Thị trường bất động sản TP.HCM: Khách xem nhiều nhưng 'xuống tiền' chẳng bao nhiêu

Giao dịch vẫn có nhưng không nhiều

Báo cáo của Batdongsan.com.vn trong quý I cho thấy, nhu cầu tìm mua căn hộ tại TP.HCM có sự dịch chuyển. Căn hộ cao cấp, giá trên 55-60 triệu đồng/m2 không còn chiếm ưu thế, thay vào đó, sự quan tâm của người mua đang hướng đến loại hình căn hộ có mức giá từ 40-50 triệu đồng/m2.

Nếu xét về cơ cấu mức độ quan tâm căn hộ chung cư bán tại TP.HCM tính theo khoảng giá, có hơn 48% nhu cầu mua tập trung vào các dự án có giá bán dưới 3 tỷ đồng/căn, tăng 4% so với lượt tìm mua ở quý IV/2022. Với các căn hộ có giá từ 3-6 tỷ đồng/căn, lượt tìm mua chiếm khoảng 34%, giảm 3% so với quý trước và các căn giá trên 6 tỷ đồng chỉ chiếm khoảng 18% nhu cầu mua của thị trường.

Không chỉ có lượng quan tâm tìm kiếm tăng, phân khúc căn hộ trung cấp, bình dân cũng là loại hình có mức giá sơ cấp chào bán tăng mạnh trong 3 tháng đầu năm. Theo đó, căn hộ bình dân giá dưới 35 triệu đồng/m2 có mức tăng giá rao bán hơn 13% so với quý trước. Căn hộ trung cấp giá từ 35-55 triệu đồng/m2 cũng tăng thêm khoảng 1-2%.

Theo tìm hiểu của Nhadautu.vn, từ trước tới nay, khách hàng vẫn đặc biệt quan tâm đến phân khúc vừa túi tiền hoặc trung cấp. Tuy nhiên, trong bối cảnh khó khăn chung của thị trường, khách hàng vẫn thận trọng, đi xem dự án nhiều nhưng giao dịch rất chậm. Chỉ có một số ít dự án tại TP.HCM có giao dịch nhưng không đáng kể.

Đơn cử như ngày 15/4, Hưng Thịnh tổ chức sự kiện giới thiệu dự án Avatar Thủ Đức, rất đông khách hàng tham dự nhưng giao dịch cũng không nhiều, có khoảng 15 khách hàng đặt cọc 50 triệu đồng. Được biết, dự án có diện tích 28.585m2 với 6 tòa cao từ 28-33 tầng và 21 nhà phố. Phân khúc chủ yếu là căn hộ 2PN, 3PN số ít là duplex. Dự án mức giá thấp nhất từ 58 triệu đồng/m2 và cao nhất là 68 triệu đồng/m2.

Một dự án khác của tập đoàn này tại khu Tây TP.HCM là 9X An Sương ( huyện Hóc Môn) cũng bán xong hơn 90% giỏ hàng nhờ tầm giá chỉ vào khoảng trên dưới 2 tỷ đồng/căn.

Với MT Eastmark City (TP. Thủ Đức) của Điền Phúc Thành dù không ra sản phẩm mới nhưng giao dịch ở giỏ hàng cũ khá ổn định, với giá từ 40-43 triệu đồng/m2.

Hay như một số dự án nổi bật trong thời gian qua vẫn ghi nhận có thanh khoản là Akari Flora (quận Bình Tân), Flora Panorama thuộc khu đô thị Mizuki Park (huyện Bình Chánh) của Nam Long. Cả hai dự án trên đều ghi nhận tỷ lệ tiêu thụ ổn định trong bối cảnh nhiều dự án khác gặp khó khăn khi tìm kiếm đầu ra và giải pháp tài chính cho khách hàng.

Akari City có mức giá từ 43-50 triệu đồng/m2. Trong đó, căn hộ 56m2 có giá 2,3 tỷ đồng, căn 72m2 giá 2,8 tỷ đồng. Còn tại dự án Mizuki Park, mức giá trung bình khoảng 48 triệu đồng/m2, tuần vừa qua ghi nhận có 20 căn hộ có giao dịch.

