Thị trường mặt bằng cho thuê TP.HCM: Sự dịch chuyển từ trung tâm về vùng ven

Ế ẩm dù ở vị trí đắc địa

Kể từ thời điểm đầu tháng 3 cuối tháng 4/2020, do ảnh hưởng của dịch COVID-19, đã khiến cho việc kinh doanh, buôn bán trở nên khó khăn, không ít công ty, doanh nghiệp ở TP.HCM đã phải trả mặt bằng, tạm ngừng kinh doanh.

Điều đáng nói, đến nay, sau hơn 1 năm trôi qua, tình hình dịch COVID-19 đã được kiểm soát tốt, mọi hoạt động kinh doanh, buôn bán đã dần ổn định trở lại, nhưng nhiều mặt bằng cho thuê vẫn trong tình trạng "ế" ẩm" vì chưa tìm được khách thuê mới, dù nằm ở các "vị trí đắc địa" tại trung tâm TP.HCM.

Ghi nhận của Nhadautu.vn tại một số tuyến đường trên địa bàn TP.HCM như: Ba Tháng Hai (quận 10); Võ Thị Sáu (quận 3); Thủ Khoa Huân, Lý Tự Trọng, Hai Bà Trưng (quận 1); Điện Biên Phủ (quận Bình Thạnh)… cho thấy, các biển mời gọi cho thuê đủ các loại mặt bằng kèm theo đó là số điện thoại liên lệ được treo, dán "nhan nhản" tại những căn hộ, tòa nhà đóng kín cửa vì không có người thuê.

Mặc dù, ở thời điểm hiện tại mặt bằng giá thuê giảm từ 15 - 30% so với trước dịch COVID-19, nhưng rất ít khách hỏi. Nhiều nhà cho thuê ở mặt tiền đường, khu vực trung tâm từ 1-3 lầu, thích hợp mở quán cà phê, quán cơm văn phòng hoặc làm văn phòng cho thuê… cũng trong tình trạnh "ế ẩm".

Liên hệ theo số điện thoại được rao cho thuê tại căn nhà hai mặt tiền nằm ngay góc ngã tư Hai Bà Trưng - Võ Thị Sáu, quận 3, PV Nhadautu.vn được một người xưng tên Trung cho biết, mặt bằng này đang rao cho thuê với giá 95 triệu đồng/tháng. Đây là mức giá chốt, nếu so với thời điểm trước khi dịch COVID-19 bùng phát thì đã được giảm đáng kể, nhưng từ trước Tết đến giờ vẫn chưa có ai thuê lại.

Dù nằm ở vị trí đắc địa với 2 mặt tiền là đường Hai Bà Trung và Võ Thị Sáu thuộc khu vực "sầm uất" của quận 3, TP.HCM nhưng mặt bằng này vẫn chưa có khách thuê lại.

Tương tư, cũng nằm ở một vị trí "vàng" với 2 mặt tiền đường là Hai Bà Trưng và Nguyễn Đình Chiểu thuộc phường Đa Kao, quận 1, theo quan sát của PV Nhadautu từ trước Tết đến nay, mặt bằng này vẫn không có khách thuê, thay vào đó là số lượng các biển rao cho thuê lại được treo, dán trên tường đang dần phủ kín hơn.

Lý giải về vấn đề này, ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, dịch COVD-19 đã tác động trực tiếp lên thị trường cho thuê nhà phố. Trong đó, các khách thuê là doanh nghiệp vừa và nhỏ dễ bị mất doanh thu so với các nhà bán lẻ quy mô lớn, buộc họ phải thay đổi chiến lược kinh doanh.

Bên cạnh đó, nhiều chuỗi F&B (kinh doanh mô hình ăn uống - PV), cửa hàng thời trang phải đóng cửa những chi nhánh, địa điểm có doanh thu kém, làm tăng diện tích trống chung của cả thị trường.

"Các địa điểm bán lẻ phụ thuộc vào khách du lịch ở khu trung tâm bị ảnh hưởng nặng nề bởi việc giãn cách xã hội và việc hạn chế đi lại du lịch. Kể từ đầu tháng 2/2020, nhiều nhà bán lẻ đã không gia hạn hợp đồng thuê. Những người muốn giữ lại các vị trí đắc địa sau đại dịch phải tạm thời đóng cửa hoặc tìm cách giảm giá thuê", ông Troy Griffiths nhận định.

Trong khi đó, theo TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia Kinh tế, bên cạnh việc ảnh hưởng do dịch bệnh COVID-19 thì sau khi dịch bệnh được kiểm soát tốt hơn, một số doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh có nhu cầu thuê đã kiếm được mặt bằng ở nơi khác phù hợp hơn, có giá thành rẻ hơn nên không còn quay lại những khu vực từng thuê.

"Tại các khu vực trung tâm TP.HCM, ta dễ dàng bắt gặp nhiều mặt bằng nằm ở các vị trí đắc địa thường trong tình trạng đóng cửa chờ khách thuê, dù mức giá thuê đã được giảm đi rất nhiều để thu hút khách, nhưng mức giá giảm này so với các khu vực xa trung tâm vẫn cao hơn nhiều, nhất là trong bối cảnh hiện nay, nhiều doanh nghiệp vẫn đang gặp khó khăn nên những mặt bằng có vị trí phù hợp, giá thành rẻ vẫn được ưu tiên hơn", TS. Đinh Thế Hiển nói.

