Thị trường BĐS 2020: Lợi thế tăng trưởng nghiêng về doanh nghiệp có quỹ đất lớn

Doanh nghiệp kỳ vọng tăng trưởng

Năm 2020, Nam Long ( HoSE: NLG ) cho biết xây dựng kế hoạch tăng trưởng 10-15%, dự kiến sẽ có khoảng 2.700 sản phẩm được tung ra thị trường từ các dự án đang triển khai như khu đô thị Waterpoint, Mizuki, Akari và từ quỹ đất mới như Nam Long Hải Phòng. Công ty này vừa "chạy đua" với thời gian trong tháng cuối năm 2019, với việc bàn giao 1.400 căn hộ Flora Mizuki thuộc khu đô thị Mizuki Park 26ha tại Bình Chánh, TP HCM và 518 căn Flora Novia, Phạm Văn Đồng Thủ Đức.

Mặc dù mới đầu năm, thị trường có ít doanh nghiệp công bố kế hoạch nhưng đều là con số tăng trưởng. Địa ốc First Real (HoSE: FIR) mục tiêu năm 2020 đạt doanh thu 400 tỷ đồng, lợi nhuận 120 tỷ đồng, tăng lần lượt 22% và 29% so với năm trước. First Real có 2 hoạt động kinh doanh chính là đầu tư và môi giới bất động sản chủ yếu tại khu vực miền Trung. Không chỉ vậy, doanh nghiệp này còn dự kiến tăng vốn lên 500 tỷ đồng, gấp gần 4 lần hiện tại.

Bất động sản An Gia cho biết sẽ triển khai bán các dự án đã ra mắt như Westgate, đồng thời mở bán các dự án mới gồm BD7.0 (Bình Dương), PT5.0, PT5.8, và PT9.0 và một số dự án khác đang trong quá trình ký kết. Công ty dự kiến tổng số lượng sản phẩm tiêu thụ được khoảng 2.000 căn, với doanh số ước đạt 8.500 tỷ đồng.

Mục tiêu doanh thu thuần năm 2020 đạt 2.600 tỷ đồng và LNST cổ đông công ty mẹ đạt 450 tỷ đồng, tăng lần lượt 624% và 40% so với năm trước. Theo đại diện An Gia, lợi nhuận này chắc chắn đạt được từ kế hoạch bàn giao các dự án và ghi nhận từ doanh thu tài chính, các hoạt động khác. Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Nguyễn Bá Sáng cho rằng nhu cầu nhà ở thực vẫn rất lớn, phân khúc vừa túi tiền và trung cấp tiếp tục có nhiều lợi thế kể cả khi thị trường có những biến động.

Cơ hội thuộc về doanh nghiệp có quỹ đất lớn

Ở góc nhìn toàn cảnh thị trường, ông Vũ Ngọc Quang, Chuyên viên phân tích ngành bất động sản Chứng khoán SSI cho rằng 2020, TP HCM sẽ có sự cải thiện về mức tiêu thụ và giá bán, mức tăng giá được dự báo từ 7% đến 10%. Phân khúc BĐS tầm trung vẫn còn nhiều dư địa và tăng trưởng ổn định sẽ là xu thế trong dài hạn do nhu cầu lớn, tỷ lệ hấp thụ cao. Chất lượng sản phẩm ở phân khúc này ngày càng được cải thiện, kết hợp với nhiều giải pháp tái cấu trúc tài chính hợp lý khi mua nhà.

Theo nghiên cứu từ SSI Research và CBRE Việt Nam, nguồn cung tại TP HCM trong năm 2020 dự báo khoảng 35.500 căn hộ. Nguồn cung khu Đông, khu Tây tiếp tục duy trì tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới mở bán. Tỷ lệ hấp thu dự báo cho năm 2020 sẽ vẫn ở mức 85% do tình hình thiếu hụt cung từ dự án mới dự kiến sẽ còn tiếp diễn.

Còn chuyên gia phân tích của Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho biết dự báo nguồn cung tổng thể 2020 sẽ cải thiện đôi chút nhờ nới lỏng các điều kiện pháp lý, tăng trưởng giá bán sẽ thấp hơn so với năm trước. Nhiều chủ đầu tư cũng đang chuyển trọng tâm sang các thị trường lân cận, để nắm bắt xu thế cải thiện các dự án cơ sở hạ tầng cũng như bù đắp cho sự thiếu hụt. Việc giá đất tăng nhanh ở các tỉnh thành loại 2 và 3 đã thúc đẩy lo ngại về tính bền vững của giá bán và sức khỏe của thị trường bất động sản. Theo đó, một số chính quyền địa phương đã siết chặt việc mở bán, phát triển dự án trong vài tháng qua để hạ nhiệt thị trường và tăng cường nỗ lực để kiềm chế đầu cơ.

Một vấn đề khác trong năm 2020, theo VDSC, là tăng trưởng tín dụng sẽ giảm do lộ trình tăng hệ số rủi ro cho vay bất động sản, giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho các khoản vay trung và dài hạn từ 40% xuống 30% từ năm 2020 cho đến năm 2022. Ngân hàng Nhà nước đang hạn chế các khoản vay cho lĩnh vực bất động sản, nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững và sự an toàn của cả hệ thống. VDSC cho rằng việc thắt chặt sẽ có chút tác động tiêu cực lên tâm lý và ảnh hưởng đến thị trường.

Tuy nhiên, các chuyên gia đều đồng thuận triển vọng phát triển thuộc về các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, đầy đủ pháp lý ở những khu vực có tiềm năng phát triển về hạ tầng. Báo cáo từ VDSC đánh giá tích cực với các chủ đầu tư tiếp tục còn quỹ đất tại trung tâm và có thể chắc chắn về điều kiện pháp lý, gồm có Nam Long, Khang Điền ( HoSE: KDH ) và Vinhomes ( HoSE: VHM ).

Trong đó, Vinhomes chiếm lĩnh thị trường, với 50% quỹ đất tại Hà Nội và TP HCM, phần còn lại nằm ở những điểm nóng như tỉnh Quảng Ninh. Nam Long là một trong những nhà phát triển tích cực nhất trong số các công ty bất động sản, với quỹ đất bổ sung mới 230 ha trong năm 2019, nằm tại các tỉnh thành “mới nổi” như như Đồng Nai và Hải Phòng. Khang Điền có được quỹ đất tích lũy  thông qua việc M&A, nằm tại trung tâm TP HCM.

Tuy nhiên, báo cáo của Chứng khoán Vietcombank (VCBS) tiếp tục đề cập đến rủi ro của thị trường như tại TP HCM, nhiều dự án nhà ở bị đình trệ do không thực hiện được thủ tục đầu tư xây dựng hoặc bị dừng triển khai. 

Nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong việc phát triển dự án, các doanh nghiệp xây dựng bị/ghi nhận giảm khoảng 30 - 50% số lượng hợp đồng nhận thầu xây lắp. Ở một góc độ khác, sự kiện Cocobay phá vỡ hợp đồng cam kết lợi nhuận có thể khiến nhà đầu tư cẩn trọng đối với các dự án condotel nói riêng và bất động sản nghỉ dưỡng nói chung.