Thị trường căn hộ Tp.HCM diễn biến “trái chiều”

75% nguồn cung thị trường đến từ cao cấp, hạng sang

Câu chuyện lệch pha cung – cầu không còn quá mới với thị trường bất động sản. Điều đáng nói, lúc này, sự lệch pha càng trở nên nghiêm trọng.

Chia sẻ trong buổi báo cáo thị trường bất động sản Tp.HCM diễn ra ngày 14/2/2023, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam nhấn mạnh, dự kiến trong năm 2023, Tp.HCM sẽ chỉ có khoảng 9.000 căn hộ mới được chào bán từ 20 dự án.

Trong đó, phân khúc cao cấp vẫn tiếp tục là tâm điểm với 75% tổng nguồn cung. Phân khúc hạng sang và trung cấp cùng chiếm khoảng 12%. Phần lớn các nguồn cung này đều đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của những dự án trước đây, và chỉ có 6 trong tổng số 20 dự án dự kiến chào bán là dự án mới được chào bán lần đầu.

“Thị trường bất động sản đang chứng kiến những nghịch lý. Thanh khoản giảm, giá vẫn cao. Giá bất động sản chưa có dấu hiệu hạ nhiệt trên thị trường sơ cấp. Thậm chí, các dự án ra sau đều có xu hướng trở thành bất động sản cao cấp, hạng sang. Dự án giá tầm trung hạn chế nguồn cung mới”, ông Kiệt nhấn mạnh.

Nguồn cung giá trung cấp đang rất khan hiếm tại Tp.HCM

Theo vị này, thị trường bất động sản thời gian qua chứng kiến sự dịch chuyển mạnh mẽ. Gần như toàn bộ các dự án đều chuyển sang phân khúc giá cao hơn. Điều này ngầm hiểu, giá bất động sản không có xu hướng đi xuống. Ông Kiệt cho hay, năm 2019, có khoảng 30% nguồn cung thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang. Đến năm 2022, con số này là 75%. Các dự án trung cấp, bình dân ngày càng hạn chế. Thậm chí phân khúc bình dân từ lâu đã tuyệt chủng.

Báo cáo thị trường mới đây, CBRE Việt Nam cũng chỉ ra, trong quý 4/2022, Tp.HCM chỉ có 1.312 căn hộ mới được chào bán. Đây là số căn hộ chào bán mới theo quý thấp kỷ lục trong 10 năm trở lại đây (không kể hai năm bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid). Tổng số căn hộ được chào bán ghi nhận trong năm 2022 đạt 18.440 căn, tương đương với năm 2020 nhưng chỉ bằng 70% số lượng được chào bán trước dịch trong năm 2019. Đặc biệt, sản phẩm nhà ở giá trung cấp ngày càng khó tìm.

Khu vực nào còn sản phẩm giá trung cấp?

Theo CBRE, khu vực phía Đông Tp.HCM tiếp tục dẫn đầu với 3 dự án được chào bán mới và 1 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo trong quý 4/2022, chiếm gần 81% tổng nguồn cung mới. Trong đó có một số dự án như MT Eastmark City (giai đoạn tiếp); Vinhomes Grand Park (giai đoạn tiếp); D’Lusso; SaiGon Broadway…

Tuy nhiên, mức giá bất động sản tại khu Đông hiện tại đã khá cao. Thời gian qua, thị trường khu Tây và khu Nam Tp.HCM đang nhận được sự chú ý do xuất hiện nguồn cung trung cấp, giá vừa tầm. Hiện tại Q.Bình Tân có dự án Akari City quy mô 8.5ha của Nam Long Group (HoSE: NLG) đang chào bán giai đoạn tiếp theo. Dự án này đang triển khai thi công đến tầng 4 thuộc giai đoạn 2 theo đúng tiến độ tổng thể.

Hay tại Bình Chánh có căn hộ biệt lập Flora Panorama (thuộc khu đô thị tích hợp Mizuki Park 26ha)…Được biết, đầu tháng 1/2023, cụm khu căn hộ này đã tiến hành cất nóc sau 9 tháng thi công.

Các dự án này nằm trong ngưỡng giá từ 45-55 triệu đồng/m2. Đây là mức giá còn khá ổn so với mặt bằng giá chung tại Tp.HCM.

Theo bà Dung, hiện nguồn cung trên thị trường bất động chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn đã có quỹ đất trước đó.

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho hay, ngoài khu Đông vẫn là hướng phát triển chính của thành phố với hơn 48% tổng nguồn cung thì khu vực phía Tây là điểm sáng mới với khoảng hơn 2.000 căn hộ dự kiến được chào bán, chủ yếu tập trung tại khu vực Quận Bình Tân. Huyện Hóc Môn cũng dự kiến có dự án chung cư thương mại đầu tiên với nguồn cung khoảng 800 căn hộ. Điểm chung của các dự án là phần lớn đều được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn đã có tên tuổi trên thị trường với quỹ đất đã được hình thành từ những giai đoạn trước đó.

Theo bà Dung, nửa đầu năm 2022, thị trường nhà ở đã có sự hồi phục đáng kể sau đại dịch và được kỳ vọng sẽ tiếp tục xu hướng này. Tuy nhiên, những biến động trên thị trường vào những tháng cuối năm 2022 đã ảnh hưởng lớn tới đà phục hồi cũng như tâm lý chung của toàn bộ thị trường. Thị trường có thể sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn trong năm 2023 với nguồn cung hạn chế, tính thanh khoản thấp do người mua nhà vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay ngân hàng.

“Thị trường sẽ có sự điều chỉnh trong phân khúc nguồn cung. Giá nhà do đó sẽ không có nhiều biến động trong năm 2023-2024. Thời điểm phục hồi của thị trường sẽ phụ thuộc phần lớn vào việc điều chỉnh các chính sách kinh tế vĩ mô bao gồm chính sách tín dụng, Luật Đất đai sửa đổi cũng như các giải quyết các vấn đề pháp lý để khơi thông nguồn cung sản phẩm mới ra thị trường”, bà Dung nhấn mạnh.

Về mức giá, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, giá thứ cấp bất động sản ghi nhận giảm trong quý cuối năm 2022, chủ yếu tại các dự án có số lượng sản phẩm lớn, có yếu tố đầu cơ cao với mức giảm giá có thể lên tới 20%. Tuy vậy, mức giảm giá này thể hiện sự điều chỉnh lợi nhuận kỳ vọng của người mua nhà chứ chưa phải là hiện tượng “cắt lỗ” cục bộ trên toàn thị trường. Những nhà đầu tư không sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc không gặp nhiều áp lực về dòng tiền vẫn đang chờ cơ hội tốt hơn để thanh khoản.