Thị trường bất động sản Nhơn Trạch (Đồng Nai) diễn biến lạ

Đất nền giảm nhiệt, căn hộ được quan tâm

Mới đây, dự án căn hộ giá vừa túi tiền là Fiato City của Thang Long Real Group (giá khoảng từ 32 triệu đồng/m2) tại Nhơn Trạch, Đồng Nai dù mới khởi động nhưng lượng khách quan tâm khá đông. Đây cũng là diễn biến lạ trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn, và đặc biệt khi Nhơn Trạch vốn là “thủ phủ” của phân khúc đất nền chứ không phải loại hình căn hộ.

Ghi nhận cho thấy, phân khúc căn hộ tại khu vực Nhơn Trạch hiện rất khan hiếm nguồn cung mới. Nếu tại Tp.Biên Hoà có sự xuất hiện của một số dự án đã bàn giao nhiều năm trước thì tại Nhơn Trạch số lượng dự án căn hộ chỉ “đếm trên đầu ngón tay”. Hiện chỉ nhỏ giọt vài dự án ra thị trường như dự án Happy Home Nhơn Trạch tại đường Nguyễn Văn Cừ (đang mở bán) và dự án Fiato City toạ lạc tại đường Tôn Đức Thắng, thị trấn Hiệp Phước mới khởi động gần đây. Hầu hết dòng sản phẩm căn hộ tại Nhơn Trạch nằm trong các khu đô thị được quy hoạch trước đó.

Đó có thể là lý do sức mua của căn hộ tại thị trường này tốt lên trong bối cảnh khó khăn chung. Với các dự án toạ lạc trong khu đô thị đã có tiện ích nội khu và dân cư về ở được quan tâm tốt hơn các dự án bên ngoài. Chính sự khan hiếm nguồn cung mới, cùng với việc thanh toán theo tiến độ đã khiến loại hình căn hộ đánh trúng vào nhu cầu ở thực của những gia đình trẻ, nhân viên văn phòng...

Ngược lại, phân khúc đất nền đã từng nóng sốt nhiều lần tại Nhơn Trạch hiện giảm nhiệt cả về giá lẫn sức mua. Các nền đất tại xã Long Thọ, huyện Nhơn Trạch ghi nhận giảm giá từ 30-40% so với giai đoạn đầu năm 2022. Nhiều nhà đầu tư cắt lỗ, bán tháo thu dòng tiền hoặc thậm chí rao mãi không ai mua.

Một nền đất thổ cư diện tích 90m2 tãi xã Long Thọ hiện đang rao bán giá 850 triệu đồng, mức giá này bằng với thời điểm cuối năm 2019. Sự sụt giá này khiến nhiều nhà đầu tư mới vào thị trường lo lắng khi giá bán ra hiện tại thấp hơn giá mua vào khá nhiều.

Trong khi đó, đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm tại Nhơn Trạch cũng ghi nhận giảm giá từ 15-20% so với cùng kì năm ngoái. Đây vốn là loại hình bất động sản “điểm” của thị trường Nhơn Trạch. Giai đoạn 2016-2019, nhiều nhà đầu tư vào ôm đất vườn và giá liên tục tăng trong khoảng thời gian ngắn. Hiện đất vườn tại đây đã có giá từ 7-9 triệu đồng/m2 (tuỳ khu vực), tăng gấp 5-6 lần so với năm 2016.

Dù giá đã giảm nhiệt nhưng thanh khoản đất nền Nhơn Trạch hiện khá yếu. Những nhà đầu tư kẹt tài chính rao bán khó khăn khi nguồn hàng bán ra nhiều, sức mua ít. Đây cũng là hệ quả của việc đầu tư đất nền tràn lan, mang tính đầu cơ nhiều hơn nhu cầu ở thực. Khi đất nền hạ nhiệt thì dòng sản phẩm căn hộ đáp ứng nhu cầu ở thực lại được chú ý. Đây cũng là diễn biến dễ thấy trong bối cảnh thị trường đất nền khó khăn.

