Tháo điểm nghẽn nhà ở xã hội

Ngày 3/4/2023, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã ký Quyết định 338/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030". Theo đó, phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, giai đoạn 2021-2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025-2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn.

Giá bán nhà bất hợp lý so với vốn đầu tư

Nhà ở luôn là mơ ước của mọi người, nhất là với người lao động thu nhập thấp thì đó là một giấc mơ lớn. Đặc biệt khi giá nhà đất lên cao, nếu không có sự hỗ trợ về vốn vay thì kể cả những căn hộ giá thấp, người dân cũng khó có thể mua được.

Theo Bộ Xây dựng, chi phí xây dựng 1m2 chung cư cao hay thấp phụ thuộc nhiều vào số tầng cao, tầng hầm của tòa nhà chung cư. Cụ thể, chung cư cao dưới 5 tầng, có tầng hầm, chi phí xây dựng từ 8,6 - 13,1 triệu đồng/m2. Chung cư cao từ 6-20 tầng, có tầng hầm, chi phí xây dựng từ 10,1 - 12,9 triệu đồng/m2. Chung cư cao từ 21-35 tầng, có tầng hầm, chi phí xây dựng từ 12,8 - 15,3 triệu đồng/m2. Chung cư cao từ 36-50 tầng, có tầng hầm, chi phí xây dựng từ 15,6 - 18,3 triệu đồng/m2.

Đáng lưu ý, theo Bộ Xây dựng, suất vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân (dưới 20 tầng), nhà ở liền kề thấp tầng trung bình 5,1 - 8,8 triệu đồng/m2.

Có thể thấy, chi phí bình quân để xây dựng 1m2 chung cư (trong đó có nhà ở xã hội) thấp hơn rất nhiều so với giá bán căn hộ chung cư trên thị trường hiện nay. Thực tế này được chỉ rõ qua việc Dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn (phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) vừa được mở bán có mức giá xấp xỉ 20 triệu đồng/m2. Như vậy, giá bán của dự án này đã cao hơn 2 lần so với suất vốn đầu tư cao nhất của nhà ở xã hội là 8,8 triệu đồng/m2 (theo tính toán của Bộ Xây dựng).

Hiện Hà Nội đang có khoảng 40 dự án nhà ở xã hội đang triển khai. Nhiều dự án trong số đó dự kiến cũng có giá khoảng 20 triệu đồng/m2 như: Rice City Tố Hữu, Rice City Long Biên, dự án Nhà ở xã hội HUD Vân Canh… Thậm chí, những dự án có vị trí tốt, gần trung tâm được dự báo giá sẽ còn cao hơn.

Một tính toán cho rằng, với giá bán nhà chung cư là 3,1 tỷ đồng/căn; mức thu nhập bình quân của người lao động Hà Nội năm 2023 ước tính là 135 triệu đồng/năm, thì cần đến 23 năm tiết kiệm toàn bộ thu nhập để mua nhà.

Theo giới chuyên gia, Việt Nam đứng hàng đầu các quốc gia Đông Nam Á về mức độ chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập bình quân của người lao động. Việc giá căn hộ chung cư hiện nay đang quá cao so với suất vốn đầu tư là bất hợp lý, đặc biệt là giữa giá nhà với thu nhập của người dân. Riêng đối với nhà ở xã hội, nếu mức giá bán không hạ xuống thì người thu nhập thấp sẽ ngày càng khó tiếp cận.

Ít địa phương vay vốn gói 120.000 tỷ đồng

Không chỉ giá bán quá cao, nguồn cung nhà ở xã hội quá ít càng khiến cho người lao động khó có nhà.

Ông Nguyễn Hữu Đường - Chủ tịch Tập đoàn Hòa Bình nêu một thực tế khiến nhiều doanh nghiệp (DN) không mặn mà với việc tham gia xây dựng nhà ở xã hội: “Tôi có 2 khu đất ở Hà Nội, nếu làm nhà ở thương mại diện tích xây dựng khoảng 150.000m2, lãi khoảng 2.500 tỷ đồng. Nhưng nếu làm nhà ở xã hội, tôi chỉ lãi được khoảng 10%, tương đương 200 tỷ đồng”.

Không chỉ lãi mỏng trong khi thời gian đầu tư kéo dài, nhiều DN bất động sản (BĐS) còn cho biết, thủ tục đầu tư làm nhà ở xã hội rất phức tạp, thiếu các chính sách hỗ trợ chủ đầu tư. Vì thế, ngay cả khi có dòng vốn ưu đãi, DN và địa phương cũng còn chần chừ.

