Tháo gỡ vướng mắc khi tách thửa, hợp thửa đất

Hiện nay, TP HCM áp dụng đồng thời 3 quy định khác nhau về tách thửa, hợp thửa đất, gồm Quyết định 100/2024 (áp dụng tại khu vực TP HCM cũ), Quyết định 38/2024 (khu vực Bình Dương cũ) và Quyết định 24/2024 (khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ).

Chia thành 4 khu vực hoặc 5 khu vực

Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường, việc UBND TP HCM ban hành quyết định chung, quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu khi tách thửa, hợp thửa đối với từng loại đất trên địa bàn sau sáp nhập là phù hợp, cần thiết.

Tổ soạn thảo của Sở Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến, tiếp thu, hoàn chỉnh dự thảo quy định về điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn TP HCM.

Theo dự thảo, đối với đất ở, có 2 phương án về diện tích tối thiểu được tách thửa.

Phương án 1 là chia thành 4 khu vực. Trong đó, tại khu vực I, diện tích tối thiểu tách thửa là 36 m2 và chiều rộng mặt tiền, chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 3 m. Với khu vực II, diện tích tối thiểu tách thửa là 36 - 60 m2, chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 3 m. Tại khu vực III, diện tích tách thửa tối thiểu 60 - 80 m2, chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5 m. Với khu vực IV, diện tích tách thửa tối thiểu 80 - 100 m2, chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5 m.

Phương án 2 là chia thành 5 khu vực. Trong đó, khu vực I có diện tích tối thiểu tách thửa là 36 m2, chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 3 m. Khu vực II có diện tích tách thửa tối thiểu 50 m2, chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 4 m. Tại khu vực III, diện tích tối thiểu 60 m2, chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5 m. Tại khu vực IV, diện tích tối thiểu 80 m2, chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5 m. Với khu vực V, diện tích tối thiểu 100 m2, chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5 m.

Việc tách thửa đất nông nghiệp chỉ chia thành 2 loại: Diện tích tối thiểu tách thửa là 500 m2 đối với đất trồng cây hằng năm, đất nông nghiệp khác; 1.000 m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất chăn nuôi tập trung.

Nhiều ý kiến băn khoăn

Dự thảo nêu trên đã nhận được nhiều ý kiến đóng góp của các phường, xã, cơ quan đăng ký đất đai và đơn vị liên quan.

Trong đó, một số ý kiến từ khu vực Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu đề xuất điều chỉnh quy định chiều rộng mặt tiền của thửa đất là 3 m. Bởi lẽ, các phường, xã có đất ở bảo đảm diện tích tối thiểu nhưng khó đáp ứng điều kiện chiều rộng mặt tiền 4 - 5 m.

Đại diện UBND xã Phú Giáo cho rằng nếu quy định chiều rộng tối thiểu thửa đất 4 - 5 m thì một số khu vực không bảo đảm, gây khó khăn cho người dân. Đối với khu vực IV và với các khu vực trung tâm xã (trước đây là thị trấn) thì diện tích đất ở tối thiểu khi tách thửa nên là 80 m2, các xã còn lại diện tích tối thiểu 100 m2. Đối với đất nông nghiệp, đại diện UBND xã Phú Giáo kiến nghị quy định là 500 m2, không phân biệt cây lâu năm hay cây hằng năm.

Theo ông Đỗ Văn Chung, Phó Chủ tịch UBND phường Bình Trị Đông, cần quy định rõ về thẩm quyền tách thửa, hợp thửa; về công tác kiểm tra, báo cáo tách thửa, hợp thửa… để quy định của thành phố đi vào thực tiễn, bảo đảm quyền lợi của người dân cũng như tạo thuận lợi trong công tác quản lý nhà nước. Trong đó, ngoài các quy định về diện tích tối thiểu tách thửa thì cần có yêu cầu về hạ tầng giao thông, để sau này người dân không gặp khó khăn khi phản ánh về công tác cấp phép xây dựng, hoàn công nhà ở.

Từ thực tế ở địa phương, ông Chung cho rằng quy định về lối đi hiện vẫn còn "quá mở", mỗi nơi làm một kiểu. Nếu lối đi nhỏ, hẹp sẽ gây khó khăn trong việc quản lý chung, thậm chí dễ dẫn tới nhà "nhiều không" (không điện, không nước...). Điều này ảnh hưởng tới quyền lợi của người dân cũng như công tác quản lý về sau, tạo thêm gánh nặng cho nhà nước khi phải chỉnh trang khu vực.

Cũng băn khoăn về lối đi khi tách thửa, hợp thửa, đại diện UBND phường Đông Hòa góp ý cần giao cho Sở Xây dựng và Sở Quy hoạch - Kiến trúc quy hoạch lối đi và hướng dẫn để phù hợp thực tiễn tại địa phương.

Trong khi đó, đại diện Văn phòng Đăng ký đất đai TP HCM băn khoăn vì dự thảo chỉ quy định 2 loại diện tích tối thiểu được tách thửa của 2 loại đất là đất ở và đất nông nghiệp. Thực tế, khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu còn một số loại đất khác, như đất thương mại dịch vụ, đất hỗn hợp, do đó cần bổ sung quy định tách thửa nhiều loại đất.

Về đất nông nghiệp, diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất trồng cây hằng năm, đất nông nghiệp khác nên là 500 m2 ở các phường và 1.000 m2 ở các xã, đặc khu. Khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu đất nông nghiệp còn nhiều, dự thảo cần chia theo khu vực để tránh tình trạng đất bị chia nhỏ, manh mún.