Thị trường bất động sản khó lặp lại kịch bản 'xuống đáy' như 10 năm trước

Thị trường bất động sản dù ghi nhận sự chững lại nhưng các chuyên gia cho rằng, kịch bản lặp lại tình trạng "xuống đáy" như giai đoạn 2011-2013 là điều khó xảy ra nhất là khi niềm tin lạc quan của nhà đầu tư vẫn lớn, các chính sách điều hành đang góp phần thanh lọc thị trường.

Giá bất động sản tăng cao đột biến và đột ngột chững lại trong suốt khoảng thời gian kéo dài vừa qua đã khiến tâm lý nhà đầu tư bắt đầu dao động. Có hiện tượng cắt lỗ nhẹ xảy ra tại một số khu vực, đó là nhận định của TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế. Vị chuyên gia này thẳng thắn phân tích rõ bức tranh nội tại của bất động sản đang mang gam màu xám nhiều hơn màu sáng.

Theo ông Hiển, bất động sản phân lô vùng xa khu vực nông nghiệp giảm thanh khoản mạnh, xuất hiện cắt lỗ 10 - 30%; phong trào đầu tư homestay thoái trào. Thị trường sẽ giảm thanh khoản, giảm mạnh ở những khu vực chưa thể khai thác kinh doanh hay các bất động sản giá trị lớn. Đặc biệt, giá bất động sản cũng sẽ giảm ở những khu vực quá "sung" nhưng đầu tư hạ tầng, khai thác kinh doanh không đạt kỳ vọng. Trong những tháng cuối năm, thanh khoản và giá bất động sản sẽ còn tiếp tục giảm.

(Ảnh minh hoạ)

Kịch bản khó khăn còn tiếp tục khi Nhà nước kiểm soát vốn vào bất động sản, giá bất động sản đã tăng cao ở nhiều phân khúc và địa phương, lãi suất cho vay tăng. Và điều đáng chú ý đó là niềm tin về giá bất động sản còn tăng với các nhà đầu tư đang dần giảm xuống nhất là với nhóm đang "chôn vốn".

Thị trường bất động sản hiện tại được đánh giá có nhiều nét tương đồng với bức tranh hơn 10 năm trước. Cụ thể, đó là mức giá bất động sản tăng cao đột biến và có xu hướng hạ nhiệt dần. Đó là động thái siết tín dụng vào thị trường bất động sản khi nguồn room cho vay eo hẹp.

Tuy nhiên, theo TS. Vũ Đình Ánh, cuộc khủng hoảng của thị trường 2011-2013 trước đó lại bắt nguồn từ tình trạng giá bất động sản tăng quá mạnh, xảy ra vỡ bong bóng. Hệ luỵ là hệ thống ngân hàng đối mặt với tình trạng nợ xấu và động thái siết tín dụng mới được đặt ra.

Vị chuyên gia này đánh giá, thị trường địa ốc hiện tại có nhiều tín hiệu tích cực. Tuy nhiên, trong trường hợp xấu, nếu như phía các ngân hàng siết tín dụng đồng loạt thì nguy cơ thị trường không khủng hoảng sẽ biến thành khủng hoàng.

Trong khi đó, ông Đỗ Duy Thành, Quản lý Bộ phận Tư vấn và Đầu tư, Savills Hà Nội chung quan điểm rằng, khó để kịch bản hơn 10 năm trước sẽ lặp lại. Vì nội tại sức khoẻ của nền kinh tế Việt khá lành mạnh và khác so với thời kỳ 2011-2012 nên để một kịch bản xuống đáy xuất hiện là điều khó xảy ra.

Theo ông Thành, vấn đề tăng giá nhưng thanh khoản thấp chỉ xảy ra ở môi giới nhỏ, cò đất và nhà đầu tư không chuyên. Những sàn giao dịch bất động sản lớn tình hình giá vẫn tương đối ổn định.

Ông Thành đánh giá cao tín hiệu tích cực từ động thái giữ thị trường cân bằng về tổng thể như chính sách tín dụng thận trọng, xây dựng hành lang pháp lý. Ngay việc siết tín dụng bất đông sản, ông Thành chỉ rõ, chính sách này chỉ tập trung vào dự án không khả thi và việc sử dụng vốn không đúng mục đích. Chính sách này là cần thiết để nền kinh tế lành mạnh hoá.

Vị chuyên gia đến từ Savills đưa ra nhận định, thị trường có thể trầm lắng ít nhất đến hết năm 2022 do tác động từ kiểm soát chặt chẽ thị trường bất động sản, việc rà thuế và tình trạng thiếu cung, thanh khoản giảm.

Trong khi đó, ông Phan Công Chánh - Tổng giám đốc Phú Vinh Group phân tích, thị trường bất động sản hiện tại có nét tương đồng với thời điểm năm 2008.

Vị chuyên gia này chỉ rõ, các điểm tương đồng đó là tác động của lạm phát khiến giá nhà tăng cao. Cụ thể, một số dự án căn hộ tăng gấp đôi giá bán, cao nhất ở mức 3.000 USD/m2, và đến năm 2022, một số dự án tăng gấp 200-300%, cao nhất ở mức vài chục ngàn USD/m2.

Điểm chung của sự tác động chính là suy thoái kinh tế thế giới lên thị trường. Nếu như thời điểm 2008, thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng thị trường nhà đất Mỹ thì năm 2022, tác động Covid-19, chiến tranh, thiên tai cũng khiến nền kinh tế Việt Nam gặp khó.

Song, vị chuyên gia này đưa ra góc nhìn mới, thị trường đang có những thay đổi theo chiều hướng tích cực, trưởng thành hơn chứ không dễ dàng lung lay như trước đây.

Theo đó, về quy mô thị trường 2022 đã khác rất nhiều. Nếu năm năm 2008, quy mô thị trường bất động sản ước tính 10% GDP thì năm 2022 ước tính quy mô thị trường ở mức 22% GDP. Quy mô tăng trưởng đồng nghĩa với thị trường đã trưởng thành hơn trước rất nhiều.

Cũng theo ông Chánh, năm 2022, các cơ quan quản lý nhà nước đã có nhiều kinh nghiệm hơn trong việc ứng phó với lạm phát, sử dụng tốt hơn các công cụ như chính sách tiền tệ và chính sách tài khoá cũng như cân đối tốt hơn các yếu tố vĩ mô để vừa kềm chế lạm phát vừa bảo đảm phục hồi và phát triển kinh tế. Đến năm 2022, nhà đầu tư bất động sản đã qua nhiều chu kỳ tăng giảm của thị trường, trưởng thành hơn, tâm lý và cảm xúc tốt hơn, tham gia nhiều hơn vào thị trường.