hướng điều chỉnh giá. Đến tháng 6/2022, Quốc hội bấm nút thông qua nghị quyết về chủ trương đầu tư dự án xây dựng đường Vành đai 4 – Vùng thủ đô, giá đất men theo tuyến đường này vẫn không “nóng” trở lại.

Mới đây, tại sự kiện tổ chức vào sáng 13/6 ở Hà Nội, Bí thư Thành ủy Đinh Tiến Dũng cho biết, sau 1 năm triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về chủ trương đầu tư dự án đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô, Hà Nội dự kiến khởi công dự án vào ngày 25/6/2023, tại 4 điểm trên địa bàn.

Tuy nhiên, theo ghi nhận của chúng tôi thời gian gần đây, thị trường bất động sản ven Vành đai 4 “lặng sóng”. Mặc dù lượng thanh khoản có tăng nhưng đến từ những lô đất ngộp, cắt lỗ sâu,...

Cụ thể, tại Sóc Sơn, môi giới đang chào bán nhiều lô đất ở Minh Trí, Thanh Xuân, Hiển Ninh với mức giá rẻ hơn khoảng 20 - 25% so với thời điểm đầu năm ngoái. Đơn cử, một lô đất nền tại Minh Trí có diện tích 120m2, nằm ở mặt đường rộng 6m, đầu năm ngoái có giá 3,8 tỷ đồng thì nay đã giảm xuống 2,8 tỷ đồng. Theo người bán, nếu khách mua thiện chí có thể đàm phán trực tiếp giá với chủ nhà.

Tại Quán Gánh, Ninh Sở (Thường Tín) hiện nay giá đất đang dao động từ 25 - 28 triệu đồng/m2, giảm quanh mức 20 - 25% so với đầu năm ngoái. Đơn cử, một lô đất tại Quán Gánh có diện tích 88m2, hiện đang được rao bán với mức giá 2,3 tỷ đồng, tương đương 26 triệu đồng/m2. Môi giới cho biết, mảnh đất này đầu năm ngoái được trả lên tới 3,2 tỷ đồng, nhưng do chủ nhà không bán. Đến nay, chủ nhà gặp khó khăn nên cần bán gấp.

Tại huyện Hoài Đức, giá nhà đất tại các khu vực có đường Vành đai 4 chạy qua như Đức Thượng, Dương Liễu, Tiền Yên,… đến nay giá đất trong đường ngõ đã giảm khoảng 15 – 20%. Còn nằm ở mặt đường khu vực trung tâm mức giảm không đáng kể.

Anh Trần Phương, môi giới bất động sản tại Mê Linh cho biết, so với thời điểm đầu năm ngoái, giá đất tại đây đã giảm khoảng 20%. Tuy nhiên, đa phần là những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

“Thời gian gần đây giao dịch trong khu vực có tăng nhưng đều đến từ các bất động sản ngộp, cắt lỗ sâu. Những nhà đầu tư không sử dụng đòn bẩy tài chính hiện họ không giảm giá hoặc chỉ giảm nhẹ”, môi giới nói.

Anh Vũ Thanh Tùng, Chủ một sàn môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết, thực tế các khu vực bất động sản ven Vành đai 4, thời gian qua cũng bị cuốn theo vòng xoáy giảm giá của thị trường chung.

“Nếu trước kia mỗi khi có thông tin mới về các hạ tầng quy hoạch, xây dựng giá bất động sản trong khu vực đều tăng. Nhưng hiện nay thị trường bất động sản chung đã chững lại, nhà đất ven Vành đai 4 cũng không thoát khỏi vòng xoáy. Dù vậy, thanh khoản thời gian gần đây theo tôi ghi nhận cũng đang tăng so với cuối năm ngoái”, anh Tùng nói.

Anh Tùng cho rằng, dù giá nhà đất các khu vực này thời gian gần đây giảm nhưng nếu chủ nhà đã nắm giữ từ năm 2020 - 2021 tới nay chắc chắn vẫn có lãi. “Từ đó tới nay bất động sản ven Vành đai 4 đã trải qua nhiều cơn sốt, giá tăng gấp 2 - 3, thậm chí 4 lần. Do vậy, hiện nay giá giảm 20 - 25% nhà đầu tư vẫn có lãi, chỉ những người tham gia sau là lỗ”, người này nói.

TS Nguyễn Văn Đính, Hội môi giới bất động sản (VARS) cho rằng, giai đoạn trước thị trường có sự bùng nổ về giá ở một số khu vực khi có thông tin về quy hoạch nhưng mà tất cả những điều đó chỉ mang tính tận dụng, lợi dụng thông tin để đẩy “sóng” thị trường lên và những điều đó không phải là sự thật.

“Những nhà đầu tư khi xuống tiền mua bất động sản ở những khu vực này trước đó đều muốn có lãi, sản phẩm thanh khoản tốt nhưng cuối cùng không thanh khoản được, tìm cách cắt lỗ nên lâm vào tình cảnh khá thê thảm”, ông Đính nói.

Tuy nhiên, theo ông Đính, những khu vực bị thổi giá thường sẽ xẹp nhanh chóng. Do đó, vị này cho rằng đến nay giá bất động sản đã tiệm cận giá trị thực. Đồng thời, ông cho rằng, nhu cầu mua bất động sản vẫn được duy trì ở mức tốt, vẫn đảm bảo đủ đổ hấp dẫn, để kích thích các hoạt động đầu tư, phát triển bất động sản, nhất là tại những khu vực, địa phương có sự phát triển mạnh về hạ tầng và tốc độ đô thị hóa cao.