Thu hồi đất phải gắn với dự án cụ thể

PV: Thưa ông, vấn đề thu hồi đất nhận được nhiều sự quan tâm của các ĐBQH khi thảo luận về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Cá nhân ông nhìn nhận như thế nào về vấn đề này?

Ông PHẠM VĂN HÒA: Chúng ta có thể thấy trong phiên thảo luận về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) kéo dài 1 ngày tại hội trường đã có nhiều ý kiến về việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia công cộng, quốc phòng an ninh. Nhất là thu hồi đất phục vụ cho kinh tế - xã hội, trong đó có việc phục vụ cho xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại. Đây là vấn đề rất quan trọng, từ đó liên quan đến vấn đề tái định cư đời sống, tạo việc làm cho người dân, nhất là người yếu thế.

Dù nhiều quan điểm riêng nhưng ý kiến của các ĐBQH đều hướng đến một vấn đề chung là làm sao có lợi cho người dân. Đó là những suy nghĩ hết sức đúng đắn, cụ thể, quan tâm tới người dân. Thu hồi đất làm sao phải đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư, và người dân. Đặc biệt theo tôi là lợi ích hài hòa của nhà đầu tư và người dân. Đó là hai vấn đề mấu chốt. Bởi người dân, nhà đầu tư có lợi ích thì Nhà nước sẽ có lợi ích. Vì Nhà nước thu thuế và định thuế, các dịch vụ định giá tài sản, định giá đất sau này đều phải theo giá thị trường. Do đó Nhà nước thu thuế, lệ phí trước bạ, lợi phí quyền sử dụng đất, quyền chuyển nhượng cũng thu theo giá thị trường nên Nhà nước cũng được hưởng lợi ích. Vì thế tôi cho rằng vấn đề cốt lõi hiện nay là đảm bảo lợi ích hài hoà cho nhà đầu tư và người dân.

Trong thu hồi đất thì vấn đề đang nhận được nhiều ý kiến quan tâm nằm ở thu hồi đất phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia công cộng?

- Đối với nhà đầu tư, doanh nghiệp thì mục đích của họ là lợi nhuận. Đầu tư bất động sản, nhà ở thương mại nếu không có lợi nhuận, có lãi, bị các quy định cản trở thì họ không bao giờ thực hiện. Bởi có lời thì mới làm. Còn đối với người dân thì nếu thu hồi đất cho vấn đề quốc phòng, an ninh thì người dân hoàn toàn đồng thuận theo mức giá Nhà nước quy định. Vì đất đai là sở hữu toàn dân, Nhà nước quản lý và giao cho người dân sử dụng. Nhưng nếu thu hồi đất phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia công cộng đền bù phải theo giá thị trường. Bởi nhà đầu tư sau khi thu hồi đất được hưởng địa tô cao. Địa tô nhiều hơn thì phải chia lợi ích phần địa tô đó với người dân. Như vậy mới đảm bảo hài hòa lợi ích. Nghĩa là nhà đầu tư và người dân cũng có lợi. Lúc đó thu hồi đất mới đạt hiệu quả cao và người dân mới đồng tình.

Tôi nói ví dụ tại Điều 79 thu hồi đất thực hiện dự án thuộc vùng phụ cận, các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông có tiềm năng phát triển. Đây thực chất là các dự án thu hồi đất “nuôi” cơ sở hạ tầng. Thời gian qua dư luận rất quan tâm đến vấn đề này. Họ cho rằng thu hồi đất để làm đường giao thông là hợp lý. Nhưng lấy thêm đất hai bên đường để tạo quỹ đất cho các dự án khác, nhất là nhà ở thương mại thì người dân không đồng ý. Cho nên đề nghị có cân nhắc thận trọng bởi khi ban hành luật xong, đến tổ chức thực hiện dân khiếu kiện thì rất khó giải quyết.

