Cứu bất động sản: Thay vì yêu cầu những giải pháp phi thị trường, cần thay đổi tư duy giải quyết từ gốc vấn đề là pháp lý dự án

Đánh giá về những nỗ lực của Chính phủ để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản thời gian gần đây ông Nguyễn Văn Đính – Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết Chính phủ đang hành động rất tích cực trong việc họp bàn các giải pháp tháo gỡ cho bất động sản. Tuy nhiên, trong khi chưa có giải pháp tổng thể, hàng nghìn doanh nghiệp bất động sản vẫn chìm trong khó khăn.

“Bản chất của thị trường là điểm nghẽn về tiền và chính sách nên làm sao tháo hai cái này thì mới giải quyết được vấn đề. Bởi không chỉ bất động sản mà nhiều doanh nghiệp sản xuất nguyên vật liệu xây dựng, nội thất, đồ gỗ, gốm sứ.... cũng phải dừng hoạt động bởi hàng ra cũng không bán được cho ai”, ông Đính nói.

Cũng theo ông Đính, trong nhiều giai đoạn khủng hoảng diễn ra chúng ta đã có những chính sách điều tiết rất nhanh, kịp thời. Lần này cũng thế, Chính phủ đã có những chỉ đạo cụ thể cho từng bộ ngành, từng địa phương phải làm gì. Các Bộ, ngành cần quyết liệt trong vấn đề gỡ khó cho bất động sản, đặc biệt là pháp lý dự án để tăng nguồn cung, bình ổn thị trường.

“Hiện nay, phát triển đô thị, đầu tư hạ tầng diễn ra mạnh, cùng với đó nhu cầu về nhà ở, nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản lại rất cao. Đây là những yếu tố tạo nên động lực rất lớn cho khả năng hồi phục của thị trường bất động sản. Do đó, chỉ cần gỡ những vướng mắc mà thị trường đang gặp phải gồm pháp lý, điểm nghẽn về vốn, củng cố niềm tin… thị trường chắc chắn sẽ cân bằng trở lại”, ông Đính cho biết.

Đây cũng là điều khiến các doanh nghiệp bất động sản nín thở chờ đợi bởi thực tế, những vướng mắc về pháp lý lẫn vốn khiến doanh nghiệp rơi vào cảnh muốn bán nhưng chưa có “sản phẩm sạch”, người mua muốn mua nhưng bị khó khăn về dòng tiền.

Trao đổi với chúng tôi ông Phan Xuân Cần Chủ tịch Sohovietnam vốn được mạnh danh là ông trùm của làng môi giới dự án tại Việt Nam cho biết thời gian gần đây rất nhiều doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng “túng quẫn” vì lượng dự án đủ điều kiện pháp lý để giao dịch rất hiếm. Trong lúc khó khăn nợ chồng nợ nhưng doanh nghiệp không thể bán dự án để trả nợ.

Ông Cần kể câu chuyện có dự án đã vào vòng đàm phán cuối, thỏa thuận xong về giá. Tuy nhiên, sau đó 1 ngày phía bên mua sau khi đi xem xét về khả năng triển khai pháp lý tiếp theo của dự án thì phát hiện tình hình tương lai sẽ khó khăn, nên họ chủ động rút lui. “Điều này có nghĩa, hiện nay giá không phải là yếu tố quyết định của việc M&A dự án, mà pháp lý mới là yếu tố sống còn cho việc chuyển nhượng thành công một dự án”, ông Cần khẳng định.

Ngay cả khi đầy đủ thủ tục, việc giảm giá cũng bị đánh là phi thị trường. Nguyên nhân bởi khi dự án bị ngâm lâu về pháp lý, chi phí của doanh nghiệp bị đội lên, kéo theo đó là các yếu tố đầu vào như lạm phát, lãi suất, giá cả cũng thay đổi theo thời gian.

Để gỡ thế khó trên, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (chuyên gia tài chính) cho rằng cho rằng Nhà nước cần hỗ trợ doanh nghiệp ở góc độ chính sách, giúp các chủ đầu tư đẩy nhanh thủ tục, sớm khởi công các dự án, tăng nguồn cung cho thị trường.

“Thời gian qua việc khởi công các dự án rất khó khăn, doanh nghiệp khó có đủ cơ sở pháp lý thực hiện dự án, cũng không thể bán các sản phẩm cho người mua, khó có dòng tiền, ách tắc nguồn vốn bất động sản. Cơ quan quản lý nhà nước cần đẩy nhanh rà soát, giảm thiểu các thủ tục hành chính, giúp doanh nghiệp sớm bán được nhà, khơi thông thị trường”, ông Thịnh nói.

Góp ý thêm, chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành cũng nhận định chúng ta phải tháo gỡ khó khăn để dòng tín dụng tiếp tục vào các dự án bảo đảm một số điều kiện nhất định, không quá ngặt nghèo. Thứ hai, để cho các doanh nghiệp ấy tiếp tục phát hành trái phiếu, có thể là đảo nợ, có thể là triển khai dự án cho dòng tiền được tiếp tục. Thứ ba là chuyển dịch chính sách để tập trung phát triển quan hệ cung cầu thật.

“Trong giai đoạn khó khăn này, không phải chúng ta chỉ sửa, chỉnh. Vận hành trở lại thị trường rất quan trọng nhưng đồng thời nhìn nhận tổng thể để có công cuộc cải cách với thị trường này, tái cấu trúc, cải tổ thị trường này từ cấp vĩ mô (cấp chính sách), cho đến cấp vi mô (cấp doanh nghiệp) để thị trường bật dậy”, ông Võ Trí Thành nhấn mạnh.

Đồng tình với quan điểm này, các chuyên gia cũng cảnh báo, về dài hạn, để thị trường được định hướng đúng, vấn đề quan trọng là cần giải quyết những yếu tố từ gốc để tăng nguồn cung, giảm thiểu những can thiệp mang tính hành chính. “Nhà nước điều tiết, giải pháp phải mang tư duy thị trường cần để các bên tham gia thị trường tự cân bằng cung – cầu”, một chuyên gia góp ý.