Thị trường trầm lắng, tại sao đất nền một số địa phương vẫn có xu hướng tăng giá rao bán?

Giá đất nền tại các khu vực từng “sốt đất” điều chỉnh về mức phù hợp

Bước sang quý II/2023, thị trường bất động sản vẫn giữ nhịp độ trầm lắng, thanh khoản ngày càng sụt giảm kéo theo giá bán cũng đi xuống. Hiện nay, không khó để bắt gặp những thông tin rao bán bất động sản giảm giá, cắt lỗ, đặc biệt là phân khúc đất nền. Dù vậy, các chủ đất vẫn rất khó tìm kiếm khách mua.

Theo ghi nhận của chúng tôi, tại các khu vực vùng ven Hà Nội như Thạch Thất, Đông Anh, Quốc Oai, Thanh Oai, Sơn Tây, Ba Vì,... giá đất nền đã giảm khoảng 20 - 30%, cá biệt có những lô đất nằm ở vị trí không thuận tiện giảm tới 50% so với thời điểm đỉnh cơn sốt. Tình trạng tương tự cũng xảy ra với các tỉnh như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên,...

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý I/2023 các sản phẩm biệt thự/shophouse, nhà phố, đất nền tại nhiều khu vực gần như không có giao dịch. Bởi hiện nay giá các sản phẩm này vẫn cao, trong khi niềm tin của khách hàng xuống thấp. Cùng đó, chi phí lãi vay vẫn cao khiến việc mua đi bán lại bất động sản để ăn chênh lệch trở nên rủi ro.

VARS cho biết, giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền ở những khu vực từng xảy ra sốt đất tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 - 2022 của các chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ 10 - 30%, thậm chí lên đến 30 - 50% giá trị đầu tư.

Bên cạnh đó, những người thế chấp bất động sản để vay tiền ngân hàng không có khả năng nộp bổ sung tiền, tài sản bị ngân hàng phát mãi tài sản đảm bảo để thu hồi nợ, càng tạo áp lực về thanh khoản cho thị trường.

“Sốt đất” sẽ không xảy ra trong năm nay

Thực tế, trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, từ tháng 11/2022 Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo nhằm tháo gỡ cho thị trường. Đặc biệt, gần đây nhiều ngân hàng đã giảm lãi suất cho vay. Theo đó, một bộ phận nhà đầu tư kỳ vọng thị trường sẽ sớm “đảo chiều” sang sôi động là có cơ sở.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý đầu năm, tình trạng chờ đợi, trầm lắng vẫn đang tồn tại. Tuy nhiên, thị trường vẫn xuất hiện những điểm sáng ở các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng, tốc độ đô thị hóa cao, đặc biệt là các sản phẩm nhà ở được đầu tư bởi các chủ đầu tư uy tín, có pháp lý tốt, phục vụ nhu cầu thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao. Bên cạnh đó, nhu cầu mua đất nền làm tài sản vẫn được nhà đầu tư ưa chuộng và tiếp tục là phân khúc được lựa chọn hàng đầu.

Đặc biệt kể từ đầu tháng 3, sau khi Chính phủ có hàng loạt động thái rõ ràng nhằm tháo gỡ khó khăn, phát triển thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Thị trường bắt đầu ghi nhận thêm những tín hiệu quan tâm từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, sở dĩ đất nền một số địa phương vẫn có xu hướng tăng giá rao bán là do kỳ vọng của người mua. Đồng thời, mặt bằng giá đất ở những khu vực có hạ tầng, tiện ích tốt, hay cạnh khu công nghiệp sẽ ổn định và có dư địa tăng.

“Những loại hình đất đầu tư không có giá trị sử dụng cao, mua xong để đó thì giá sẽ giảm. Riêng những tỉnh có lượng FDI  lớn hầu hết có mặt bằng giá đất nền ổn định, ít khi giảm sâu”, ông Quốc Anh cho biết.‏

Vị này cho rằng, trong năm 2023 sẽ không xảy ra “sốt đất” bởi thị trường bất động sản đang ở trạng thái trầm lắng, thanh khoản thấp, đặc biệt là loại hình đất nền.

Tuy nhiên, xét về dài hạn, ‏‏đất nền vẫn là loại hình đầu tư tiềm năng nếu biết lựa chọn những sản phẩm đất nền có giá trị sử dụng cũng như khả năng khai thác tạo ra dòng tiền trên chính sản phẩm đó như có thể xây nhà trọ, khà kho, công xưởng hoặc trở thành căn nhà thứ hai.

“Hiện nay, tỷ lệ đô thị hoá của Hà Nội khoảng 49% và TP. HCM khoảng 70%, cả nước có 8 tỉnh thành có tỷ lệ đô thị hóa trên 50%. Do đó, vẫn còn dư địa phát triển và nhu cầu về đất đai luôn hiện hữu”, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn dự báo.