Thị trường địa ốc đã qua thời “lướt sóng”, xuất hiện lớp nhà đầu tư mới với khẩu vị khác biệt

Chị Phạm Thu Hồng (45 tuổi) là môi giới nhà đất tại Bắc Ninh, giai đoạn 2020 - đầu 2022 khi khu vực này có thông tin Từ Sơn lên thành phố, huyện Thuận Thành lên Thị xã khiến bất động sản tỉnh này "nóng bỏng tay".

Giai đoạn này, chị Hồng chuyển sang làm nhà đầu tư và giàu lên nhanh nhờ việc lướt sóng (mua nhanh bán vội) các lô đất nền không sổ đỏ, chưa triển khai hạ tầng. Tổng kết qua các vụ "lướt sóng", tài khoản của chị Hồng có khoảng 3 tỷ đồng.

Thời điểm đó, không riêng gì chị Hồng mà rất nhiều người đang có công ăn việc làm ổn định cũng bỏ nghề về làm môi giới, đi đầu tư đất vì không kiếm gì nhanh bằng buôn đất. Người người đổ đi mua đất, người người mua đi - bán lại.

Lao theo “cơn sóng” đất, chị Hồng đổ hết số tiền kiếm được từ đầu tư đất cộng thêm đi vay ngân hàng để tiếp tục xoay vòng với kỳ vọng nhanh chóng gấp đôi lời.

Thế nhưng, mọi việc không thuận lợi như những lần lướt sóng trước, thị trường dần hạ nhiệt khi cơn sốt mua bán đất nền đi vào cuối sóng. "Khi thị trường ở đỉnh, tâm lý đang hồ hởi, chỉ nghĩ đến việc mua nhanh bán nhanh kiếm lời nhanh. Cuối cùng, mình như con thiêu thân lao vào cơn sốt, lô đất như cục than hồng nằm trong tay mà không thể đẩy cho ai trong khi đủ các khoản nợ, lãi ngân hàng... Tính ra tài sản thì nhiều nhưng thực tế, tiền mặt không có bởi bao nhiêu năm kiếm tiền từ đất rồi lại chôn ở trong đất", chị Hồng chia sẻ.

Đến hiện tại, chị Hồng đã ngấm đòn khi tiền mặt tích trữ cạn kiệt, hàng tháng còn phải xoay tiền trả ngân hàng. Hiện tại, các lô đất giảm đến 20% so với hồi đỉnh còn so với đáy thì cũng đã nhích lên được tầm 10%. "Giờ tôi chỉ hy vọng thị trường tốt lên, giá đi lên để bán hết thu tiền mặt về nhưng điều này xem ra cũng rất khó bởi không biết khi nào sóng sẽ quay trở về các tỉnh", chị Hồng chia sẻ.

Trường hợp của chị Hồng chỉ là một trong số nhiều nhà đầu tư chạy theo “sóng” đất giai đoạn 2020-2021 để rồi “ra đảo” đến nay vẫn chưa hẹn ngày về bờ.

Sau giai đoạn sốt đất từ 2020 đến đầu 2022, từ giữa năm 2022 thị trường rơi vào trạng thái trầm lắng kéo dài do hàng loạt khó khăn đè nén. Hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp cùng lãnh đạo một số doanh nghiệp vướng vào lao lý đã khiến tâm lý chung trên thị trường e ngại, mọi giao dịch bị trì hoãn, các dự án đang triển khai phải nhấn nút “tạm dừng”.

Tình trạng này không chỉ kéo dài một hai tháng mà đã diễn ra đến giữa năm 2023 và càng về sau thì “sức khoẻ” thị trường cũng như cộng đồng doanh nghiệp càng suy giảm.

Thời điểm quý 1/2023 là vùng đáy khó khăn nhất của thị trường bất động sản. Khi đó, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Việt Nam chia sẻ khó khăn xuất phát từ nguồn cung, sức cầu, mặt bằng giá và tâm lý. Đáng chú ý về giá bán, theo ông Thắng, giá thứ cấp sụt giảm ở hầu hết các phân khúc. Cụ thể, đất nền giảm giá từ 10 - 14%; căn hộ chung cư giảm giá từ 6 - 17%; giá nhà phố/biệt thự giảm từ 10 - 25%.

“Tuy nhiên, nhiều dự án giảm giá tới 40 - 45% tại cả thị trường thứ cấp và sơ cấp nằm ở 2 nhóm chính là nhà đầu tư dùng đòn bẩy quá lớn và người mua tại những dự án vướng mắc pháp lý. Thậm chí, tại một số dự án giảm tới 50% vẫn không có thanh khoản”, ông Thắng chia sẻ về tình hình giá bất động sản.

Giai đoạn cuối năm 2022 đến giữa năm 2023, có thể nói là giai đoạn khó khăn chưa từng có của các nhà đầu tư lướt sóng lao theo cơn sốt đất trước đó. Khi mà, liên tục cắt lỗ bất động sản, giá giảm 30-50% nhưng cũng không tìm được người mua.

Anh Xuân Lam - môi giới bất động sản của một sản ở Hà Nội nói rằng: “Đây là một bài học đau thương, cái giá phải trả của các nhà đầu tư lướt sóng với tâm lý muốn giàu nhanh”.

