'Thị trường bất động sản TP.HCM phát triển chưa ổn định'

Chiều 14/7, tại Hà Nội, Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì "Hội nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững".

Hội nghị nhằm đánh giá thực trạng và nêu rõ những hạn chế, bất cập của thị trường bất động sản (BĐS); tổng hợp kinh nghiệm trong nước, quốc tế từ đó đề xuất giải pháp đối với lĩnh vực BĐS và các lĩnh vực liên quan để đảm bảo thị trường phát triển ổn định, lành mạnh.

Còn nhiều bất cập

Thông tin tại hội nghị, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM Trần Hoàng Quân cho biết, thị trường BĐS TP.HCM vẫn hoạt động và phát triển. Tuy nhiên, quá trình phát triển, đặc biệt là nhà ở của TP.HCM vẫn chưa bền vững, chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn về nhà ở xã hội, phù hợp với khả năng chi trả của người dân; chưa đa dạng về sản phẩm, đặc biệt là nhà ở cho thuê.

Đồng thời, phát triển nhà ở chưa bảo đảm đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chung; công tác quản lý, vận hành, bảo trì nhà ở sau đầu tư xây dựng còn nhiều bất cập; nhiều khu vực nhà ở do người dân tự xây chưa có hạ tầng được nâng cấp, bảo đảm phù hợp.

Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM Trần Hoàng Quân. Ảnh: VIR

Để giải quyết các hạn chế nêu trên, ông Quân cho rằng, Thành ủy TP.HCM, UBND TP.HCM đã tập trung chỉ đạo việc xây dựng chương trình phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2021-2030. Đến nay, nội dung chương trình đã được Bộ Xây dựng thẩm định và đã được HĐND TP.HCM thông qua, trên cơ sở đó UBND TP.HCM sẽ phê duyệt và tổ chức triển khai thực hiện.

Hiện, TP.HCM có khoảng hơn 36.000 doanh nghiệp xây dựng, với số vốn đăng ký khoảng hơn 855.000 tỷ đồng và khoảng hơn 11.000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, với số vốn đăng ký khoảng hơn 1.211.000 tỷ đồng.

Về nguồn cung nhà ở bổ sung cho thị trường, 6 tháng đầu năm, Sở Xây dựng TP.HCM đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai của 17 dự án, với tổng số 9.456 căn nhà và tổng diện tích sàn là 860.205 m2. Trong đó, căn hộ chung cư là 8.937 căn với tổng diện tích sàn là 668.644 m2; nhà ở thấp tầng là 519 căn với diện tích sàn là 191.561 m2.

So sánh với cùng kỳ năm 2021, ông Quân đánh giá, nhìn chung về tổng số dự án nhà ở đưa ra thị trường tăng 8,3%, tổng số căn nhà tăng 46,58%.

Để thị trường bất động sản tiếp tục phát triển bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền của đại bộ phận khách hàng có nhu cầu phải giữ ở tỷ lệ cao nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.

Phát triển chưa ổn định

Về khó khăn ở thị trường TP.HCM, ông Quân nhìn nhận, tình hình thị trường BĐS TP.HCM vẫn hoạt động và phát triển nhưng chưa ổn định, cần có điều chỉnh để giải quyết sự lệch pha cung - cầu, do hiện đang có xu thế lệch về phía phân khúc bất động sản cao cấp.

Bên cạnh đó, về hình thức huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại được quy định cụ thể tại Luật Nhà ở 2014, Nghị định số 99 của Chính phủ là nhằm bảo đảm nâng cao năng lực của chủ đầu tư trong phát triển nhà ở thương mại, hạn chế các chủ đầu tư yếu kém, huy động vốn tràn lan và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà ở. Tuy nhiên các trường hợp giao kết hợp đồng dưới các hình thức hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký… theo pháp luật về dân sự diễn biến phức tạp, có trường hợp chủ đầu tư nhận tiền ứng trước, đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ đối với khách hàng với số tiền rất lớn, chiếm 80% giá trị căn hộ, gây tiềm ẩn rủi ro, nguy cơ cho người mua căn hộ khi pháp lý dự án chưa đầy đủ.

"Việc xác định mục đích sử dụng tiền đặt cọc của chủ đầu tư là rất khó, dẫn đến chưa đủ cơ sở để xử lý vi phạm đối với chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh BĐS", ông Quân cho hay.

Theo vị Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình hình trên là do dự án BĐS khi thực hiện phải chịu tác động bởi nhiều luật như Luật đầu tư, nhà ở, đất đai, quy hoạch đô thị, xây dựng, kinh doanh bất động sản... Nhưng các quy định của các pháp luật nêu trên khi ban hành và chuyển tiếp chưa có sự thống nhất, đồng bộ về trình tự thủ tục, thậm chí còn chồng chéo, dẫn đến nhiều dự án phải rà soát lại thủ tục pháp lý, tác động trực tiếp đến sự phát triển của thị trường, gây khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản, làm giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước từ các hoạt động đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản. Do đó, Nhà nước cần có giải pháp tháo gỡ vướng mắc kịp thời trong các thủ tục về đầu tư, xây dựng, quy hoạch đô thị, đất đai, nhà ở.

