[Họp Quốc hội]: Bảo đảm quyền có chỗ ở của công dân theo Hiến pháp

Góp phần an sinh xã hội

Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), đến nay về cơ bản các vị đại biểu Quốc hội tán thành với nhiều nội dung của dự thảo Luật; đồng thời đóng góp thêm các ý kiến nhằm hoàn thiện dự thảo Luật.

Theo Báo cáo tổng hợp ý kiến đóng góp của các Đoàn đại biểu Quốc hội về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội thì, phạm vi điều chỉnh của dự thảo luật, không bao gồm các giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở nhằm mục đích kinh doanh sẽ dẫn đến việc điều chỉnh không kịp thời các hoạt động xây dựng, giao dịch về nhà ở thương mại, nhà ở xã hội.

Đề nghị nghiên cứu mở rộng phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở, vì quy định như trong dự thảo Luật “… trừ giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở nhằm mục đích kinh doanh…” là chưa đầy đủ, bao quát những nội dung quy định trong các phần khác của dự thảo Luật này. Đề nghị bỏ đoạn “trừ giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở nhằm mục đích kinh doanh” vì vừa thừa lại vừa thiếu, chỉ nên đưa các nội dung mà phạm vi luật điều chỉnh là đủ.

Về quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở, các đại biểu đề nghị cân nhắc quy định quyền được ở nhờ nhà ở của người khác, vì sẽ dẫn đến trường hợp công dân khi không có nhà ở hoặc vì lý do nào khác, họ có quyền vào ở nhờ nhà ở của người khác, không cần biết chủ sở hữu có đồng ý hay không vì Luật đã cho phép họ có quyền được ở nhờ.

Do đó nên bỏ cụm từ “ở nhờ”. Đề nghị tách nội dung của Điều này làm hai khoản: một khoản quy định về quyền có chỗ ở và một khoản quy định về quyền sở hữu nhà ở, cần quy định cụ thể, rõ ràng hơn. Đề nghị quy định rõ hai nội dung về quyền có chỗ ở, quyền sở hữu nhà ở tách bạch thành hai khoản, đồng thời nên bỏ đoạn “Người có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này có quyền sở hữu đối với nhà ở đó theo quy định của Luật này” vì không cần thiết.

Tại báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho rằng: Dự thảo Luật Nhà ở đã có nhiều quy định thể chế hóa quy định của Hiến pháp về quyền có chỗ ở của công dân, vấn đề bảo hộ quyền sở hữu nhà ở, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng nhà ở.

Dự thảo Luật cũng đã có các quy định cụ thể chính sách về nhà ở xã hội (Chương IV) nhằm tạo điều kiện để các đối tượng xã hội, người thu nhập thấp, hộ nghèo được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội với giá rẻ hoặc được Nhà nước hỗ trợ vốn. Tuy nhiên, để tiếp tục thể chế hóa quy định của Hiến pháp về bảo đảm quyền có chỗ ở của công dân, đề nghị cho bổ sung quy định nghiêm cấm đối với hành vi xâm phạm nhà ở trái pháp luật (Điều 6), phát triển đa dạng các loại nhà ở, đặc biệt chú trọng đến quyền có chỗ ở của công dân, có cơ chế ưu đãi, khuyến khích mạnh hơn việc phát triển nhà ở cho thuê (Điều 13, Điều 58 và Điều 59).

Về chính sách nhà ở nông thôn, có ý kiến cho rằng dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chủ yếu tập trung điều chỉnh nhà ở tại khu vực đô thị, nhà ở theo dự án, nhà chung cư mà chưa quan tâm đúng mức đến việc điều chỉnh vấn đề nhà ở tại nông thôn. Có thể thấy, vấn đề nhà ở tại nông thôn cũng như việc quy hoạch nhà ở tại khu vực này hiện đã có nhiều luật khác nhau điều chỉnh, như vấn đề quy hoạch, xây dựng nông thôn mới được quy định trong Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng và việc đầu tư xây dựng nhà ở được quy định trong Luật Xây dựng, Luật Đầu tư... Trong dự thảo Luật này không quy định cụ thể vấn đề nêu trên mà quy định dẫn chiếu sang các luật đó. Do vậy, cơ quan chủ trì soạn thảo đề nghị Quốc hội cho giữ như dự thảo Luật.

