Thị trường Tp.HCM chính thức “sạch bóng” nhà giá rẻ, nhường sân chơi cho Long An

Trong năm 2023, Tp.HCM có 14 dự án với hơn 14.200 căn nhà đủ điều kiện huy động vốn nhà ở hình thành trong tương lai. Phần lớn trong số này là phân khúc căn hộ chung cư, với 14.000 căn.

Trong đó, thị trường nhà ở vẫn tiếp tục có sự lệch pha khi nguồn cung phân khúc cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn. Dòng sản phẩm trung cấp giá từ 35-45 triệu đồng cũng “mỏi mắt” để tìm. Đáng báo động, nhà thương mại giá rẻ có giá bán trên dưới 20 triệu đồng/m2 chính thức được gọi là “sạch bóng” tại Tp.HCM. Thậm chí, giá này khó tìm ở “người hàng xóm” Bình Dương.

Khảo sát cho thấy, hiện chỉ còn Long An (cách Tp.HCM khoảng 30 phút di chuyển qua cao tốc Tp.HCM – Trung Lương) còn dự án giá từ 1 tỉ đồng/căn. Tuy vậy, nguồn cung này cũng thuộc “hàng hiếm” của thị trường nơi đây.

Trong khi Đồng Nai, mặc dù mặt bằng giá mềm hơn so với Bình Dương nhưng hiện cũng rất khó tìm được căn hộ giá 30 triệu đồng/m2.

Vào năm 2021, trong một cuộc trò chuyện, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam từng khẳng định: Long An sẽ nổi lên là thị trường phát triển căn hộ trên dưới 1 tỉ đồng. Sự thay thế này sẽ là lựa chọn tốt cho nhà đầu tư bất động sản trong bối cảnh thị trường liên tục khan hiếm phân khúc nhà thương mại giá rẻ.

“Trong số các thị trường lân cận Tp.HCM thì Long An là địa phương duy nhất ở thời điểm này có thể thể phát triển nguồn cung căn hộ giá mềm, trên dưới 1 tỉ đồng/căn, thay thế cho nguồn cung thị trường Tp.HCM, Bình Dương vốn đã tuyệt chủng loại hình bất động sản này từ lâu”, ông Kiệt nhấn mạnh.

Kể từ thời điểm ông Kiệt chia sẻ, đến nay Tp.HCM, Bình Dương, thậm chí Đồng Nai vẫn không có nguồn cung căn hộ giá từ 1 tỉ đồng/căn, duy nhất chỉ có Long An còn sản phẩm ngưỡng giá này. Cụ thể, là từ đầu năm 2023 đến nay chỉ có dự án EHome Southgate (Bến Lức) cung ứng hàng nghìn sản phẩm căn hộ giá từ 1 tỷ/ căn 51m2 đi kèm chính sách thanh toán linh hoạt, dễ sở hữu, dễ chi trả cho người mua. Cụ thể, khách hàng chỉ cần thanh toán 30% được chia nhỏ thành nhiều đợt đến khi nhận nhà. Các ngân hàng chiến lược gồm Vietcombank, Vietinbank, BIDV cho vay đến 65% giá trị sản phẩm, khách hàng được ưu tiên xét duyệt thủ tục và hưởng mức lãi suất ưu đãi, ân hạn nợ gốc 24 tháng. Gần như đây cũng là nguồn cung nhà ở thương mại giá mềm “hiếm hoi” còn sót lại trên thị trường lân cận Tp.HCM.

Trước đó, tại Long An cũng từng xuất hiện căn hộ giá rẻ dành cho công nhân với mức giá khoảng 500 triệu đồng (diện tích nhỏ) tại dự án Phúc An City. Tuy nhiên, đây là phân khúc riêng lẻ phục vụ đối tượng công nhân, trong khi ở các dự án quy hoạch bài bản, quy mô lớn, mức giá rẻ này gần như rất hiếm tại thị trường này.

