Thị trường bất động sản còn khó chồng khó tới bao giờ?

Theo Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, thời gian qua, “bão tố” liên tục dồn tới với bất động sản khiến thị trường bị “gãy”, dự báo sẽ còn khó khăn từ nay đến cuối năm.

“Hiện nay, có một số doanh nghiệp lớn sẵn sàng chiết khấu sản phẩm từ 30%, thậm chí lên tới 50% để xoay sở. Do đó, trong năm nay, các doanh nghiệp cần tồn tại hơn là mục đích kiếm tiền”, ông Quang nói.

Ông Quang cho rằng, sang năm 2023, sau khi đã vượt qua đỉnh, thị trường sẽ rớt từ từ xuống đáy nhưng đáy nào thì chưa biết vì rất khó để xác định. Có một điều chắc chắn, đã có đáy thì sẽ có đỉnh mới. Song, đỉnh mới chắc chắn sẽ không bằng đỉnh cũ và đáy mới chưa chắc đã sâu bằng đáy cũ. Do vậy, các nhà đầu tư muốn xuống tiền trong giai đoạn hiện nay phải hết sức thận trọng, vừa dò đáy và vừa phải trèo lên đỉnh

Vị chuyên gia cho rằng, đã đầu tư bất động sản thì không thể thấy thị trường đi xuống mà rời cuộc chơi. Thực tế, bất động sản tốt liên tục từ năm 2014 tới nay, 8 năm liên tục tăng giá khiến nhiều người hiện đang không nỡ rời bỏ thị trường.

Ông Quang nhận định, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục xấu cho đến tháng I/2023. Năm nay Tết Âm lịch đến sớm, các doanh nghiệp phải thanh toán nợ vay, các khoản công nợ, trả lương nhân viên,… Nhưng tiền ở đâu ra? Điều này không chỉ gây áp lực cho dân bất động sản mà cho toàn bộ nền kinh tế. Lúc này có thể xảy ra tình trạng các chủ doanh nghiệp phải bán bớt bất động sản nhằm thanh toán các khoản chi phí.

“Phải đến đầu quý III/2023 mới có thể xác định được thị trường sẽ ổn định theo cách từ từ xuống hay từ từ lên”, chuyên gia nói.

Theo ông Quang, từ đầu năm 2008, bất động sản từ đỉnh rồi rớt xuống đáy còn 50% vào năm 2013, sau đó mới lên lại nhưng lên rất ít. Tuy nhiên, giai đoạn 2014 - 2019 là giai đoạn tăng gấp đôi (tức trở lại như cũ). Do đó, nếu ai chấp nhận rủi ro cứ nhẹ nhàng xuống tiền kể từ ngày 15/12 (âm lịch). Còn ai muốn chắc ăn thì nên đợi đến đầu quý II năm sau để nhìn thấy bức tranh thị trường rõ hơn.

Nói về những khó khăn mà thị trường phải đối mặt, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM cho rằng, năm 2022, thị trường bất động sản ghi nhận tình trạng “sốt giá” nhà đất, “lệch pha” cung - cầu, thiếu nguồn cung “lệch pha” phân khúc thị trường, cơ cấu nhà ở không hợp lý “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Đây cũng là một trong những điểm khá tương đồng với giai đoạn khủng hoảng trước. Thế nên, HoREA cho rằng, cần cơ chế, chính sách của Nhà nước để tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội

Vấn đề “hàng tồn kho” đến tháng 6/2022 của 45 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán, ghi nhận khoảng 273.373 tỷ đồng chiếm quá nửa giá trị tài sản của doanh nghiệp. Đáng quan ngại nhất là hàng tồn kho thuộc các dự án “dở dang” bởi vậy, theo HoREA, cần tháo gỡ “vướng mắc” về pháp lý để tháo gỡ “hàng tồn kho”.

Theo vị chuyên gia, năm 2022, vấn đề “mới” đáng quan tâm so với năm 2007, 2008 là “trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ” mà đến năm 2023 - 2024 ước khoảng 790.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn. Đây là điểm khác biệt “cần xử lý thỏa đáng”. Để làm được điều đó, cần cơ chế, chính sách của Nhà nước tạo điều kiện để thị trường bất động sản vận hành thông suốt.

Chủ tịch HoREA cho rằng, các doanh nghiệp cũng phản ánh hiện nay vướng mắc lớn nhất là pháp lý, chiếm tới 70%. Bên cạnh đó, vướng mắc lớn thứ hai của thị trường là các thủ tục hành chính", ông Châu cho biết.

Đi đôi với việc hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan trong năm 2023 gồm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Giá, Luật Phòng, chống rửa tiền. Hiệp hội đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Chính phủ đồng thời xem xét sửa đổi Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng, Luật Đấu giá tài sản, Luật Thuế GTGT, Luật Thuế TNDN, Luật Đầu tư, Bộ Luật Dân sự… để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.

Song, theo lộ trình dự kiến các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nếu được Quốc hội thông qua thì sẽ có hiệu lực từ ngày 01/07/2024, như vậy, còn phải chờ thêm 19 tháng nữa.