Thị trường bất động sản 2022: những nóng lạnh và những món nợ

Dự án phân lô bán nền bỏ hoang ở huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng - Ảnh: MAI VINH

Đầu năm nóng, cuối năm lạnh

Đầu năm 2022, bất động sản là một kênh đầu tư sôi động, có khả năng sinh lợi lớn sau thời gian dài cả nước bị phong tỏa bởi dịch Covid-19. Lượng vốn nhàn rỗi lâu ngày của người dân và các doanh nghiệp nhanh chóng được bơm vào thị trường, đẩy giá đất tăng chóng mặt.

Không chỉ căn hộ, đất nền tại các đô thị lớn, không ít người tìm đến "vùng sâu vùng xa" để săn đất. Đâu đâu cũng nghe quảng cáo ra rả: đất đường ô tô, view đẹp! View đẹp, có khi là hướng đất quay ra con suối, con mương thoát nước hay những vị trí lâu nay chẳng ai ngó ngàng đến. Vậy mà người người cũng đổ xô đi mua rầm rầm.

Tháng 3-2022, thị trường xuất hiện hiện tượng bong bóng ở vài nơi, trước hết ở phân khúc đất nông thôn, đất nền ở ngoại thành. Giá đất, giá nhà tăng nhưng thanh khoản không tăng tương xứng, có nghĩa giao dịch thật sự không nhiều.

Theo Bộ Xây dựng, giá nhà, đất quý đầu năm tăng 6% nhưng thực tế có nhiều nơi giá đất tăng từ 50-100% so với tháng 10 -2021.

Thời gian này, có hàng loạt thông tin về đầu tư công trong năm 2022 của Chính phủ cho hạ tầng, kế hoạch giải ngân đầu tư công trong quý 1-2022 của Bộ Giao thông vận tải (hơn 7.200 tỉ đồng và hơn 55.000 tỉ đồng cho cả năm để thực hiện các dự án giao thông quan trọng như dự án xây dựng một số đoạn đường bộ cao tốc trên tuyến Bắc - Nam phía đông giai đoạn 2017-2020, dự án đường cao tốc Mỹ Thuận - Cần Thơ, sân bay quốc tế Long Thành).

Ngoài ra, gói hỗ trợ 35.000 tỉ đồng của Chính phủ có gần 1/3 dành cho các doanh nghiệp phục hồi kinh tế cũng là thông tin tốt lành khiến các nhà đầu tư bất động sản mạnh tay chi tiền.

Hội Môi giới bất động sản nhận định: trong khi các ngành kinh doanh, dịch vụ gặp nhiều rủi ro, đặc biệt sau những biến cố bất ngờ về địa chính trị, bất động sản Việt Nam vẫn là thị trường thu hút dòng tiền đáng kể. Số vốn thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài trong lĩnh vực này đạt gần 600 triệu USD.

Trong 3 tháng đầu năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản đã chi gần 1 tỉ USD để thâu tóm các dự án, gần bằng con số ghi nhận được suốt cả năm 2017, 2018. Giá trị M&A bất động sản quý 1-2022 cao nhất 5 năm, theo báo cáo về thị trường vốn đầu tư quý 1-2022 của Cushman & Wakefield (công ty môi giới đầu tư thương mại bất động sản hàng đầu của Trung Quốc).

Sang tháng 4-2022, thị trường lắng dần với sức mua giảm đầu tiên ở phân khúc đất nông thôn, đất nền rồi lan sang thị trường căn hộ trung - cao cấp ở các đô thị lớn, số lượng giao dịch giảm dần. Giữa năm 2022, giá bất động sản trên toàn thị trường có dấu hiệu chững lại.

Một số dự án tung ra chiêu bài chiết khấu 40-50% giá trị, mua căn hộ tặng đất nền, giảm giá 50%. Nhiều dự án hỗ trợ lãi suất ngân hàng, giãn lịch thanh toán và ân hạn nợ gốc, cam kết lợi nhuận, thuê lại BĐS thời gian đầu... để kích cầu. Thế nhưng, các nguồn vốn tín dụng trong lĩnh vực bất động sản gặp khó, tác động xấu đến thị trường và niềm tin của nhà đầu tư.

Những tháng cuối năm, thị trườngbất động sản ảm đạm ở tất cả các phân khúc. Đất nền ở các khu vực xa đô thị gần như "đóng băng", không có người mua. Các sàn giao dịch và công ty môi giới cắt giảm nhân sự, tạm ngưng hoạt động ngày càng nhiều. Mới đầu tháng 12 mà phần lớn nhà đầu tư bất động sản đã "chốt sổ" năm, nằm yên đợi những tín hiệu từ năm mới.

Những chính sách nhà nước còn nợ

Quan sát độ nóng lạnh của thị trường bất động sản và hoạt động điều hành của Nhà nước năm qua, có thể nói hiệu quả điều hành của Nhà nước ảnh hưởng rất lớn đến biến động của thị trường. 