Năm 2024, chung cư sẽ tiếp tục tăng giá

Dòng sản phẩm căn hộ giá mềm trên dưới 1 tỉ đồng/căn vốn được ví như sản phẩm quốc dân được ưa chuộng. Loại hình này có tốc độ tiêu thụ nhanh chóng và luôn được thị trường chờ đợi mỗi đợt công bố. Tuy vậy, để phát triển được dòng sản phẩm này cũng không phải là câu chuyện dễ từ phía chủ đầu tư.

Nhìn vào bức tranh khan hiếm nhà giá rẻ những năm qua để lại nhiều “suy ngẫm”. Bởi lẽ, câu chuyện này liên tục được cơ quan ban ngành chia sẻ nhưng tình hình chưa cải thiện. Bản thân chủ đầu tư nếu không đủ tâm huyết với dự án, với chốn an cư của người thu nhập trung bình thấp cũng rất khó để thực hiện trong bối cảnh bất động sản tăng giá.

Giá chung cư năm 2024 được dự báo tiếp tục đà tăng, đồng nghĩa với việc trong tương lai gần nguồn cung nhà giá rẻ có nguy cơ “tuyệt chủng” ở cả khu vực lân cận Tp.HCM.

Có thể thấy, dù thị trường ảm đạm, nhưng giá căn hộ chung cư vẫn đang có xu hướng đi lên. Nguyên nhân được Bộ Xây dựng lý giải là do nguồn cung căn hộ trong những năm gần đây khan hiếm. Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cùng nhận định khi cho rằng, trong năm 2024 giá bán chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3 – 8%.

“Nếu không gặp khó khăn về dòng tiền, chủ đầu tư sẽ tiếp tục giữ giá bán ở mức cao để tối đa hóa lợi nhuận. Hiện tại, số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới rất ít và có xu hướng sụt giảm tiếp, đặc biệt là phân khúc bình dân, trung cấp”, dữ liệu VARS chỉ ra.

Cụ thể, tổng số căn hộ bình dân mở bán trong năm 2022 chỉ bằng 10% so với năm 2019. Tỉ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân trên tổng nguồn cung căn hộ mở bán cũng giảm mạnh, từ mức 30% vào năm 2019 còn 7% vào năm 2022. Trong giai đoạn 2019-2022, tỉ trọng căn hộ trung cấp cũng lần lượt tụt giảm xuống mức lần lượt là 54%, 46%, 34%, 27%.

“Cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng giá cao hơn nữa. Giá chung cư neo cao không chỉ vì chủ đầu tư cố giữ giá cao mà còn vì chi phí đầu tư, xây dựng tăng do giá nguyên vật liệu đầu vào, nhân công, chi phí tiếp cận tài chính tăng. Lãi suất thấp cùng lạm phát cao kỷ lục của quãng thời gian trước cũng là những yếu tố góp phần làm giá nhà tăng mạnh”, Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính phân tích.

Ông Đính cho rằng, để giải quyết vấn đề của thị trường bất động sản hiện nay cần phải cơ cấu lại phân khúc. Điều này có nghĩa thời gian tới, thị trường cần phải có nhiều hơn nữa các dự án nhà ở giá bình dân, nhà ở xã hội. Về phía cơ quan quản lý nhà nước, trước hết cần nghiên cứu phương án rút ngắn quy trình, thủ tục hành chính đầu tư, xây dựng; xem xét các phương án hỗ trợ doanh nghiệp trong khâu tính tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng. Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu xây dựng chương trình tín dụng với lãi suất ưu đãi dành riêng cho doanh nghiệp đầu tư, phát triển nhà ở phân khúc giá bình dân và người mua nhà.

Ngoài ra, cần có các cơ chế, chính sách rõ ràng để hỗ trợ các chủ đầu tư muốn cơ cấu lại các dự án theo hướng từ cao cấp sang bình dân hoặc nhà ở xã hội.