Nhận định về thị trường, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển của DKRA Group cho biết, thị trường bất động sản TP.HCM từ đầu năm đến nay nhìn chung vẫn đang tiếp tục đối mặt với rất nhiều thách thức kéo dài từ giữa năm 2022 tới nay liên quan đến tăng cường kiểm soát tín dụng, trái phiếu bất động sản, lãi suất leo thang… Điều này vô hình trung đã có những ảnh hưởng nhất định đến tâm lý người mua khi có ý định mua nhà hay lựa chọn bất động sản làm kênh đầu tư, gia tăng tài sản.

Trong khó khăn xuất hiện cơ hội

Theo Savills Việt Nam trong quý I, thị trường chững lại rõ rệt về nguồn cung mới cũng như tốc độ, lượng tiêu thụ đối với phân khúc căn hộ và nhà phố, biệt thự.

Nguồn cung mới giảm 25% theo năm xuống 1.610 căn, tất cả đều thuộc phân khúc hạng C. Trong đó có 5 dự án ở giai đoạn tiếp theo cung cấp 875 căn và 2 dự án mới với 735 căn.

Nguồn cung sơ cấp đạt 6.820 căn, giảm 15% theo quý nhưng tăng 68% theo năm. Quận 9 cũ (TP. Thủ Đức) chiếm tỷ trọng lớn nhất với 24%, tiếp theo là quận 1 với 16%. Nguồn cung mới hạn chế và một số chủ đầu tư tạm dừng dự án hoặc giảm nguồn cung trên thị trường sơ cấp.

Lượng bán tiếp đà giảm 38% theo quý và 71% theo năm trong quý xuống còn 865 căn; nguồn cung mới chiếm 43% thị phần. Các dự án phân khúc hạng B, C thu hút được nhiều người mua hơn. Phân khúc hạng C chiếm thị phần lớn nhất với 67% lượng bán, tiếp sau là phân khúc hạng B với 27%. Hạng A chỉ chiếm 6% thị phần, giảm 76% theo quý.

Tỷ lệ hấp thụ theo quý còn 13%, giảm 4 điểm % theo quý và 60 điểm phần trăm theo năm, do nhu cầu căn hộ giá hợp lý lớn nhưng nguồn cung sơ cấp lại có giá cao.

Các căn hộ có giá từ 6 tỷ đồng chiếm 59% nguồn cung sơ cấp, trong khi lượng căn hộ có mức giá hợp lý giới hạn ở 2.800 căn (41%) Giá căn hộ hạng A ổn định, hạng B giảm 2% và hạng C giảm 10% theo quý. Các ưu đãi bao gồm chiết khấu, miễn phí phí quản lý, tặng gói nội thất hoặc kéo dài lịch thanh toán cũng được chủ đầu tư đưa ra.

Savills đánh giá, lãi suất cho vay cao và tín dụng bị hạn chế, đã gây áp lực lên khả năng tài chính của các chủ đầu tư. Tuy nhiên, việc khan hiếm nguồn vốn cũng là tiền đề khiến các hoạt động M&A gia tăng, đặc biệt là từ các chủ đầu tư có nền tảng tài chính vững mạnh. Nghị định 08 và nghị quyết 33 cho phép tổ chức phát hành trái phiếu được gia hạn nghĩa vụ trả nợ.

Trong quý I, tín hiệu đáng mừng là nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM chủ yếu tập trung ở phân khúc hạng C, phù hợp hơn với túi tiền của người mua nhà. Trong bối cảnh đó, đối với dòng sản phẩm nhà phố, biệt thự, nhiều chủ đầu tư đã nhanh chóng đưa ra các chính sách giảm giá, ưu đãi hấp dẫn như nhằm kích cầu như tại dự án Bảo Tân Residence, Vạn Phúc City, The Rivus Elie Saab, The Classia…

Đến cuối năm nay, dự kiến nguồn cung sẽ có thêm 9.000 căn. Trong đó, hạng B sẽ chiếm 71% tổng nguồn cung, hạng C chiếm 23% và hạng A chiếm 6%.

Đến năm 2026, TP.HCM có 137.540 căn từ 186 dự án sẽ được mở bán. Dù một số dự án chưa được xếp hạng nhưng các chủ đầu tư đang tỏ ra quan tâm đến các sản phẩm vừa túi tiền để đáp ứng nhu cầu.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam nhận định, những khó khăn tài chính gây ra nhiều áp lực, tuy nhiên đã làm tăng tốc nhiều thương vụ dự án nhà ở lớn đang triển khai.