Về hoạt động kinh doanh nhà ở, có ý kiến đề nghị bổ sung quy định cụ thể về hoạt động kinh doanh nhà ở, quy định cụ thể về huy động vốn góp, tiền mua nhà ở trả trước của người dân. Ý kiến khác đề nghị những vấn đề liên quan đến kinh doanh BĐS thì nên để điều chỉnh trong Luật Kinh doanh BĐS để tránh trùng lặp.

Bộ Xây dựng cho rằng: Vấn đề đại biểu Quốc hội nêu đã được điều chỉnh trong dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) trình Quốc hội xem xét thông qua tại Kỳ họp này. Vì vậy, để bảo đảm tính thống nhất và tránh trùng lặp, đề nghị Quốc hội cho phép không điều chỉnh về mua bán nhà ở thương mại nhằm mục đích kinh doanh trong Luật Nhà ở.

Đối với Chương II của dự thảo về sở hữu nhà ở, cơ quan chủ trì soạn thảo đề nghị không nên bổ sung đối tượng là dòng họ hay tổ chức tôn giáo để tránh trùng lắp với những trường hợp có sở hữu nhà ở thuộc hình thức sở hữu chung của nhiều người theo quy định của Bộ luật Dân sự, và đã được quy định tại khoản 1 Điều 7 của dự thảo Luật và để phù hợp Luật Đất đai năm 2013. Nội dung quy định về giao dịch nhà ở là tài sản chung của vợ, chồng (khoản 5 Điều 10) là phù hợp với quy định của Luật Bình đẳng giới và Luật Hôn nhân và Gia đình, vì vậy xin phép Quốc hội cho giữ như dự thảo Luật và chuyển sang Điều 11 về nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở.

Cũng tại các Điều 10, 11 và 25 và tại các Chương VI, Chương VIII của dự thảo Luật đã có quy định về quyền lợi của nhà đầu tư và quyền, trách nhiệm của chủ sở hữu nhà ở. Nhưng để làm rõ hơn như ý kiến đại biểu Quốc hội, đề nghị Quốc hội cho bổ sung quy định về các quyền, trách nhiệm của chủ sở hữu nhà ở như quyền được yêu cầu Nhà nước bồi thường theo quy định của pháp luật khi Nhà nước phá dỡ, trưng mua, trưng dụng nhà ở… (Điều 10), tách bạch rõ giữa quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư, đồng thời bổ sung thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng, bàn giao nhà ở và các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng, trách nhiệm bảo hành nhà ở, quyền được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án của chủ đầu tư (Điều 26, Điều 27).

Mở rộng chính sách nhà ở công vụ

Về chính sách nhà ở công vụ, qua thảo luận có 3 loại ý kiến như sau: Loại ý kiến thứ nhất tán thánh với quy định của dự thảo Luật. Loại ý kiến thứ hai, đề nghị chỉ nên áp dụng chế độ nhà ở công vụ cho cán bộ cấp cao cần bảo vệ an ninh, không áp dụng chế độ này cho các đối tượng được điều động, luân chuyển khác. Loại ý kiến thứ ba, đề nghị quy định chế độ nhà ở công vụ được áp dụng với tất cả các đối tượng thực hiện công vụ. Ngoài ra, có ý kiến đề nghị chỉ đầu tư xây dựng nhà công vụ tại khu vực vùng sâu, vùng xa, còn đối với cán bộ khi được điều động, luân chuyển đến các thành phố lớn thì đưa chế độ nhà ở công vụ vào tiền lương để họ tự thuê nhà ở nhằm tránh lãng phí, dàn trải.

Cơ quan chủ trì soạn thảo đề nghị bên cạnh việc tiếp tục thực hiện chính sách về nhà ở công vụ như Luật Nhà ở hiện hành thì phải quy định rõ quyền và nghĩa vụ của cán bộ, công chức khi thuê nhà ở công vụ, đồng thời bổ sung quy định chặt chẽ về đối tượng được thuê nhà ở công vụ, việc quản lý, sử dụng nhà ở công vụ trong dự thảo Luật.

