Thị trường bất động sản khi nào sẽ "bắt đáy"?

Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường bất động sản đang bị đẩy vào một giai đoạn rất khó khăn, thách thức khi phải chống đỡ loạt “bão tố” dồn tới siết room tín dụng, chứng khoán rơi, trái phiếu doanh nghiệp khó, lãi suất cao…Một số công ty lớn đã phải đưa ra loạt chính sách ưu đãi “khủng”, chiết khấu 30-40%, thậm chí 50% giá trị sản phẩm để có dòng tiền hoạt động.

Đứng trước tình hình như thế, câu hỏi mà giới đầu tư quan tâm lúc này là thị trường bất động sản đã “tạo đáy” hay chưa?

Đưa ra quan điểm về vấn đề này, ông Phạm Trường Giang - Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư DLG Holding cho rằng, bất động sản không có khái niệm đáy. Theo ông Giang đáy bất động sản là khi bạn mua được đúng giá trị tại khu vực đó. Trong tình trạng hiện nay, các nhà đầu tư nên quan sát nghe ngóng thêm các điều hành chính sách vĩ mô của kinh tế cũng như câu chuyện lãi suất để chúng ta có cơ hội tìm thêm các sản phẩm hợp lý.

Với kinh nghiệm trải qua trên thị trường, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư bất động sản Việt An Hòa chia sẻ tại phiên thảo luận Đầu tư bất động sản 2023: Khi nào xuống tiền, thị trường vừa qua “đỉnh”, đang đi xuống từ từ. “Tôi tin rằng Chính phủ sẽ có biện pháp nâng đỡ thị trường. Và qua Tết bắt đầu mới bàn tới sẽ có biện pháp như thế nào. Tôi đánh giá tới tháng 6 hoặc tháng 7 năm sau mới có thể nhận định thị trường bất động sản sẽ ổn định theo hướng như thế nào, theo cách từ từ xuống hay từ từ lên”, CEO Việt An Hòa cho biết.

Đồng quan điểm với ông Quang, ông Phan Công Chánh - Tổng giám đốc Phú Vinh Group cho rằng, thị trường bất động sản đang ở xu hướng xuống nhưng chưa phải là đáy. Với điều kiện kinh tế vĩ mô, bối cảnh thị trường hiện đang ở pha điều chỉnh mạnh. Từ nay tới hết 2023, với các vấn đề liên quan tới tín hiệu từ Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed), sửa Luật Đất đai, siết room tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, ông Chánh khuyên nhà đầu tư nên nên thận trọng.

Trước những trăn trở gần đây của nhiều nhà đầu tư rằng đã nên "bắt đáy" bất động sản hay chưa, ông Nguyễn Minh Tuấn - Tổng giám đốc AFA Capital chỉ ra rằng những nhà đầu tư lão luyện không bao giờ ngồi "đoán đáy, đoán đỉnh" thị trường.

Ông Tuấn phân tích, trong lớp tài sản bất động sản chia ra làm 3 phần. Thứ nhất, lớp tài sản bất động sản tiêu dùng, nếu mua một căn nhà để ở mà căn nhà đó ở một vị trí tốt mà người mua thích, chủ nhà sẵn sàng bán thì việc có "đáy" hay không người mua vẫn sẽ sẵn sàng bỏ tiền mua.

Thế nên, ở góc độ bất động sản tiêu dùng, việc "đoán đáy" hay "đoán đỉnh" không quá quan trọng, quan trọng nhất là có phù hợp với kế hoạch tài chính cá nhân của mình hay không.

Ở góc độ đầu tư lâu dài, khi công việc kinh doanh tốt, có tiền, không phải vay ngân hàng, mua một miếng đất để đó 5-10 năm thì ông Tuấn cho rằng việc "đoán đáy đoán đỉnh" cũng không phù hợp.

Còn với lớp kinh doanh bất động sản, theo ông Tuấn cần phải "đoán đáy đoán đỉnh". “Ở góc độ này, chúng ta phải quan tâm đến "đáy" bất động sản. Để đoán đáy, chúng ta phải chia tiếp theo từng phân khúc, vị trí, địa phương...

Theo quan điểm của tôi khi nào lãi suất chưa đạt đỉnh thì giá trị tài sản chưa thể nào đạt đáy. Và hiện tại lãi suất chưa đạt đỉnh, và khả năng lãi suất còn tiếp tục đi lên nên giờ chưa phải đáy bất động sản”, ông Tuấn cho hay.

Vậy thời điểm nào tốt để xuống tiền đầu tư bất động sản? Với câu hỏi này, ông Quang cho rằng đây là câu hỏi khó, mỗi người có thời điểm riêng. Theo thống kê, giai đoạn 2008 bất động sản tạo đỉnh. Đáy được tạo ở 2013, theo đó bất động sản đã giảm khoảng 50% sau đó mới lên lại.

“Giai đoạn 2019-2020 bất động sản tăng gấp đôi. Ai chấp nhận rủi ro thì có thể xuống tiền từ 15/12 tới 31/12/2022 là đẹp. Ai yếu tim thì nên chờ tới đầu quý 2 năm sau”, ông Quang nêu quan điểm đầu tư bất động sản trong giai đoạn hiện nay.

Còn ông Chánh cho rằng: “Cơ hội được cho là đến với nhà đầu tư ở lâu trên thị trường, đọc được chu kỳ lên xuống, có sẵn nguồn lực, nhưng nhóm này tương đối ít. Nếu đầu tư, phải chuẩn bị nguồn lực, cơ cấu danh mục để dôi dư tiền mặt để từ nay tới cuối 2023 có thể mua bất động sản với giá sale off”.