Với nhiều năm kinh nghiệm làm việc trong lĩnh vực bất động sản, anh Lam đã chứng kiến nhiều nhà đầu tư giàu lên vì đất nhưng cũng nghèo đi vì đất. Anh cho rằng, sai lầm lớn nhất khiến nhiều nhà đầu tư phải trả giá khi lao vào lướt sóng là không kiểm soát rủi ro, sử dụng đòn bẩy quá mức và trong guồng mua đi - bán lại kiếm lời nhanh, nhà đầu tư cứ lao theo cơn sốt mà không mảy may có sự tỉnh táo, nhìn nhận thị trường đâu là sốt thật, đâu là sốt ảo.

“Chỉ một hai lần lãi, nhà đầu tư sẵn sàng vét sạch vốn, đi vay ngân hàng, vay người thân, bạn bè để đổ vào bất động sản, ngay cả khi con sóng đất đã đạt đỉnh. Cuối cùng, khi con sóng lướt qua để lại món nợ lớn, gia đình lục đục. Lòng tham và tâm lý FOMO đã dẫn các nhà đầu tư trở thành con thiêu thân lao vào con sóng đất”, anh Lam chia sẻ.

“Vùng đáy” của thị trường xuất hiện vào quý 1/2023, mức độ khó khăn có xu thế giảm dần theo thời gian, tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước. Mức độ quan tâm bất động sản, niềm tin của các nhà đầu tư dần trở lại. Theo đó, trong 9 tháng đầu năm 2024, lượt tìm kiếm bất động sản ghi nhận những biến động mạnh về mức độ quan tâm. Đặc biệt, tại hai thị trường lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM, hầu hết các loại hình bất động sản đều cho thấy lượt tìm kiếm tăng trưởng tích cực.

Quan sát thực tế thị trường cho thấy, tâm lý người mua đã mạnh dạn hơn điều này được thể hiện qua việc giá mở bán chung cư cao nhưng chủ đầu tư ra hàng đến đâu là “cháy”. Tuy nhiên, nhận thấy nhóm nhà đầu tư mua nhanh - bán vội (lướt sóng) trên thị trường suy giảm mạnh sau giai đoạn sốt đất rồi rơi vào trầm lắng của chu kỳ bất động sản trước.

Nguyên nhân nhóm nhà đầu tư lướt sóng giảm sút trên thị trường trong 2 năm trở lại đây, theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam là do thời điểm hiện tại đã trải qua giai đoạn bùng nổ, thị trường ổn định và thông tin ngày càng minh bạch hơn. Tiếp đến, các ngân hàng cũng siết chặt chính sách và thắt chặt nguồn vốn cho thị trường bất động sản cũng gây khó khăn cho các nhà đầu tư xoay vòng vốn để đầu tư. Bên cạnh đó, Chính phủ và các cơ quan ban ngành cũng đã ban hành nhiều quy định cấp phép dự án, kiểm soát tín dụng và hạn chế đầu cơ.

“Đặc biệt, thị trường vừa trải qua giai đoạn khó khăn với thanh khoản giảm sút, giá giảm, tâm lý và nhu cầu mua thận trọng cũng làm giảm bớt tình trạng lướt sóng trên thị trường”, ông Tuấn cho hay.

Mặt khác, ông Tuấn cho rằng, các nhà đầu tư có sự chuyển dịch sang các chiến lược đầu tư dài hạn và ổn định. Bên cạnh đó, nguồn cung khan hiếm trong 2-3 năm trở lại đây trong khi đó nhu cầu vẫn tăng trưởng ổn định, người mua ở thực và mua đầu tư thu dòng tiền thuê hàng tháng tăng cao dẫn đến không có nhiều đợt lướt sóng ồ ạt như trước đây.

Ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Group cho rằng, thị trường bất động sản đang xuất hiện một lớp nhà đầu tư mới với sự khác biệt so với lớp nhà đầu tư cũ, điển hình là trong khẩu vị đầu tư.

Phác họa chân dung của nhóm nhà đầu tư mới, ông Nga cho biết, họ có độ tuổi trẻ hơn, đặc biệt là khá tinh ý và quan sát tốt. Từ việc nhìn thấy nhiều nhà đầu tư đi trước vẫn còn mắc kẹt dòng vốn, sản phẩm ở một số phân khúc, khu vực chưa kịp “thoát hàng”, từ đó có những đúc rút cho bản thân trong câu chuyện đầu tư, dẫn đến việc đề cao sự an toàn. Nhóm nhà đầu tư mới thường sẽ lựa chọn các dự án có đủ pháp lý, có tiềm năng khai thác vận hành.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội cho rằng, thời điểm nào cũng luôn có những kiểu đầu tư và khẩu vị nhà đầu tư khác nhau.

“Theo chúng tôi quan sát, trong chu kỳ bất động sản gần đây, thị trường đang xuất hiện lớp nhà đầu tư tìm kiếm các khoản đầu tư dài hạn", bà An chia sẻ.

Chuyên gia CBRE diễn giải, việc xuất hiện lớp nhà đầu tư dài hạn như vậy, ít nhiều liên quan đến sự thay đổi về hành vi tiêu dùng, thói quen sử dụng bất động sản của người dân.