Gần đây, thực hiện Nghị quyết số 33 của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đã chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng triển khai cho vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đối với chủ đầu tư, người mua nhà, đầu tư cải tạo nhà mới với mức lãi suất thấp hơn từ 1,5 - 2% lãi suất ngân hàng thương mại; được triển khai từ ngày 1/4/2023. Tuy nhiên, theo bà Hà Thu Giang - Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước) hiện tại mới có 2 địa phương là Trà Vinh, Bắc Giang gửi danh sách các dự án để được vay từ gói tín dụng này.

Còn theo Bộ Xây dựng, qua báo cáo của các địa phương, tới nay đã có gần 100 dự án thuộc đối tượng cho vay của gói 120.000 tỷ đồng nộp hồ sơ đề nghị vay vốn.

Cần sớm tháo gỡ điểm nghẽn

Nhà ở xã hội khan hiếm trong khi nhu cầu cao đã khiến phát sinh khâu trung gian. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến một số hành vi tiêu cực, giảm niềm tin về chính sách đối với nhà ở xã hội.

Về vấn đề này, tại cuộc họp báo thường kỳ của Chính phủ, chiều 3/6, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh khẳng định: Sẽ thu hồi nhà ở xã hội đã bán sai đối tượng. Theo ông Sinh, pháp luật liên quan đối tượng thụ hưởng các chính sách về nhà ở xã hội được ban hành đã rất rõ. Tùy theo từng đối tượng cụ thể, pháp luật nhà ở đã quy định cụ thể việc xác nhận về đối tượng, điều kiện thực trạng nhà ở, điều kiện cư trú, điều kiện thu nhập cho UBND cấp huyện, cấp xã, cơ quan quản lý nhà ở công vụ, cơ sở đào tạo và các cơ quan có liên quan. Chủ đầu tư có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ, lập danh sách người dự kiến mua nhà ở xã hội gửi Sở Xây dựng.

Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, để hóa giải điểm nghẽn khi phát triển nhà ở xã hội cần có “một cuộc cách mạng” trên nhiều khía cạnh.

Ông Bùi Tiến Thành - Trưởng phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng Hà Nội) cho biết, vấn đề căn cốt hiện nay là cần giảm các đầu việc trong trình tự thủ tục hành chính. Khi đã có chủ trương đầu tư của cấp có thẩm quyền thì không cần thẩm định thiết kế cơ sở để giảm được rất nhiều thời gian. Hay như việc lựa chọn chủ đầu tư dự án, khi xác định các DN có nhu cầu tham gia triển khai dự án, xét thấy đủ điều kiện thì nên tổ chức bốc thăm cho nhanh, còn nếu thực hiện theo đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư thì thủ tục hành chính phải mất đến gần 2 năm. Chưa kể các thủ tục hành chính khác nên thời gian triển khai dự án sẽ rất lâu.

“Với dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, sinh viên thì thủ tục hành chính phải thiết kế riêng, thật tinh gọn, giảm thiểu hơn dự án nhà ở thương mại. Như vậy, cũng là thu hút được DN tham gia xây dựng, tăng nguồn cung" - ông Thành cho biết.

Ở một góc nhìn khác, ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, vướng mắc về thủ tục hành chính là điểm chung của nhiều ngành nghề, lĩnh vực gây bức xúc cho DN, người dân. Thủ tục hành chính đối với các dự án nhà ở xã hội lại càng phức tạp, mà mức lợi nhuận thấp, nên DN không mặn mà với loại hình sản phẩm này. Trong khi nếu thủ tục hành chính vẫn phức tạp sẽ dẫn đến vốn ứ đọng, tăng suất đầu tư thì các chi phí này lại do DN chịu.

Còn ông Hà Quang Hưng - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS cho rằng, muốn tăng nguồn cung nhà ở xã hội phải tạo được quỹ đất, thủ tục hành chính, nguồn vốn… phải được khơi thông. Đồng thời, cần có cơ chế hỗ trợ tốt hơn, thực chất hơn cho chủ đầu tư mới thu hút được nhiều DN tham gia. Như định mức lợi nhuận hiện nay cao nhất là 10%, nhưng trong tương lai các mức ưu đãi cao hơn như 15%, 20%... thì cần nghiên cứu xem xét sao cho thực chất, đúng mức.