Đầu năm, Nhà nước công bố kế hoạch đầu tư công, nhất là những gói đầu tư cho hạ tầng khiến thị trường bất động sản khởi sắc thấy rõ. Tuy nhiên, tốc độ giải ngân đầu tư công tổng thể đến hết tháng 10-2022 chỉ đạt 46% kế hoạch năm. Nhiều dự án hạ tầng chậm trễ, hẹn tiến độ nhiều năm như metro Bến Thành - Suối Tiên (TP.HCM), dự án đường vành đai 2 (TP.HCM), dự án cầu Bình Khánh nối huyện Nhà Bè và Cần Giờ, dự án cao tốc Bến Lức - Long Thành chậm tiến độ…

Thủ tướng Chính phủ kêu gọi các địa phương cố gắng đẩy nhanh tiến độ đầu tư công nhưng những quyết sách chưa rõ ràng, chưa thật sự đem lại hiệu quả thực tế khi tỉ lệ giải ngân vốn đầu tư công vẫn thấp. Chính phủ còn nợ thị trường những quy định, giải pháp để đẩy mạnh xây dựng, đẩy nhanh giải ngân vốn đầu tư công.

Từ giữa đến cuối năm 2022, nhiều chính sách về nhà, đất mới tác động trực tiếp đến quyền lợi của người dân, nhà đầu tư được đem ra bàn thảo. Nghị quyết số 18-NQ/TW Ban Chấp hành Trung ương Đảng khẳng định sẽ bỏ khung giá đất và mục tiêu ổn định thị trường bất động sản. Các chính sách cụ thể nhằm ổn định thị trường bất động sản đã được bàn thảo nhiều tại các cuộc họp của Chính phủ đến địa phương và các hội thảo nhưng chưa ngã ngũ.

Đặc biệt là biện pháp về tài chính đất đai, việc áp thuế tài sản, thuế đối với bất động sản thứ 2 trở đi cũng được bàn từ nhiều năm qua. Câu chuyện về sở hữu nhà chung cư có thời hạn hay không trong dự thảo Luật nhà ở sửa đổi, những điều kiện về kinh doanh bất động sản, giao dịch bất động sản có bắt buộc phải qua sàn hay không của dự thảo Luật kinh doanh bất động sản cũng ảnh hưởng không ít đến tâm lý nhà đầu tư.

Thị trường bất động sản năm 2022 của khu vực phía Nam bị ảnh hưởng lớn từ việc bỏ cọc của các chủ đầu tư trúng đấu giá đất trong dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm và một số nơi. Những vụ việc trên phơi bày nhiều sơ hở của Luật đấu giá và Luật đất đai hiện hành nhưng đến nay chưa có biện pháp để điều chỉnh khiến những cuộc đấu giá sắp tới bị ngưng lại.

Giai đoạn trước và sau đại dịch Covid-19, nhiều doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản lớn đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu dự án để huy động vốn đầu tư. Trong năm 2022 xảy ra nhiều vụ án do các doanh nghiệp vi phạm quy định về phát hành trái phiếu huy động vốn làm nhà đầu tư điêu đứng, ảnh hưởng đến kế hoạch phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp khác.

Đến nay, Nhà nước mới có chỉ đạo siết quản lý hoạt động phát hành trái phiếu chứ chưa có quy định lấp những lỗ hổng của quy định cũ, lành mạnh hóa thị trường để những doanh nghiệp chân chính sử dụng kênh này huy động vốn.

Nhà ở xã hội ngày càng ít trên thị trường - Ảnh: T.T.D

"Đốt đuốc" tìm nhà ở giá thấp

Báo cáo thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng qua hàng quý cho thấy thị phân khúc nhà ở bình dân trên thị trường hiện nay gần như không còn. Năm 2022 là năm chính thức đánh dấu sự biến mất của loại căn hộ thương mại có giá dưới 25 triệu đồng/m2 trên thị trường. Theo Bộ Xây dựng, căn hộ bình dân là loại có giá từ 25 - 30 triệu đồng/m2. Căn hộ giá bình dân thường ở mức xấp xỉ 30 triệu đồng/m2 và thường tọa lạc tại các huyện ngoại thành như Hà Đông, Hoàng Mai (Hà Nội) hoặc huyện Hóc Môn (TP.HCM). Điều này cũng dễ hiểu bởi những năm gần đây giá đất tăng cao trong khi thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở làm chậm, chi phí cao, lãi suất cao. Vì vậy, các chủ đầu tư dự án nằm trong ở các quận trung tâm đô thị thường chọn phân khúc cao cấp, các dự án xa hơn làm dự án trung cấp.

Giá nhà cao trong khi lãi suất ngân hàng cũng tăng rất cao khiến cho ước mơ có nhà ở của người thu nhập thấp ở các đô thị ngày càng xa. Không có khả năng mua nhà ở thương mại, các gia đình trẻ thu nhập chưa cao trông chờ vào chương trình nhà ở xã hội. Tuy nhiên, năm qua các dự án nhà ở xã hội rất ít, lại không tập trung ở các đô thị lớn mà rải rác tại các tỉnh như Lạng Sơn, Thanh Hóa, Bình Dương, Kon Tum, Trà Vinh.

Trong năm qua, TP.HCM chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội hoàn thành, nhưng dự án này đã bán hết nhà từ nhiều năm trước, hoàn thành trễ hẹn đến 3 năm. TP.HCM triển khai nhiều dự án nhà ở xã hội nhưng đa số chỉ động thổ chứ chưa đủ điều kiện khởi công xây dựng vì chưa hoàn thành thủ tục về đất đai.