Thị trường bất động sản đã thoát nguy cơ 'tụt dốc không phanh'

Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM và vùng phụ cận cho thấy, trong quý III, có 17 dự án mở bán (1 dự án mới và 16 dự án giai đoạn tiếp theo) với 4.542 căn hộ, giảm 17% so với cùng kỳ năm 2022. Lượng tiêu thụ mới đạt 3.270 căn, tăng 13% so với cùng kỳ, gấp 2,8 lần so với quý II.

Nguồn cung mới trong quý gấp 2,5 lần so với quý II nhưng chỉ bằng 83% so với cùng kỳ. Trong đó, tính riêng tại TP. HCM đã chiếm gần 90% nguồn cung mở bán mới toàn thị trường. Tại TP.HCM, phân khúc hạng A chiếm 2/3 nguồn cung mới mở bán trong quý, các dự án tập trung phần lớn tại khu Đông, phân khúc hạng C quay trở lại sau thời gian dài vắng bóng, tuy nhiên chỉ chiếm khoảng 4% tổng nguồn cung mới.

DKRA cho biết, thị trường đã ghi nhận tín hiệu khởi sắc. Thời gian booking các dự án mở bán trong quý bình quân kéo dài từ 3-5 tháng. Các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, kéo giãn kỳ hạn thanh toán, quà tặng mở bán… tiếp tục được phần lớn chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động, thanh khoản thị trường thứ cấp hồi phục với giá bán ghi nhận tăng nhẹ từ 1-3% so với quý II. Tại TP.HCM, giá bán dự án mới thấp nhất là 30 triệu đồng/m2, cao nhất lên tới 185,5 triệu đồng/m2. Trong các địa phương vùng ven TP.HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu lại nổi lên là địa phương có mức giá bán dự án mới tương đối cao, khi thấp nhất là 47,3 triệu đồng/m2, cao nhất là 51,3 triệu đồng/m2.

Các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai và Long An vẫn duy mức giá tương đối ổn định. Trong đó, tại Bình Dương, giá thấp nhất là 29,5 triệu đồng/m2, cao nhất là 49 triệu đồng/m2; Đồng Nai thấp nhất là 31,1 triệu đồng/m2, cao nhất là 34,9 triệu đồng/m2; Long An thấp nhất là 21,3 triệu đồng/m2, cao nhất là 24,4 triệu đồng/m2.

Tương tự, báo cáo của Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, thị trường quý III bắt đầu ghi nhận nhiều điểm sáng hơn. Thị trường tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước. Dù thị trường chưa đủ lực để "vượt dốc" nhưng phần nào đã thoát khỏi nguy cơ "mất phanh".

Lượng giao dịch trên toàn thị trường tăng dần theo thời gian. Trong đó, quý II thị trường ghi nhận 3.700 giao dịch, tăng 37% so với mức 2.700 ở quý I. Đến quý III, thị trường đã ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần quý II và hơn 2 lần so với quý I.

Dẫu vậy, tính chung 9 tháng, lượng giao dịch mới chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2022 và bằng khoảng 20% so với giai đoạn thị trường phát triển nóng. Nguyên nhân do thị trường vẫn thiếu vắng nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân, do giá nhà tăng liên tục và chưa có tín hiệu dừng lại.

GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân đánh giá, thị trường BĐS đã có sự thay đổi so với thời điểm cuối năm 2022, đầu năm 2023. Dù chưa phải đối diện với những nguy cơ suy thoái, nhưng sự phục hồi của thị trường cũng chỉ tương đối, dần ổn định, chưa bứt phá.

"Nền kinh tế vẫn chưa phục hồi, sức mua kém nên thị trường BĐS cũng chưa thể nói là đã sôi động trở lại. Thanh khoản ở các phân khúc còn hạn chế, trong khi đó lượng cung ít dẫn đến giá bán giảm không đáng kể, những biểu hiện tái cấu trúc còn chưa thật rõ ràng", ông Cường nói và cho biết, dù đã nhiều lần giảm lãi suất và tăng cường vốn tín dụng, năng lực hấp thụ của thị trường vẫn thấp, dẫn đến nền kinh tế chưa thể bứt phá. Do đó, chưa thể kỳ vọng thị trường BĐS sẽ có ngay những phục hồi bứt phá.

