Bán cổ phần Splendora: Bóng đâu còn trong chân Vinaconex

Ngoài kết quả kinh doanh bết bát trong nhiều năm qua, các sản phẩm đã hoàn thành cũng ế ẩm, nút thắt trong giao kèo với Posco E&C (Hàn Quốc) đang khiến Vinaconex bế tắc trong việc bán cổ phần dự án Spledora.

Chuyển nhượng có mất quyền phát triển dự án?

Do quyền phát triển dự án là quyền gắn liền với Vinaconex, sau khi chuyển nhượng vốn, Vinaconex sẽ không còn là thành viên góp vốn trong Liên doanh. Khi đó bên nhận chuyển nhượng nhiều khả năng sẽ phải đàm phán lại với Posco E&C để tiếp tục ghi nhận quyền phát triển dự án.

Tại Hợp đồng Liên doanh giữa Vinaconex và Posco E&C Hàn Quốc được ký kết ngày 18/8/2006 để thành lập Công ty Liên doanh TNHH Phát triển đô thị mới An Khánh đã cho thấy những điều khoản chi tiết về sự ràng buộc về quyền phát triển dự án.

Theo điều lệ góp vốn trong Hợp đồng Liên doanh, các bên sẽ góp vốn theo tỷ lệ 50/50 tổng vốn điều lệ 42,5 triệu USD.

Cụ thể, Vinaconex sẽ góp 21,25 triệu USD, tương đương 50% vốn điều lệ Liên doanh. Trong đó, Vinaconex chỉ phải đóng 9,25 triệu USD (khoảng 148 tỷ đồng) bằng tiền mặt theo quy định của Giấy chứng nhận đầu tư.

Theo thỏa thuận giữa hai bên, 12 triệu USD còn lại là giá trị quyền phát triển dự án khu đô thị mới Bắc An Khánh. Số tiền này sẽ được tính vào phần góp vốn điều lệ của Vinaconex trong Liên doanh này.

Phía Posco E&C Hàn Quốc sẽ góp 50% vốn điều lệ vào Liên doanh. Đồng thời, Posco E&C cũng phải góp thêm 12 triệu USD giá trị quyền phát triển dự án của Vinaconex theo thỏa thuận vào phần góp vốn điều lệ của Vinaconex đối với Liên doanh này.

Trên thực tế, phần vốn góp tương đương 9,2 triệu USD đã được Vinaconex khấu trừ vào chi phí ứng trước cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng của Liên doanh theo Thỏa thuận số 008/2008/TT-AK ngày 29/9/2008 giữa Liên doanh và Vinaconex.

Do đó, khi mua lại phần vốn góp của Vinaconex tại Liên doanh, việc có được tiếp tục ghi nhận quyền phát triển dự án hay không sẽ khiến nhà đầu tư tham gia thương vụ này phải “cân nhắc”.

Ưu tiên “mua trước” thuộc về Posco E&C

Với “quyền ưu tiên mua trước”, chính Posco E&C mới thực sự có quyền quyết định vụ chuyển nhượng vốn góp của Vinaconex tại Liên doanh này.

Bởi lẽ, theo quy định cụ thể trong Hợp đồng Liên doanh; nếu Vinaconex có ý định chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần vốn góp (vốn điều lệ) thì phải thông báo ý định chuyển nhượng cho Posco E&C bằng văn bản.

Posco E&C sẽ có quyền ưu tiên mua trước giá trị phần vốn điều lệ được chào bán trong vòng 60 ngày kể từ ngày nhận được thông báo.

Sau đó, nếu Posco E&C không thực hiện quyền ưu tiên mua thì Vinaconex mới có thể chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ phần vốn điều lệ cho bên thứ ba trong vòng 3 tháng.

Như vậy, nếu Posco E&C không muốn mua lại hoặc cũng “không muốn” Vinaconex bán thì thương vụ chuyển nhượng cổ phần tại siêu dự án này sẽ gặp khó.

Khó vì phải “bơm” mạnh vốn

Tổng vốn đầu tư của dự án tại thời điểm thành lập và được đăng ký tại Giấy chứng nhận đầu tư là 3.391 tỷ đồng, tương đương khoảng hơn 211 triệu USD.

Tuy nhiên, dù dự án mới xong giai đoạn 1 nhưng theo kết quả soát xét về tài chính thì tổng vốn đầu tư thực tế của Liên doanh cho dự án hiện đã cao hơn số vốn đăng ký đầu tư ban đầu.

Ngoài ra, hiện tại Liên doanh chỉ đăng ký tổng vốn đầu tư và vốn điều lệ chung cho cả dự án trong khi đó, dự án lại được chia thành 5 giai đoạn và phân kỳ đầu tư.

Trong khi đó, theo lời giới thiệu trên website chính thức của dự án (tại địa chỉ truy cập http://splendora.vn/) tổng vốn đầu tư cho Splendora lên tới con số khoảng 3,6 tỷ USD. Điều này sẽ làm phát sinh vốn và nghĩa vụ góp vốn thêm cho từng giai đoạn tiếp theo.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn chưa khởi sắc trở lại, bản thân các sản phẩm đã hoàn thiện của Splendora cũng đang ế ẩm, hướng đi cho các giai đoạn tiếp theo cũng sẽ là bài toán khó.

Thêm nữa, nếu tăng vốn, Liên doanh sẽ phải làm thủ tục đăng ký tăng vốn đầu tư; việc tăng vốn đầu tư sẽ dẫn đến việc cơ quan cấp phép có thể xem xét đến tỷ lệ giữa vốn điều lệ và vốn vay của dự án.

Để tham gia vào thương vụ này, nhà đầu tư chắc chắn phải có tiềm lực tài chính đủ mạnh để bơm một lượng vốn "khủng" nhằm tiếp tục dự án.

Đây là một áp lực không nhỏ đối với hầu hết chủ đầu tư địa ốc trong giai đoạn hiện nay.