Thu hồi đất thực hiện nhà ở thương mại sử dụng 100% đất nông nghiệp, chủ đầu tư có thể thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất để thực hiện dự án, cá nhân, hộ gia đình có đất tham gia với chủ đầu tư dưới hình thức chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, trường hợp không thỏa thuận được thì Nhà nước thu hồi đất giao cho nhà đầu tư thực hiện. Việc thu hồi đất phải được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của luật, đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Vấn đề quan trọng là nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ như thế nào? Như là không gian sống, hạ tầng, sinh kế, diện tích đất tái định cư, giá, việc làm, đào tạo nghề cho đối tượng lao động, chăm sóc y tế và đối tượng học hành.

Nếu thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội, lợi ích quốc gia công cộng xây dựng nhà ở, trung tâm thương mại, nhà ở đô thị, đường giao thông, bệnh viện, trường học là phục vụ cho quốc gia công cộng nhưng đó cũng là phát triển kinh tế phục vụ người dân. Người dân cũng hưởng lợi trên tuyến đường đó. Nên cần rành mạch rõ ràng trong phát triển kinh tế, phát triển theo dự án có thu địa tô.

Theo ông, trường hợp nào thì Nhà nước đứng ra thu hồi đất?

- Nhà nước chỉ nên thu hồi đất trong trường hợp thực sự cần thiết. Ví dụ thu hồi đất cho mục đích quốc phòng, an ninh. Và phải thực sự cần thiết mới thu hồi cho mục đích phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia công cộng như xây dựng trường học, bệnh viện, làm đường giao thông. Đối với thu hồi đất để làm đường giao thông có hệ luỵ là người có nhiều đất khi thu hồi đất làm đường giao thông thì phần đất còn lại được ra mặt tiền, và họ được hưởng lợi. Chỉ bất lợi đối với người đất ít.

Cho nên đối với trường hợp này thì Nhà nước tính toán cho kỹ, làm sao hài hòa giữa người bị mất đất và người còn đất sau khi thu hồi mà được hưởng địa tô rất cao nhờ Nhà nước làm đường. Cho nên chỉ thu hồi đất trong trường hợp thật sự cần thiết, và phải gắn với các dự án cụ thể. Phải tính sao cho hài hòa, cụ thể cho người dân. Tôi nói ví dụ người có đất sâu bên trong, nhưng khi Nhà nước làm đường, thu hồi đất thì các hộ đầu dãy mất hết đất. Còn nhà cuối ngõ lại ra mặt đường, “mặt tiền” đằng trước. Như vậy sau thu hồi xảy ra 2 tình trạng là: Có người được lợi; và người bất lợi. Do đó thu hồi cần phân biệt đối với từng trường hợp cụ thể để đền bù cho sát với thực tế. Phải tính cho người bị mất hết đất. Người còn đất sau thu hồi, có giá trị địa tô cao phải chia sẻ với người mất hết đất. Như vậy hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân với người dân. Từ đó không dẫn đến khiếu kiện.

Cần hài hòa lợi ích của người dân, nhà đầu tư và phải đặt lợi ích của người dân lên trên hết. Không có nhà đầu tư nào đầu tư mà không có lợi nhuận cả. Khi có lợi nhuận cao thì phải chia sẻ lợi ích với người dân.

Vậy về vấn đề định giá đất đai khi thu hồi cần phải lưu ý điều gì, thưa ông?

- Về phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường tôi đồng ý, nhưng cần phải làm rõ chính sách phù hợp với từng đối tượng, loại hình sử dụng đất bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân, nhà đầu tư. Quan trọng là nhà đầu tư và người dân. Nếu không đồng thuận sẽ khó thực hiện được dự án. Giá đất phải phù hợp theo từng thời điểm thu hồi đất, có lợi cho dân và cũng phải có lợi cho nhà đầu tư để thu hút dự án, tạo nguồn lực để phát triển kinh tế xã hội. Căn cứ vào xác định giá đất và theo thời hạn sử dụng đất có cân nhắc nếu các thửa đất liền kề mà thời hạn sử dụng đất khác nhau sẽ định giá ra sao. Không lẽ đất cạnh nhau mà giá lại khác nhau, dễ phát sinh khiếu kiện. Vì vậy đề nghị giao Chính phủ quy định chi tiết nội dung này cho cụ thể, đảm bảo độc lập giữa tổ chức tư vấn, hội đồng thẩm định giá, bảng giá đất và người có thẩm quyền phê duyệt giá.

Trân trọng cảm ơn ông!