Thị trường chứng khoán, bất động sản năm 2021 sẽ ra sao?

Năm 2020, cả hai thị trường chứng khoán và bất động sản đều có những biến động lớn do tình hình kinh tế chung cũng như ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19 trên toàn cầu. Thị trường chứng khoán đã tạo ra những dấu ấn đặc biệt, có thăng, có trầm, thu hút sự quan tâm của giới đầu tư. Trong khi đó, thị trường bất động sản chứng kiến sự lệnh pha cung- cầu và sự dịch chuyển của các doanh nghiệp bất động sản tại TPHCM sang các tỉnh.

Chủ tịch Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước TRẦN VĂN DŨNG:

Nhiều yếu tố hỗ trợ nâng hạng thị trường

Năm 2021, khung pháp lý cho hoạt động của thị trường chứng khoán Việt Nam có nhiều điểm mới, trong đó liên quan đến nhà đầu tư và doanh nghiệp. Cụ thể, Luật Chứng khoán sửa đổi, bổ sung cùng các nghị định và thông tư hướng dẫn thi hành, liên quan sẽ tạo ra được hàng hóa tốt, chất lượng và các thông tin được minh bạch, chuẩn mực, từ đó bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư.

Các điều kiện về công ty đại chúng, điều kiện niêm yết, về quản trị công ty, về chào bán, phát hành chứng khoán… đều được nâng cao và chuẩn hóa. Hay việc phát hành, niêm yết chứng chỉ lưu ký tại nước ngoài cũng quy định rõ, tạo cơ hội lớn hơn cho các doanh nghiệp Việt Nam trong tiếp cận nguồn vốn, cũng như tiếp thị thương hiệu trên thị trường quốc tế.

Luật cũng mở nhiều cơ hội cho doanh nghiệp huy động vốn, phát triển sản xuất kinh doanh đồng thời cho phép các công ty chứng khoán được mở rộng dịch vụ như dịch vụ phối hợp với tổ chức tín dụng cung cấp dịch vụ cho khách hàng vay tiền mua chứng khoán, ứng trước tiền bán chứng khoán, được chào bán các sản phẩm tài chính…

Tuy biến động mạnh nhưng giá trị giao dịch trên thị trường chứng khoán Việt Nam vẫn ở mức cao Ảnh: Tấn Thạnh

Từ ngày 1-12-2020, Tổ chức xếp hạng các thị trường quốc tế MSCI đã đưa Kuwait lên thị trường mới nổi. Đây là cơ hội của thị trường chứng khoán Việt Nam khi trở thành thị trường chiếm tỉ trọng lớn nhất trong rổ MSCI Frontier Markets Index.

Các quỹ chuyên đầu tư vào khu vực cận biên (Frontier Markets) đang gia tăng tỉ trọng cổ phiếu trên thị trường chứng khoán Việt Nam. Cùng với việc luật có hiệu lực, tôi tin là sẽ tạo ra môi trường đầu tư minh bạch và tốt hơn.

Thực tế, thị trường chứng khoán luôn hàm chứa những rủi ro nhưng năm 2021 sẽ có nhiều yếu tố kỳ vọng phát triển bền vững. Sở Giao dịch chứng khoán Việt Nam được hình thành và bắt đầu sự chuẩn bị cho kế hoạch phân định lại thị trường theo hướng chuyên nghiệp hơn. 

Hệ thống công nghệ thông tin sẽ được đưa vào vận hành từ cuối năm 2020 và việc nghiên cứu triển khai số hóa các tài sản tài chính trên thị trường chứng khoán, áp dụng các công nghệ tài chính mới... Đặc biệt, mục tiêu nền kinh tế năm 2021 sẽ tăng trưởng 6,5% và nhiều tổ chức quốc tế như WB, ADB, OECD đặt niềm tin kinh tế Việt Nam có thể đạt tăng trưởng từ 6,8%-8% trong năm này, sẽ tạo niềm tin và động lực cho thị trường chứng khoán năm 2021.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (Horea) LÊ HOÀNG CHÂU:

Phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền giữ vai trò chủ đạo

Ông Lê Hoàng Châu

Năm 2021, không hề có nguy cơ xảy ra tình trạng "đóng băng" hoặc "bong bóng" bất động sản do sức mua và tổng cầu nhà ở có khả năng thanh toán vẫn cao. Phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền sẽ giữ vai trò chủ đạo của thị trường bất động sản, là cơ hội để người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư tạo lập được nhà ở.

Rất nhiều nhân tố tác động đến sự phục hồi, tăng trưởng của thị trường bất động sản. Quốc hội đưa ra số cơ chế chính sách mới có tính đồng bộ, tính liên thông như thông qua nhiều dự án luật trong năm 2020. Trong đó, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng sửa đổi 2020, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), kết hợp sửa đổi một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Bảo vệ môi trường có hiệu lực từ ngày 1-1-2021, có tính đồng bộ, tính liên thông, tháo gỡ được các vướng mắc về khái niệm "nhà đầu tư - chủ đầu tư".

Dịch Covid-19 tác động rất lớn đến thị trường bất động sản ở TP HCM - Ảnh: HOÀNG TRIỀU

Nghị định số 148 có hiệu lực kể từ ngày 8-2 "Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai", quy định nhiều cơ chế hợp lý tháo gỡ được các "vướng mắc" về xử lý "các thửa đất công nằm xen kẽ trong dự án đầu tư, dự án nhà ở"; hoặc cơ chế cho phép nhà đầu tư nhận chuyển nhượng tài sản tư nhân trên đất thuê của Nhà nước, thì được tiếp tục thuê đất theo thời hạn của dự án đầu tư…

Trong quý 1/2021 này, dự kiến Chính phủ sẽ ban hành các nghị định quy định chi tiết cũng như hoàn thiện cơ chế chính sách để đẩy mạnh công tác xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ kết hợp với chỉnh trang khu vực đô thị; chỉnh trang di dời nhà trên và ven kênh rạch; phát triển mạnh mẽ nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp...

