Thị trường bất động sản và TPDN điều chỉnh, ngân hàng nào sẽ bị ảnh hưởng nhiều nhất?

Trong báo cáo phân tích mới công bố, Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) đã đưa ra những đánh giá về ảnh hưởng có thể xảy ra đối với chất lượng tài sản của ngành ngân hàng sau những thay đổi gần đây trong ngành bất động sản.

Theo VDSC, thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) Việt Nam đã trải qua giai đoạn 2019-2021 mở rộng mạnh mẽ về quy mô nhờ điều kiện phát hành dễ dàng và môi trường lãi suất thấp. Trong các nhóm ngành phi ngân hàng, bất động sản là ngành có khối lượng phát hành trái phiếu lớn nhất. Theo thống kê của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), giá trị TPDN đáo hạn sẽ tập trung trong năm 2023 và 2024.

Trong khi đó, quy mô phát hành mới thu hẹp từ đầu năm đến nay chủ yếu do sự siết chặt của các cơ quan quản lý bao gồm Thông tư 16 kiểm soát ngân hàng đầu tư vào TPDN và mới đây là Nghị định 65 đặt ra các điều kiện chặt chẽ hơn trong hoạt động phát hành riêng lẻ TPDN so với quy định cũ. Hoạt động phát hành TPRL đã bị đình trệ trong phần lớn thời gian của năm 2022, do nghị định sửa đổi Nghị định 153 cần nhiều thời gian xem xét trước khi được thông qua vào tháng 9/2022, đã phần nào ảnh hưởng đến dòng tiền đáo hạn trong năm 2022.

Bên cạnh đó, niềm tin của NĐT trái phiếu bị thử thách khi liên tiếp có hai sự kiện bắt giữ lãnh đạo cấp cao của hai tập đoàn BĐS lớn vốn có quy mô phát hành trái phiếu riêng lẻ cao trong ngành bất động sản. Điều này đã tăng thêm áp lực thanh khoản cho các doanh nghiệp BĐS (vốn là những chủ thể có giá trị phát hành trái phiếu cao nhất) khi các NĐT yêu cầu mua lại trái phiếu trước hạn. Ước tính có khoảng 142 nghìn tỷ đồng trái phiếu đã được mua lại trước hạn trong 9 tháng đầu năm 2022.

VDSC cho rằng, cùng với việc kiểm soát chặt chẽ tăng trưởng tín dụng trong năm 2022, có thể xem Nghị định 65 và biến cố ở hai tập đoàn BĐS lớn vừa qua là những “cú phanh gấp” về nguồn cung ứng vốn cho các doanh nghiệp, mà đặc biệt là doanh nghiệp BĐS. Với quy mô giá trị trái phiếu phát riêng lẻ ước khoảng 628 nghìn tỷ đồng vào cuối năm 2021, bằng khoảng 6% dư nợ của hệ thống ngân hàng, có thể thấy áp lực về dòng tiền thanh toán nợ gốc trái phiếu (do đáo hạn hoặc do NĐT đề nghị mua lại trước hạn) cho thời gian còn lại của năm 2022 vẫn còn khá cao.

Trong khi đó, từ đầu năm nay, ngành bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh mạnh với nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ giảm rõ rệt do cung không gặp cầu, dòng vốn vào bất động sản gặp khó do cả tín dụng thắt chặt và lãi suất tăng, cùng với chủ trương ngăn chặn đầu cơ bất động sản của Chính phủ gây sức ép giảm giá bán. Ngoài ra, cơ quan quản lý cũng đang xem xét bổ sung các quy định về tỷ lệ an toàn tài chính của doanh nghiệp bất động sản.

Theo VDSC, áp lực dòng tiền cao phát sinh trong ngắn hạn trong khi tỷ lệ tiêu thụ hàng hóa giảm có thể dẫn đến các doanh nghiệp có số dư TPRL cao có thể rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ các khoản vay tại ngân hàng. Bên cạnh đó, NĐT cá nhân, những người nắm giữ trái phiếu không được thanh toán gốc và lãi đúng hạn, có thể gián tiếp gặp khó khăn về dòng tiền. Đây cũng là rủi ro tiềm tàng nếu các cá nhân này có khoản vay tại ngân hàng nhưng thiếu các dòng thu nhập ổn định.

Mặt khác, mức độ tiếp xúc của ngành ngân hàng với bất động sản ngày càng tăng. Theo thống kê của NHNN, quy mô tín dụng vào ngành bất động sản (gồm cho vay và TPDN) hiện nay cao hơn đáng kể so với trước đây. Số dư tính đến 30/6/2022 là 2,37 triệu tỷ đồng, tương đương 20,7% tổng tín dụng toàn nền kinh tế, so với mức 16,5% vào năm 2017.

Với bối cảnh như trên, VDSC nhận thấy xác suất nợ xấu gia tăng đang cao hơn, tạo áp lực lên chi phí tín dụng trong các quý tiếp theo. Theo thống kê từ BCTC quý 2, một số ngân hàng có mức phân bổ cao (trên 10%) tín dụng vào cho vay bất động sản và TPDN như TPBank, Techcombank, MB, VPBank, SeABank, HDBank, MSB...

''Nhóm này sẽ chịu rủi ro cao hơn các ngân hàng khác nhưng mức độ rủi ro là khác nhau tùy vào mức độ tiếp xúc tín dụng (cho vay và đầu tư TPDN) với ngành bất động sản và sức khỏe tài chính của các đối tác bất động sản liên quan'', VDSC nhận định.