Có ý kiến đề nghị cần quy định chặt chẽ hơn về đối tượng, tiêu chí được thuê nhà ở công vụ; có ý kiến đề nghị cần quy định rõ thời hạn thuê nhà ở công vụ trong 1 năm, hết thời hạn thì phải trả lại nhà ở công vụ, đồng thời cần nêu rõ trách nhiệm quản lý nhà ở công vụ và có chế tài xử lý đối với trường hợp không trả lại nhà công vụ.

Tại Điều 32 dự thảo Luật đã quy định rõ đối tượng và điều kiện được thuê nhà công vụ, quyền và nghĩa vụ của người thuê nhà công vụ; còn trách nhiệm quản lý nhà ở công vụ thì đã được quy định tại mục 3 Chương VI về quản lý việc sử dụng nhà ở. Đặc biệt dự thảo Luật cũng quy định rõ việc thu hồi và cưỡng chế thu hồi nhà ở công vụ khi người thuê không còn thuộc đối tượng được thuê và không tự nguyện trả lại nhà ở công vụ.

Việc quy định thời hạn cho thuê nhà ở tương ứng với thời hạn đảm nhận chức vụ, công tác để người thuê yên tâm làm việc, khi hết tiêu chuẩn thuê nhà ở công vụ hoặc chuyển đi nơi khác thì người thuê nhà công vụ có trách nhiệm trả lại nhà, nếu không tự nguyện trả lại thì sẽ bị cưỡng chế thu hồi. Tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội về thời hạn trả nhà ở công vụ, Cơ quan chủ trì soạn thảo đã bổ sung quy định tại Điều 34 dự thảo Luật về thời hạn cụ thể là không quá 90 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của cơ quan quản lý nhà ở công vụ.

Đối với ý kiến đề nghị đưa quy định về quản lý sử dụng nhà ở công vụ tại Điều 33 dự thảo Luật sang Chương quản lý, sử dụng nhà ở để tránh trùng lắp. Tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, Cơ quan chủ trì soạn thảo đã chuyển Điều 33 xuống Điều 81 (mục 3 Chương VI về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước) và chỉnh sửa lại nội dung của Điều này cho phù hợp.

Đối với ý kiến đề nghị cần quy định bắt buộc thành lập Ban quản trị nhà chung cư và làm rõ hơn địa vị pháp lý, mô hình hoạt động của Ban quản trị; đồng thời làm rõ sự tồn tại của mô hình Ban quản trị áp dụng đối với các chung cư cũ được xây dựng trước đây.

Với quy định bắt buộc thành lập Ban quản trị nhà chung cư, thì tại Điều 103 dự thảo Luật đã quy định đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên thì phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư; đối với nhà chung cư một chủ sở hữu hoặc có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ thì không bắt buộc phải thành lập Ban quản trị mà các chủ sở hữu, người sử dụng có thể thỏa thuận phương án tự quản lý nhà chung cư. Theo dự thảo Luật thì quy định này được áp dụng cho cả nhà chung cư xây dựng mới và nhà chung cư cũ được xây dựng trước đây.

Về kinh phí bảo trì nhà chung cư quy định tại Điều 109 của dự thảo Luật, có ý kiến đề nghị cần có quy định cụ thể việc chuyển kinh phí 2% bảo trì nhà chung cư để Ban quản trị tiếp nhận và quản lý ngay sau khi được thành lập, tránh các tranh chấp phát sinh như hiện nay. Tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, cơ quan chủ trì soạn thảo đã cho bổ sung, quy định rõ tại Điều 109 dự thảo Luật là sau khi Ban quản trị được thành lập thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm chuyển giao ngay kinh phí bảo trì này cho Ban quản trị quản lý.