Hai rào cản cần được tháo gỡ

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, để thị trường BĐS phục hồi, cần bổ sung nguồn cung mới, đặc biệt là nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, thúc đẩy thanh khoản và lượng giao dịch, giúp các doanh nghiệp có nguồn thu để trả nợ, cơ cấu lại sản phẩm và dòng vốn, cân đối tài chính, tiếp cận các nguồn vay mới và để dòng tiền luận chuyển dựa trên đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.

"Quan trọng hơn cả là chỉ khi năng lực tài chính của doanh nghiệp được cải thiện thì mới có thể lấy lại niềm tin của khách hàng, làm tiền đề cho sự phục hồi bền vững ", ông Cường cho hay.

Thực tế cho thấy, 2 rào cản lớn nhất gây khó khăn cho doanh nghiệp BĐS trong quá trình tái cấu trúc đến từ vốn và pháp lý bởi đây là 2 yếu tố cơ bản quyết định sự hình thành và phát triển của dự án BĐS cũng như quy trình vận hành của doanh nghiệp, dù là lớn hay nhỏ.

Rào cản pháp lý lớn nhất đến từ việc phê duyệt cho các dự án đủ điều kiện khởi công và đưa vào kinh doanh. Hiện nay, nguồn cung BĐS đang khan hiểm, đặc biệt ở phân khúc nhà ở thương mại có giá trung bình. Tuy nhiên, số dự án BĐS mới được khởi công lại không nhiều, chủ yếu là không đủ điều kiện pháp lý để khởi công do vướng mắc tại khâu định giá đất, xác định nghĩa vụ tài chính hoặc phương thức, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Về nguồn vốn, ông Cường cho rằng, doanh nghiệp BĐS đang cần được nguồn vốn dài hạn. Tuy nhiên, do chính sách thắt chặt tín dụng cho BĐS thời điểm trước, thêm vào đó là các khoản nợ cũ chưa được thanh toán nên nhiều doanh nghiệp cũng không tiếp cận được nguồn vốn từ ngân hàng do chưa đủ điều kiện vay.

Một nguồn vốn quan trọng không kém khác là vốn huy động từ trái phiếu cũng bị tắc nghẽn sau một thời kỳ khủng hoảng hồi cuối năm ngoái đầu năm nay. Đến nay niềm tin của nhà đầu tư vào trái phiếu BĐS cũng chưa phục hồi rõ nét, do đó việc huy động vốn từ kênh này cũng rất khó khăn.

Do đó, giải pháp trước mắt đến từ việc cần giải quyết thủ tục pháp lý cho các dự án đang trong quá trình chuẩn bị đầu tư hoặc sẵn sàng được tung ra thị trường đề bổ sung nguồn cung mới.

Nếu vướng mắc của dự án thuộc thẩm quyền xử lý của các cấp chính quyền tại địa phương thì cần mạnh dạn đưa ra các phương án quyết định trong khuôn khổ pháp lý hiện có, kể cả có liên quan đến định giá đất, xác định nghĩa vụ tài chính của các bên, xác định phương thức đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất... Khi địa phương có quyết sách mạnh bạo để tháo gỡ cho doanh nghiệp, chủ đầu tư có thể sớm đưa các dự án đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý hoặc triển khai rồi nhưng vương pháp lý tung ra thị trường, đa dạng hóa nguồn cung và dần cân bằng cán cân cung - cầu.

Về giải pháp lâu dài, vị chuyên gia này đánh gái, những vướng mắc hiện nay đang tập trung ở Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh BĐS. Lý tưởng nhất là cuối năm nay Quốc hội sẽ thông qua 3 luật này sửa đổi để làm cơ sở giải quyết khó khăn về pháp lý và hỗ trợ doanh nghiệp.

Đồng thời, Chính phủ cũng đang dự thảo nghị định sửa đổi Nghị định 44 về định giá đất. Về cơ bản các ý kiến được Chính phủ tiếp thu đã bao hàm hầu hết các trường hợp đưa vào định giá, kỳ vọng nghị định mới được xem xét thông qua sẽ giải quyết được vấn đề.

"Sau cùng, những giải pháp gỡ vướng về vốn và pháp lý cho doanh nghiệp BĐS cũng cần cân bằng giữa lợi ích và rủi ro, giữa quản lý, kiểm tra, giám sát và tạo điều kiện, không gian phát triển thuận lợi, giữa tăng trưởng ngắn hạn và dài hạn. Hơn hết, cần đặt quyết tâm thiết lập thị trường BĐS bền vững, lành mạnh, minh bạch và có đủ động lực đề bước vào chu kỳ mới", ông Cường nhấn mạnh.