Thanh khoản bất động sản vẫn ảm đạm

Sức cầu giảm 98%

Báo cáo Bất động sản nhà ở TPHCM và vùng phụ cận tháng 5/2023 của Công ty CP DKRA Group vừa công bố cho thấy, thị trường vẫn chưa có tín hiệu tích cực. Cụ thể, ở phân khúc đất nền , nguồn cung mới trong tháng 5/2023 đạt mức cao nhất trong 5 tháng qua, tăng 2,1 lần so với tháng trước nhưng thấp hơn 36% so với cùng kỳ năm trước.

Bình Dương chủ lực về nguồn cung với tỷ lệ đạt 83,6%. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ vẫn ở mức rất thấp, thấp hơn 79% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch thành công tập trung chủ yếu ở các sản phẩm có giá trung bình dưới 15 triệu đồng/m2.

Dự án mở bán trong tháng 5 có mức giá tăng 4 - 8% so với lần mở bán trước đó. Tuy nhiên, thị trường thứ cấp có mức giảm trung bình 2 - 10% so với cùng kỳ năm trước. Thanh khoản vẫn chưa tích cực.

Với phân khúc căn hộ, trong tháng 5 nguồn cung mới căn hộ tại TPHCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận sụt giảm mạnh 95% so với cùng kỳ, các dự án mở bán tập trung tại TPHCM và Bình Dương. Đáng chú ý là sức cầu chung toàn thị trường giảm tới 98% so với cùng kỳ, với tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 35% nguồn cung mở bán mới trong tháng. Phân khúc căn hộ hạng A tại khu Đông TPHCM tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới trong tháng, trong khi tại Bình Dương chủ yếu là hạng B và hạng C.

Theo DKRA Group, các chính sách chiết khấu “khủng” đối với phương thức thanh toán nhanh, kéo giãn kỳ hạn thanh toán... được chủ đầu tư áp dụng để kích cầu người mua giữa bối cảnh thị trường khó khăn. Đặc biệt, số lượng các giao dịch chào bán “cắt lỗ” thứ cấp giảm mạnh, phần lớn nhờ vào các tín hiệu tích cực đến từ việc giảm lãi suất cũng như chỉ đạo gỡ vướng pháp lý dự án trong tháng.

Với phân khúc biệt thự, nguồn cung và lượng tiêu thụ mới trong tháng 5 cũng sụt giảm đáng kể so cùng kỳ, với tỷ lệ giảm lần lượt là 93% và 99%. Sản phẩm tồn kho được mở bán lại trong tháng 5 không biến động so với lần mở bán trước, trong khi giá thứ cấp tiếp tục đà giảm 5 - 10% so với thời điểm đầu năm, tập trung chủ yếu ở nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.

DKRA Group nhận định, trước những khó khăn của nền kinh tế, dự kiến thị trường bất động sản khó đạt được những tín hiệu tích cực trong ngắn hạn.

Tương tự, sức cầu bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn khiêm tốn, chỉ bằng 0,4% so với cùng kỳ. Các dự án mới có tình hình bán hàng chậm, trong khi dự án sơ cấp gần như đóng giỏ hàng hoặc tạm ngưng giao dịch trước bối cảnh khó khăn của thị trường.

Giá bán sơ cấp không biến động nhiều so với tháng trước. Nhiều chủ đầu tư tiếp tục áp dụng các chương trình hỗ trợ lãi suất, ưu đãi chiết khấu nhanh lên đến 40 - 50%... để kích cầu khách mua.

Giảm gần 60%

Sở Xây dựng TPHCM vừa có báo cáo về kết quả thực hiện nghị quyết của Hội đồng Nhân dân TPHCM về Chương trình phát triển nhà ở TPHCM giai đoạn 2021 - 2030.

Theo đó, chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở lưu trú công nhân giai đoạn 2021 - 2025 khoảng 35.000 căn. Tuy nhiên, từ năm 2021 đến quý I năm nay, TPHCM chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội hoàn thành.

Cụ thể, năm 2021, TPHCM đã xây dựng mới 4,9 triệu m2 sàn nhà ở, vượt 16,7% so với chỉ tiêu, trong đó nhà riêng lẻ do dân xây dựng vẫn chiếm tới 76%, nhà ở hoàn thành trong dự án chiếm khoảng 24%.

Năm 2022, TPHCM xây dựng mới 8,45 triệu m2 sàn nhà ở, vượt 28% chỉ tiêu. Trong 3 năm còn lại, TPHCM phải phát triển 36,65 triệu m2 sàn để đạt chỉ tiêu đề ra. Quý I năm nay, TPHCM chỉ phát triển khoảng 0,95 triệu m2 nhà ở, giảm 58% so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó nhà ở do dân xây dựng vẫn chiếm hơn 90% so với tổng diện tích sàn tăng thêm.

Về nhà ở xã hội, từ năm 2021 đến hết quý I, TPHCM đã hoàn thành đưa vào sử dụng 1 dự án, quy mô 260 căn, 6 dự án nhà ở xã hội đang thi công với quy mô 4.077 căn, 1 dự án nhà lưu trú công nhân với quy mô 1.040 căn.

Với kết quả trên, Sở Xây dựng cho rằng, UBND TPHCM đã có nhiều chỉ đạo, tổng kết, sơ kết các chương trình, kế hoạch cụ thể để triển khai, nhưng công tác phát triển nhà ở trên địa bàn chưa bền vững, kết quả thực hiện chủ yếu vẫn là nhà ở riêng lẻ do dân tự xây dựng.

Đồng thời, phát triển nhà ở chưa đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chung của thành phố, nhiều khu vực nhà ở do người dân tự xây dựng chưa có hạ tầng được nâng cấp, đảm bảo phù hợp. Công tác quản lý vận hành, bảo trì nhà ở sau đầu tư xây dựng còn nhiều bất cập, việc cấp giấy chứng nhận cho nhà ở sau khi hoàn thành còn chậm.

Đối với nhà ở xã hội , hiện đã hết gần nữa nhiệm kỳ, đến nay chỉ có 1 dự án hoàn thành đưa vào sử dụng (260 căn hộ), 7 dự án đang triển khai (5.117 căn hộ). Như vậy, từ nay đến cuối năm 2025 (còn khoảng 2,5 năm), TPHCM còn phải phát triển thêm 2,06 triệu m2 sàn nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân (29.623 căn hộ).

Trường hợp không quyết liệt tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở lưu trú công nhân thì TPHCM sẽ không có dự án đủ điều kiện để hấp thụ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng theo nghị quyết 33/NQ-CP về tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.