Với tình hình hiện nay, ông Quân dự báo thị trường BĐS những tháng cuối năm vẫn hoạt động bình thường. Tuy nhiên, tình hình thị trường sẽ không tránh khỏi những tác động tiêu cực từ những thông tin sai lệch về nhà đầu tư và sản phẩm BĐS làm tâm lý người dân e dè, dẫn đến tần suất giao dịch hạn chế, tính thanh khoản chậm.

Hiện nay, các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS như tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế, chính sách tín dụng, sự phát triển lệch pha cung - cầu, sự gia tăng rất lớn của các nhà đầu tư thứ cấp và chính sách thuế đang được kiểm soát một cách hiệu quả nên thị trường khó có thể xảy ra tình trạng "bong bóng" BĐS trong những tháng cuối năm.

Giải pháp thế nào?

Về các giải pháp để phát triển thị trường, TP.HCM kiến nghị Chính phủ cần có văn bản hướng dẫn, thống nhất quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án BĐS để các địa phương triển khai thực hiện, gồm các bước liên quan như: Chấp thuận chủ trương đầu tư; duyệt quy hoạch; giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở; cấp giấy phép xây dựng.

"Hiện nay do hệ thống các quy định pháp luật còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ (pháp luật về đất đai, xây dựng, đầu tư, quy hoạch, tài chính, thuế,…) dẫn đến doanh nghiệp mất rất nhiều thời gian cho quá trình chuẩn bị hồ sơ đầu tư xây dựng dự án", ông Quân nêu các dự án ở TP.HCM là ví dụ điển hình.

Một vấn đề khó khăn nữa là vướng mắc tập trung hiện nay là việc xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất và cơ chế giao đất cho thuê đất đang là bất cập, làm ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư xây dựng và kinh doanh dự án BĐS, ảnh hưởng không nhỏ đến kêu gọi đầu tư nhất là đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Theo ông Quân, TP.HCM đưa ra giải pháp chung là đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính theo hình thức liên thông, cắt giảm thủ tục, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ, chi phí thực hiện trong hoạt động đầu tư xây dựng các dự án BĐS. Trước mắt, TP.HCM đã hệ thống được trình tự thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội và dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để các nhà đầu tư biết thực hiện.

Mặt khác, TP.HCM sẽ tận dụng gói hỗ trợ của chính phủ tại Nghị quyết số 11 về chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội và Nghị định số 31 về hỗ trợ lãi suất từ ngân sách Nhà nước đối với khoản vay của doanh nghiệp, hợp tác xã, hội kinh doanh để tập trung thúc đẩy việc đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội và dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, góp phần an sinh xã hội, ổn định cuộc sống cho người thu nhập thấp, trung bình có khó khăn về nhà ở.

Đồng thời, tiếp tục thực hiện nghiêm các nhiệm vụ, giải pháp đã được Thủ tướng Chính phủ giao để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh và bảo đảm an ninh kinh tế, an ninh xã hội.

Quy định cụ thể để ngăn chặn các hoạt động kinh BĐS sản trái pháp luật như: Một căn hộ bán cho nhiều người (đề xuất ngăn chặn từ việc công chứng); huy động vốn của khách hàng qua hình thức đặt cọc, giữ chỗ ... (đề xuất Bộ Xây dựng thống nhất với Bộ Tư pháp để xử lý).

Xử lý các đối tượng cung cấp thông tin sai lệch về các dự án bất động sản, dự án hạ tầng kỹ thuật đô thị...; hoặc có dấu hiệu lừa đảo trong việc môi giới, giao dịch BĐS.

Tăng cường thanh tra kiểm tra và xử lý nghiêm, kịp thời các vi phạm trong thực hiện quy định về đầu tư kinh doanh BĐS, các dự án bất động sản có vi phạm về xây dựng, các dự án không thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai, các dự án chưa nghiệm thu chất lượng công trình đã đưa vào sử dụng.

Tiếp tục tăng cường kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch trong đó có hoạt động giao dịch kinh doanh nhà ở; góp phần quản lý thông tin giao dịch, tăng tính công khai, minh bạch và bảo vệ quyền lợi người dân.

Ngoài ra, từ nay đến cuối năm, để vừa tiếp tục hỗ trợ tháo gỡ khó khăn cho người dân, doanh nghiệp, vừa chuẩn bị cho giai đoạn phục hồi kinh tế, TP.HCM tiếp tục triển khai một số giải pháp, bố trí đưa vốn tín dụng, giảm lãi suất, giãn nợ… để doanh nghiệp nhanh chóng phục hồi.