Tuy vậy, nếu so với cuối năm 2022, hiện nhu cầu tìm kiếm nhà đất Đồng Nai nói chung, Nhơn Trạch nói riêng đang dần tích cực hơn. Theo ghi nhận từ Batdongsan.com.vn trong tháng 2/2023, cả lượng tin đăng bán và mức độ quan tâm tìm mua nhà đất tại nhiều tỉnh thành trên cả nước đang có xu hướng tăng trưởng trở lại. Tại hàng loạt thị trường trọng điểm phía Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu và Bình Thuận đều đang ghi nhận nhu cầu tìm mua nhà đất tăng so với các tháng đầu năm. Đặc biệt là tại thị trường Đồng Nai, nhu cầu mua bất động sản có dấu hiệu tăng trở lại.

Khảo sát cho thấy, hiện các sàn giao dịch bất động sản tại Nhơn Trạch không còn cửa đóng then cài như các tháng trước. Tuy vậy, hiện khách hàng thăm dò thị trường là chính.

Nhà phố, biệt thự tiếp tục dẫn đầu nguồn cung phía Đông, giá thứ cấp giảm

Nếu Bình Dương mạnh về loại hình căn hộ thì Đồng Nai lại được chú ý về phân khúc đất nền, nhà phố, biệt thự.

Ngoài đất nền, những năm qua, thị trường Đồng Nai nói chung, Nhơn Trạch nói riêng ghi nhận sự khởi sắc về nguồn cung nhà phố, biệt thự. Tuy nhiên, cũng giống như đất nền, nửa cuối năm 2022, giá bán thứ cấp nhà phố, biệt thự nơi đây đảo chiều giảm ở một số dự án.

Theo báo cáo của DKRA Group, trong năm 2022, nguồn cung nhà phố, biệt thự tại Tp.HCM và vùng phụ cận giảm mạnh bằng khoảng 71% so với năm 2021, các dự án tập trung chủ yếu ở Đồng Nai và Tp.HCM chiếm gần 55% nguồn cung mới toàn thị trường.

Do thanh khoản khó, nhằm kích thích nhu cầu thị trường, nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách bán hàng có mức chiết khấu hấp dẫn, linh hoạt về phương thức thanh toán cho các nhà đầu tư, nổi bật có chủ đầu tư chiết khấu lên đến 50% cho khách hàng chọn thanh toán 95% giá trị sản phẩm, tuy nhiên thanh khoản ở mức trung bình.

Đối với các nhà đầu tư bị áp lực về tài chính chấp nhận hạ giá bán, cắt giảm lợi nhuận, chiết khấu thêm cho khách hàng giao dịch nhanh chóng, mức giảm phổ biến 10% - 18% so với cùng kỳ năm 2021, tuy nhiên rất khan hiếm giao dịch thành công.

Dự báo về thị trường nhà phố/biệt thự trong năm 2023, DKRA cho rằng, nguồn cung mới có thể giảm mạnh so với năm 2022 dự kiến khoảng 5.500 căn. Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu nguồn cung với khoảng 1.700 căn, theo sau là Long An dao động khoảng 1.400 căn, Bình Dương khoảng 1.200 và Tp.HCM dao động khoảng 700 căn. Cùng với đó, sức cầu thị trường có thể giảm nhẹ so với năm 2022, xu hướng giảm duy trì đến hết quý 3/2023 trước khi có những tín hiệu tích cực. Các dự án được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín, tiềm lực tài chính mạnh tiếp tục nhận được sự quan tâm của khách hàng.

Còn theo báo cáo từ Savills Việt Nam, nguồn cung nhà phố, biệt thự khan hiếm tại Tp.HCM tiếp tục thúc đẩy nhu cầu lan sang các tỉnh lân cận, sẽ hưởng lợi từ nhiểu dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm đang được triển khai. Đáng nói, thời gian qua, nguồn cung nhà phố, biệt thự đắt tiền có dấu hiệu gia tăng tại Tp.HCM. Điều này càng có cơ sở để thúc đẩy phân khúc này phát triển tại các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An…

Cũng theo đơn vị này, mặt bằng giá nhà phố, biệt thự tại tỉnh lân cận so với Tp.HCM vẫn còn mềm, trong khi các chủ đầu tư xây hệ tiện ích nội khu khép kín tương đương với TP.HCM. Đó có thể là lý do, phân khúc này có hút sức mua những năm qua.