Riêng TP HCM có cơ hội phục hồi và tăng trưởng nhanh và mạnh mẽ trong năm 2021 và cả trong trung hạn, dài hạn, với những động lực mới như Đề án thành lập thành phố Thủ Đức.

Một số công trình giao thông sẽ đưa vào sử dụng trong năm 2021 sẽ tạo điều kiện phát triển kinh tế xã hội và thị trường bất động sản.

Đề án chuyển đổi 4 trên 5 huyện thành quận trong 10 năm tới tác động tốt đến thị trường. Có khả năng chuyển đổi huyện Cần Giờ trở thành "đô thị biển, đô thị sinh thái, đô thị môi trường" gắn liền với việc bảo vệ nghiêm ngặt Khu dự trữ sinh quyển thế giới rừng ngập mặn (Rừng Sác Cần Giờ)…

Chưa kể, chính phủ đã quyết định cho TP HCM được chuyển đổi 26.000 ha đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị, nhà ở giai đoạn 2016-2020, mà thực tế đã chứng minh 1 ha đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị tạo ra giá trị gấp hơn 100 lần so với 1 ha đất nông nghiệp.

Đáng quan tâm là theo kết quả điều tra dân số, nhà ở ngày 1-4-2019, toàn thành phố vẫn có đến 188.815 hộ dân sống trong các ngôi nhà có diện tích chật hẹp dưới 6 m²/người…. Tất cả các nhân tố trên đây sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phục hồi, tăng trưởng của thị trường bất động sản năm 2021 và các năm tiếp theo.

Chuyên gia tài chính NGUYỄN TRÍ HIẾU: "Nhìn" vào lãi suất

Ông Nguyễn Trí Hiếu

Thị trường chứng khoán và bất động năm 2020 đều bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19. Bất động sản thì không có nhiều dự án triển khai trong những tháng đầu năm. Chứng khoán có khác là đi từ giảm sâu không có nhiều giao dịch đến tăng mạnh. VN-Index cuối năm đã vượt lên mức 1.200 điểm.

Rõ ràng thị trường tăng mạnh không dựa trên cơ sở tăng trưởng của nền kinh tế. GDP của cả nước năm qua chỉ tăng hơn 2%, dù là một trong số ít các nước có tăng trưởng dương, nhưng đây cũng là mức tăng trưởng thấp nhất trong vòng 10 năm qua. Nhưng thị trường chứng khoán đã tăng gần gấp đôi so với đáy của năm trước. Việc tăng mạnh như thế không dựa trên cơ sở nền kinh tế thì tôi cho rằng là do thị trường đã bị hâm nóng quá mức dù chưa thể gọi là bong bóng.

Dự báo năm 2021, tôi cho rằng thị trường chứng khoán sẽ phụ thuộc việc kiểm soát dịch bệnh sớm hay không, các chính sách của Chính phủ như thế nào, nhất là lãi suất sẽ ra sao trong thời gian tới. Bởi chỉ cần lãi suất thấp thì thị trường chứng khoán sẽ lên. Đầu tư vào thị trường này có thể có lợi nhuận nhanh lại cũng nhiều rủi ro. Chính phủ vẫn phải điều hành và giữ mức lãi suất thấp nhưng có lẽ sang quý II mới dự báo được.

Có thể nói, hạ tầng cơ sở của chứng khoán Việt Nam cần được sớm tăng cường đầu tư nhiều hơn để nhà đầu tư an tâm. Đồng thời cần cần phải có xếp hạng tín nhiệm cho thị trường chứng khoán. 

Tổng Giám đốc Phú Đông Group NGÔ QUANG PHÚC: Giá căn hộ vẫn sẽ ở mức cao

Ông Ngô Quang Phúc

Trong năm 2020, giá nhiều dự án căn hộ được tung ra thị trường ở mức khá cao nhưng vẫn có khách hàng mua. Đặc biệt, so sánh giá của các dự án đã bàn giao trước đó thì giá tăng hơn rất nhiều. Lý do được chúng tôi nhận định là do nhiều dự án bị chậm thủ tục, kéo dài thời gian nên chi phí đội lên. Vì vậy, chủ đầu tư phải tăng giá bán để đảm bảo có lãi.

Trong năm 2021, chắc chắn nguồn cung dự án sẽ nhiều hơn 2020, do các thủ tục pháp lý còn vướng mắc sẽ được tháo gỡ dần, tạo thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp triển khai dự án. Tuy nhiên, tâm lý của khách hàng là có sự thận trọng, cân đo đong đếm để chọn lựa sản phẩm thực sự giá trị bởi giá bán ra chắc chắn sẽ cao vì chi phí vốn mà các doanh nghiệp triển khai án vẫn ở mức cao.

Giá bán các căn hộ ngày càng cao, không có dự án giá thấp như trước thực tế không phải chỉ do chủ quan của chủ đầu tư mà do yếu tố đầu vào tăng giá. Cụ thể, giá đất đầu tư, tiền xây dựng chi phí lãi vay, chi phí khác cũng như kỳ vọng lợi nhuận của chủ đầu tư cũng cao hơn vì vậy đôi khi chủ đầu tư có muốn triển khai giá thấp cũng không được.