Góp ý hoàn thiện Luật Nhà ở

Đại biểu Đỗ Văn Vẻ (Thái Bình): Về cơ bản nhất trí với dự án Luật, tuy nhiên đại biểu kiến nghị: Về thời điểm chuyển quyền sở hữu ở nhà quy định là đúng, nhưng chưa đủ, bởi quy định khi người mua nhà đã hoàn thành việc thanh toán tiền, nhưng người mua không thể tự quyền đi làm các thủ tục để chuyển quyền sử dụng.

Do vậy tôi đề nghị trong khoảng 50 ngày, khi người mua nhà đã hoàn thành đến 90% tiền mua nhà thì được quyền tự đi làm các thủ tục sang tên, đổi chủ nếu bên bán nhà không làm các thủ tục cho bên mua. Về công trình nhà ở có giá trị văn hóa, nghệ thuật cần xem lại các quy định quản lý. Bởi hiện chúng ta có rất nhiều nhà ở thuộc diện khu phố cổ, phố cũ. Tuy nhiên, hầu như các nhà này được xây dựng từ lâu và rất cũ do vậy cần có những quy định để người dân có cơ chế sửa chữa những nhà này.

Đại biểu Lê Thị Công (Bà Rịa - Vũng Tàu): Hiện trên cả nước có hơn 4.000 dự án phát triển nhà ở, và khu công nghiệp mới, tuy nhiên trong thời gian qua việc quy hoạch dự án, cấp phép xây dựng nhà ở quá nhiều gây lãng phí đất đai, mất cân đối nhà ở tạo nên những tồn kho BĐS. Nguyên nhân của tình trạng này do việc chấp hành chủ chương trong phê duyệt dự án chưa thực hiện tốt, gây nên các hệ lụy này.

Để đảm bảo các quỹ nhà ở, các loại hình nhà ở phù hợp với yêu cầu của người dân, tôi đề nghị bổ sung thêm cách hành vi bị cấm tại khoản 2 Điều 16 quy định về các công tác quản lý, phê duyệt dự án đối với các dự án BĐS và trách nhiệm bồi thường đối với các dự án bị Bộ Xây dựng đình chỉ.

Về thời gian sử dụng nhà chung cư, theo tôi nhà chung cư là nhà sử dụng có thời hạn, nên chúng ta phải có những quy định có tính nguyên tắc về loại hình nhà này. Nội dung này được phân chia theo theo từng thời hạn cụ thể trong việc cấp giấy CNQSHNƠ. Tôi đề nghị điều chỉnh khoản 1 Điều 99 như sau: Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này.

Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng thì cơ quan quản lý nhà Nhà nước có trách nhiệm di dời, xây dựng lại nhà chung cư mới, hoặc giao cho cơ quan có thẩm quyền phá dỡ hoặc xây dựng các công trình khác được quy định tại khoản 3 Điều này.

Đại biểu Trần Ngọc Vinh (Hải Phòng): Theo tôi nên quy định về hình thức mua nhà giữa chủ đầu tư và người mua nhà, bởi nếu quy định việc mua bán nhà ở khi mới thanh toán 50% giá trị tiền đã được nhận chuyển nhượng nhà ở thì sẽ tiềm ẩm phát sinh tranh chấp là rất cao, đề nghị xem lại quy định này.

Chính sách về nhà ở công vụ, tôi nhất trí với Báo cáo thường vụ nhưng có một số góp ý là chúng ta nên thu hẹp về đối tượng được hỗ trợ nhà ở công vụ để tránh lãng phí Ngân sách, tạo điều kiện cho các loại hình nhà ở khác phát triển. Theo tôi nhà ở công vụ chỉ dành cho những cán bộ cấp cao, hoặc những cán bộ công tác tại những nơi vùng sâu, vùng xa khó khăn về nhà ở. Tôi cũng nhất trí với việc thành lập quỹ phát triển nhà ở, tuy nhiên việc thành lập như thế nào, và hoạt động như thế nào thì cần xem lại. Thứ hai là cần xem lại việc có cần thiết phải thành lập quỹ phát triển nhà ở tại 63 tỉnh thành không, hay chỉ cần thành lập ở một số tỉnh thành phố lớn.

Theo Vũ Chiến