Thị trường bất động sản vẫn ảm đạm

Trầm lắng

Thị trường BĐS khu vực phía Nam rơi vào trầm lắng gần 2 năm nay, thanh khoản và giá bán liên tục giảm mạnh. Ở khu Tây TPHCM với các huyện Củ Chi, Hóc Môn và cả huyện Bình Chánh gần như không diễn ra giao dịch nào ở thời điểm này. Đáng chú ý, nếu khu Đông Sài Gòn phát sinh các giao dịch khi giá đất nền giảm mạnh thì Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh dù giảm giá mạnh nhưng thị trường vẫn đóng băng.

Chị Vũ Thị Tuyết Như (ngụ quận Bình Tân, TPHCM) cho biết, giữa năm 2021, chị mua một mảnh đất nông nghiệp ở xã An Phú (huyện Củ Chi) với giá 3,5 tỷ đồng. Cuối năm 2022, chị Như rao bán sau khi giảm giá còn 3 tỷ đồng nhưng không có người hỏi mua. Chị Như tiếp tục giảm giá thêm 500 triệu đồng nhưng dù ký gửi cho nhiều môi giới, đến nay vẫn chưa có người hỏi mua.

Là người có 5 năm thâm niên môi giới đất nền ở khu Tây TPHCM, anh Đình Nhân chưa khi nào thấy thị trường BĐS ảm đạm như hiện tại. Theo anh Nhân, từ nửa cuối năm 2022 đến nay, việc chính quyền siết phân lô, bán nền đã đánh mạnh vào đối tượng đầu cơ, đầu tư khiến giao dịch đất nền, đất nông nghiệp giảm mạnh.

“Giá đất nền thổ cư, đất nông nghiệp tại Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh… giảm từ 20 - 40%. Dù giảm giá mạnh nhưng việc ra hàng của nhà đầu tư rất khó khăn. Nguyên nhân chủ yếu do bên bán và bên mua chưa thống nhất được giá giao dịch và nhà đầu tư cũng khá thận trọng với quyết định xuống tiền khi chưa xác định được thời điểm phục hồi của thị trường” - anh Nhân cho hay.

Số liệu từ batdongsan.com.vn cho thấy, trong 2 tháng đầu năm 2023, giá đất nền tại nhiều huyện ở TPHCM giảm từ 10 - 30% so với cùng kỳ năm 2022 ở cả giao dịch sơ cấp và thứ cấp. Có vài khu vực, sản phẩm ghi nhận mức giảm 40% nhưng vẫn khó phát sinh giao dịch.

Báo cáo Bất động sản nhà ở TPHCM và vùng phụ cận tháng 5/2023 của DKRA Group cũng chỉ ra, thị trường vẫn chưa có tín hiệu tích cực.

Bán bớt cổ phần

Thị trường khó khăn không chỉ ảnh hưởng đến nhà đầu tư cá nhân mà ngay cả các doanh nghiệp BĐS cũng buộc phải bán bớt tài sản để giải bài toán về dòng tiền. Mới đây, nhà phát triển BĐS ở Thái Lan là Everland đã chi hàng chục triệu USD mua lại khách sạn 3 sao Ibis Saigon South, khách sạn 4 sao Capri by Frasers cùng tọa lạc ở quận 7 (TPHCM). Trước đó, vào năm 2020, ibis Saigon South được rao bán với giá 14,7 triệu USD, Capri by Fraser rao bán với giá 23,7 triệu USD.

Tập đoàn Keppel có trụ sở tại Singapore vừa công bố sẽ cùng Quỹ đầu tư Keppel Việt Nam chi khoảng 3.180 tỷ đồng mua cổ phần 2 dự án Emeria (6 ha) và Clarita (5,8 ha) ở TP Thủ Đức (TPHCM) của Công ty CP Đầu tư và kinh doanh Nhà Khang Điền. Cụ thể, Keppel Corporation Limited và Quỹ đầu tư Keppel Việt Nam lập ra Keppel Consortium để thực hiện liên danh với Khang Điền. Với khoản đầu tư này, nhóm Keppel Consortium sẽ sở hữu 49% cổ phần trong hai dự án, Khang Điền nắm 51% còn lại.

Ngoài ra, Keppel thực hiện một thương vụ khác tại huyện Nhà Bè. Cụ thể, Keppel Land đã thông qua công ty thành viên Monestine Pte. Ltd. ký kết thỏa thuận với một công ty địa ốc để mua 60% cổ phần trong 3 lô đất có tổng diện tích 6,2 ha. Ba lô đất này nằm cách nhau 400 m, trải dọc theo tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ (huyện Nhà Bè). Tổng vốn đầu tư cho dự án dự kiến lên tới hơn 7.400 tỷ đồng với quy mô hơn 2.400 căn hộ. Trên khu đất này, Keppel Land cùng đối tác đang triển khai xây dựng dự án Celesta. Dự án được chia thành 3 giai đoạn với 3 phân khu, gồm Celesta Rise, Celesta Heights và Celesta Gold.

Tương tự, chủ đầu tư BĐS đến từ Malaysia là Gamuda Land vừa mua lại 100% cổ phần một công ty trong nước để phát triển dự án khu phức hợp căn hộ cao tầng tại TP Thủ Đức. Dự án có diện tích khoảng 3 ha, quy hoạch 1.300 căn hộ với tổng giá trị phát triển ước tính lên đến trên 250 triệu USD. Đây là thương vụ M&A thứ hai của Gamuda Land chỉ trong vòng một năm qua.

Người mua nắm “cửa” trên

Theo ông Hoàng Kim Hoài, Tổng giám đốc Công ty Phúc Điền Land, hiện nay người mua nắm quyền chủ động trên thị trường. Khách hàng có nhiều sự chọn hơn khi quyết định mua, có thể lựa chọn mua hàng sơ cấp từ chủ đầu tư hoặc hàng thứ cấp cắt lỗ của những người mua giai đoạn trước. Theo ông Hoài, việc lãi suất giảm khó tác động mạnh đến thị trường BĐS. Dòng tiền sẽ không đổ vào lĩnh vực địa ốc như kỳ vọng mà nằm chờ trong ngân hàng.

“Để thị trường hồi phục phải có dòng tiền lớn đổ vào lĩnh vực địa ốc, tạo ra thanh khoản và động lực cho việc mua bán. Ngoài ra, giá BĐS phải hạ. Tuy nhiên, với những gì đang diễn ra, năm 2024 sẽ khó xuất hiện một làn sóng mới của dòng tiền đầu tư vào thị trường BĐS” - ông Hoài nhận xét.

Doanh nhân này cho biết thêm, gần đây lượng giao dịch BĐS sụt giảm rất mạnh. Tuy nhiên, 90% người mua lúc này đều không vay ngân hàng hoặc không tiếp cận được vốn ngân hàng. Theo đó, những người mua thời điểm này đều sử dụng tiền mặt có sẵn hoặc vay mượn những người thân quen. Trên thực tế, sự suy giảm thanh khoản đất nền tại TPHCM thời gian qua chủ yếu do ảnh hưởng về tâm lý của nhà đầu tư, chứ không phải do thị trường thiếu dòng tiền. Nhà đầu tư có tâm lý chờ đợi giá tiếp tục giảm xuống đáy để tránh bị mua hớ.