Sự dịch chuyển từ trung tâm ra vùng ven

Có thể thấy, hiện nay các dự án nhà ở, chung cư được hình thành ở các khu vực vùng ven, vùng phụ cận TP.HCM đang diễn biến khá mạnh mẽ, cùng với đó là sự dịch chuyển của cư dân. "Ăn theo" loạt dự án nhà ở, chung cư này, hàng loạt dự án văn phòng cho thuê, mặt bằng kinh doanh cũng theo đó dịch chuyển và hình thành, trong khi đó khu vực trung tâm thành phố lại trở nên "ảm đạm".

Đánh giá về vấn đề này, trao đổi với Nhadautu.vn, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển (R&D) DKRA Việt Nam cho rằng, trước khi dịch COVID-19 xảy ra, thị trường bất động sản khá sôi động. Vì vậy, mặt bằng bán lẻ cũng phát triển mạnh mẽ bởi sự phát triển kinh tế, các cơ sở kinh doanh buôn bán, khởi nghiệp và hoạt động mua sắm/tiêu dùng gia tăng nhộn nhịp. Điều đó đã kéo theo hệ quả là giá cho thuê mặt bằng bán lẻ liên tục tăng cao.

"Một mặt bằng khoảng vài chục mét vuông có giá thuê từ 7 - 8 triệu/tháng ở những khu vực xa trung tâm hoặc đường nhỏ. Đối với những mặt bằng cho thuê ở các khu vực trung tâm, giá từ vài chục đến hàng trăm triệu đồng/tháng", ông Nguyễn Hoàng nhận định.

Theo số liệu từ DKRA Việt Nam, mức tăng giá mặt bằng bán lẻ trung bình khoảng 15%/năm đối với loại hình Trung tâm thương mại. Cụ thể, tại quận 1, năm 2017 ghi nhận mức giá thuê trung bình khoảng 104$, năm 2018 mức giá thuê trung bình khoảng 115$, tăng gần 12% so với năm 2017 và năm 2019 ghi nhận mức giá thuê khoảng 135$, tăng 17% so với năm 2018. Đối với nhà phố, nhà riêng lẻ cho thuê giai đoạn trước năm 2019 ở khu vực trung tâm quận 1, quận 3, Tân Bình,… mức tăng khoảng 20% - 30%/năm, thậm chí mức giá cho thuê mặt bằng bán lẻ đã vượt quá giá trị đích thực của nó.

Bên cạnh đó, ông Hoàng cũng cho biết, khi dịch COVID-19 xảy ra, hoạt động mua sắm, tiêu dùng suy giảm bởi nhiều yếu tố, trong đó, giảm chi tiêu do thu nhập bị ảnh hưởng. Mặt khác, thương mại điện tử vốn đã có tốc độ phát triển nhanh. Khi COVID-19 xuất hiện giãn cách xã hội đã thúc đẩy nhanh hơn nữa nhu cầu và hoạt động mua bán qua thương mại điện tử.

"Khi các hoạt động mua bán trực tiếp suy giảm, kéo theo giảm doanh số thì việc đóng cửa các cơ sở, cửa hàng kinh doanh là điều dễ hiểu, đặc biệt, khi một vài nơi giá thuê không giảm hoặc giảm không đáng kể", Giám đốc R&D, DKRA Việt Nam nói.

Đáng chú ý, nhận định về xu hướng dịch chuyển của thị trường mặt bằng cho thuê từ trung tâm về vùng ven trong thời gian qua, theo ông Nguyễn Hoàng, việc phát triển bất động sản ra các khu vực vùng ven và lân cận TP.HCM là xu hướng tất yếu. Theo quá trình đô thị hóa và sự phát triển về kinh tế - xã hội nói chung. Từ đó, không chỉ có phân khúc mặt bằng bán lẻ mà nhà ở và các loại hình khác đều phát triển.

Bên cạnh đó, ông Hoàng cũng chỉ ra mặt tích cực và tiêu cực của xu hướng dịch chuyển này, đối với mặt tích cực, ông cho rằng, việc dịch chuyển thị trường mặt bằng cho thuê về các khu vực vùng ven sẽ góp phần giải tỏa áp lực cho khu vực trung tâm (mật độ, tăng sự cạnh tranh chất lượng, mức giá,…), phục vụ lợi ích người dân, cũng như phát triển kinh tế đô thị tại địa phương. Đặc biệt, bộ mặt đô thị xây mới sẽ được khang trang hiện đại, quy củ và văn minh hơn.

Còn về mặt hạn chế, với sự đầu tư ồ ạt vào loại hình mặt bằng cho thuê cũng sẽ tạo ra những rủi ro trong việc cạnh tranh, do đó, nhà đầu tư cần cân nhắc trong việc đầu tư phát triển các dự án ở phân khúc này.

Ngoài ra, để giải quyết tình trạng thị trường mặt bằng cho thuê "ảm đạm", không có người thuê như hiện nay, Giám đốc R&D, DKRA Việt Nam cũng đưa ra một số giải pháp tháo gỡ, theo ông Hoàng, dịch bệnh COVID-19 đã làm thay đổi nhanh chóng mọi mặt về đời sống, kinh tế, xã hội,… do đó, riêng về thị trường mặt bằng bán lẻ cho thuê, trước hết về giá, để tránh sự đào thải, các chủ sở hữu phải thay đổi để đưa giá cho thuê về đúng giá trị thực.

"Các chủ sở hữu phải nâng cao về chất lượng của bất động sản cho thuê, cung cấp thêm dịch vụ hỗ trợ cho người thuê. Quan trọng hơn nữa, chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu mặt bằng cho thuê phải có chiến lược đầu tư rõ ràng, phân tích kỹ càng nhiều yếu tố thị trường, bởi vì loại hình mặt bằng bán lẻ đã thay đổi, không còn dễ dàng cho thuê như nhiều năm trước", ông Hoàng nhận định.