Thị trường bất động sản: Vẫn 'tranh tối tranh sáng'

Đằng sau việc thị trường “tăng nhiệt”

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho biết, thị trường nhà ở trong 9 tháng qua đã ghi nhận sự “tăng nhiệt”.

Theo đó, câu chuyện đấu giá đất “nóng” hơn bao giờ hết với các phiên đấu giá được tổ chức xuyên đêm, ghi nhận hàng trăm, thậm chí cả nghìn người chấp nhận chờ đợi để tranh suất. Mức giá trúng cũng cao kỷ lục, bị “thổi” lên ngang ngửa giá đất dự án đã được đầu tư hạ tầng bài bản. Sức nóng của thị trường còn được dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ, với mức giá liên tục thiết lập mặt bằng mới.

Nhu cầu tăng cao khiến hàng nghìn người sở hữu chung cư thường xuyên nhận được cuộc gọi hỏi “có bán nhà không?”. Bất chấp giá bán tăng cao, các dự án căn hộ mới ra hàng đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao. Các loại hình căn hộ, một số dự án thấp tầng mới ra mắt của chủ đầu tư lớn cũng ghi nhận lượng booking giữ chỗ cao kỷ lục dù mức giá bán ra ngày càng tăng. Nhiều căn có vị trí đẹp không những giá cao mà để mua được, nhà đầu tư còn phải chấp nhận trả tiền chênh khá lớn.

“Để tăng nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền, phải ưu tiên tháo gỡ vướng mắc cho các dự án đang tồn đọng. Nếu tháo gỡ được các dự án này, thị trường sẽ có thêm hàng nghìn căn hộ mới. Nguồn cung mới sẽ trực tiếp giúp điều tiết kéo giảm giá nhà”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, dù nguồn cung chủ yếu thuộc về phân khúc cao cấp và hạng sang, song toàn thị trường ghi nhận khoảng 10.400 giao dịch thành công trong quý III, tương đương với tỷ lệ hấp thụ đạt 51%. Điều này phản ánh sự quan tâm của thị trường đối với các sản phẩm bất động sản mới, mặc dù phần lớn nguồn cung mới được hoàn thiện với tiêu chuẩn và chi phí đầu tư cao, đặc biệt là chi phí liên quan đến đất đai đang gia tăng.

Hiện tại, lượng giao dịch căn hộ chung cư vẫn áp đảo, chiếm 71% tổng lượng giao dịch nhà trong quý III, với các dự án căn hộ chung mới ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 75%. Thậm chí, các dự án căn hộ tại Hà Nội còn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới 90% ngay sau thời gian ngắn mở bán.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2024, thị trường ghi nhận 30.589 giao dịch thành công, tăng gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2023. Nhiều dự án mới ra mắt vào cuối tháng 9, bắt đầu nhận booking giữ chỗ cũng ghi nhận lượng khách hàng quan tâm và xuống tiền cọc “khủng”.

Còn nhiều thách thức

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều yếu tố kìm hãm sự phát triển xuất phát từ việc thiếu hụt nguồn cung và rào cản pháp lý. Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, 9 tháng qua, thị trường ghi nhận 38.797 sản phẩm mới được chào bán. Nguồn cung vẫn ghi nhận sự phân hóa mạnh. Theo đó, 70% nguồn cung mới đến từ phân khúc căn hộ chung cư. Tại Hà Nội, đa số chung cư đều có giá bán trên 50 triệu đồng/m2 và thị trường gần như vắng bóng hoàn toàn căn hộ chung cư thương mại giá bình dân

Một vấn đề khác đáng nói là giá nhà đang tăng mạnh, trung bình từ 15-20%, vượt khả năng chi trả của phần đông người dân. Điều này dẫn đến nhiều khó khăn trong giải bài toán an sinh xã hội.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội, đánh giá, với mức thu nhập trung bình của một hộ gia đình tại Hà Nội khoảng 250 triệu đồng/năm, giá một căn hộ trung bình khoảng 4 tỷ đồng, người dân cần tới 18 năm tiết kiệm không tiêu xài để có thể mua được nhà. “Thu nhập trung bình chỉ tăng 6% mỗi năm, giá nhà trên thị trường thứ cấp đã tăng trung bình 17 - 20%”, bà Hằng nói.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng, về tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam mới chỉ đang trong giai đoạn phục hồi ban đầu. Dự kiến, ở quý IV/2024, điểm đảo chiều mới thực sự rõ nét.

“Để thị trường thực sự phục hồi và phát triển bền vững thì cần phải trải qua giai đoạn củng cố (dự kiến sẽ diễn ra vào khoảng quý I và II của năm 2025). Đây là giai đoạn quan trọng nhất và cần tập trung xử lý 3 vấn đề chính là nguồn vốn, chính sách và pháp lý bất động sản. Sau thời gian này, các chính sách mới sẽ giúp củng cố niềm tin cho nhà đầu tư và người mua nhà”, ông Quốc Anh nói.