Thị trường bất động sản TP.HCM đón "sóng hồi" và xu thế này sẽ không bị đảo ngược

Tại tọa đàm "Nhận diện thị trường bất động sản cuối năm 2024 và đầu năm 2025", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, thị trường bất động sản tại TP.HCM vẫn đang nằm trong vùng "tối" và "xám". Thị trường đã thoát khỏi vùng đáy khó khăn nhất trong quý I/2023. Từ quý II/2023, thị trường đã bắt đầu từng bước phục hồi và xu thế này sẽ không bị đảo ngược.

Phân tích kỹ hơn về sự phục hồi, ông Châu cho biết, vào cuối năm 2023, thị trường bất động sản giảm 0,8%. Tuy nhiên, trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường đã có mức tăng trưởng dương, đạt khoảng 6-7%, cho thấy sự phục hồi rõ rệt.

Trong 8 tháng đầu năm 2024, kết quả triển khai xây dựng nhà ở đạt tổng cộng 24,8 triệu m², tương đương 49,7% kế hoạch của năm 2024. Cụ thể, nhà ở thương mại đạt 7,5 triệu m², chiếm 48,5% kế hoạch; nhà ở xã hội đạt 205.132 m², chỉ đạt 8,2%; và nhà ở riêng lẻ đạt 31,9 triệu m², chiếm 53,6% kế hoạch.

Ông Châu chia sẻ thêm, vừa qua thị trường đã đón nhận một số tín hiệu tích cực. Cụ thể, Cục Thuế TP HCM đã giải quyết xong 15.800 hồ sơ tồn đọng của các cá nhân và hộ gia đình. Bên cạnh đó, Cục Thuế cũng đang nỗ lực xử lý các hồ sơ phát sinh mới.

Tin vui thứ hai là Chính phủ đã ký ban hành Nghị định 115 Quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.

Tin vui thứ ba là số lượng các dự án gặp vướng mắc tại TP.HCM ban đầu là hơn 148 dự án nhưng đến nay thành phố đã giải quyết được khoảng một phần ba số lượng dự án này ở các cấp độ khác nhau.

Bên cạnh đó, thị trường vẫn có nhiều điểm "xám". Ông Châu cho biết, riêng về bất động sản công nghiệp, cùng là khu công nghiệp nhưng giá thuê tại Singapore hiện rẻ hơn giá thuê tại khu công nghiệp Củ Chi. Do đó, TP.HCM chưa thực sự thu hút được nhiều chủ đầu tư.

Trong 8 tháng đầu năm 2024, TP.HCM chỉ có 9 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư mới. Trong số đó, TP Thủ Đức chiếm đến 6 dự án. Tuy nhiên, quy mô các dự án này rất nhỏ, lớn nhất chỉ đạt 5 ha, tiếp theo là 1 ha, và còn lại chỉ vài ngàn mét vuông, hầu hết là những dự án nhỏ lẻ. Điều này cho thấy mục tiêu phát triển các khu đô thị có quy mô lớn của chúng ta chưa đạt được.

Ngoài ra, chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 1.011 căn, trong đó gồm 678 căn hộ chung cư và 44 căn nhà thấp tầng, hoàn toàn không đủ để đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư và người dân. Đáng chú ý, 100% số căn hộ này đều thuộc phân khúc cao cấp, không có bất kỳ căn hộ nào thuộc phân khúc trung cấp hoặc bình dân.

So với cùng kỳ, số lượng căn hộ trong 8 tháng đầu năm 2024 đã giảm hơn 94,9%, chỉ đạt 14.286 căn, thấp hơn nhiều so với mức bình quân.

Không có bất kỳ dự án mua bán và sáp nhập (M&A) nào được thực hiện, trong khi đó các thương vụ M&A có thể giúp giải phóng hàng tồn kho nhanh hơn và mang lại những chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh hơn. Tuy nhiên, các giao dịch này đang bị ách tắc bởi quy định trong Luật Kinh doanh Bất động sản, yêu cầu bên chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới được phép chuyển nhượng.

Một vấn đề khác là giá nhà ở tăng từ 15-20% do quy luật cung cầu. Khi nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu cao, đặc biệt là nhu cầu có khả năng thanh toán, thì việc giá nhà tăng là điều tất yếu. Điều này khiến người dân gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở.

Bên cạnh đó, đối với các doanh nghiệp bất động sản, ông Châu cho rằng tình hình sức khỏe của họ vẫn còn rất yếu. Trước đây, nhiều doanh nghiệp đã gặp khó khăn và trải qua tình trạng "bạo bệnh", nhưng hiện đã vượt qua giai đoạn "sinh tử". Những doanh nghiệp còn tồn tại đến thời điểm này là một điều đáng mừng. Do đó, các doanh nghiệp bất động sản nên "liệu cơm gắp mắm", cân nhắc kỹ lưỡng năng lực đầu tư, tránh dàn trải và bố trí nguồn lực tài chính sao cho phù hợp.