Thu nhập mỗi tháng bao nhiêu mới nên tính vay ngân hàng mua nhà Hà Nội?

30 triệu đồng mỗi tháng là ngưỡng thu nhập mà ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam khuyến nghị dành cho người mua muốn vay ngân hàng mua nhà tại Hà Nội hoặc TP.HCM ở thời điểm hiện tại.

Khuyến nghị này của ông Tuấn đưa ra trong bối cảnh giá bất động sản tăng liên tục trong thời gian vừa qua. Theo báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2024 của công ty PropertyGuru Việt Nam, mức độ quan tâm, giá bán bất động sản tính trung bình toàn quốc trong quý II đều đang có xu hướng tăng lên. 

Chỉ tính riêng trong quý II/2024, so với mức giá bán cùng kỳ năm 2023, giá bất động sản tại Hà Nội tăng trung bình 31% với chung cư, 19% với đất nền, 32% với nhà riêng và 18% với biệt thự. 

Với tốc độ tăng giá của bất động sản như hiện tại, ông Tuấn cho rằng, người dân muốn vay ngân hàng cần tính toán cẩn trọng. Ông Tuấn lấy ví dụ về giá của căn nhà hiện nay tại 2 thành phố lớn Hà Nội hay TP.HCM, dù là chung cư hoặc nhà riêng, giá ít nhất khoảng 2-2,5 tỷ đồng. Trường hợp nếu vay từ 50-70%/năm giá trị bất động sản, tức vay 1,4-1,5 tỷ đồng thì chủ nhà phải trả lãi 12 triệu và tiền gốc khoảng 5 triệu mỗi tháng.

Như vậy, nếu với thu nhập 30 triệu đồng trở lên, người mua chỉ còn khoảng 13 triệu đồng để trang trải nhu cầu cuộc sống cơ bản sau khi trừ đi 17 triệu đồng chi phí lãi vay và gốc.

Trong khi đó, ông Lê Quốc Kiên, một chuyên gia đầu tư cá nhân với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản cũng cho rằng, về tài chính, người mua nhà nên có sẵn 30% - 50% số tiền để mua. Mức độ sử dụng đòn bẩy ngân hàng sẽ phụ thuộc vào "thu nhập đều hàng tháng".

Theo ông Kiên, cần xác định rõ thu nhập đều hàng tháng tức là thu nhập "ổn định", không phải thu nhập đột biến tháng nhiều tháng ít. "Ví dụ một bạn hàng tháng có lương 15 triệu và thưởng doanh số từ 5 triệu đến 15 triệu, vậy thu nhập đều của bạn chỉ nên tính là 15 triệu đến 20 triệu, phần còn lại xem như khoản dự phòng. Phần thu nhập dùng để trả ngân hàng hàng tháng phải trừ đi chi phí sinh hoạt tối thiểu. Ví dụ trong số 15 đến 20 triệu thu nhập thì chi phí sinh hoạt tối thiểu là 10 đến 15 triệu, phần dùng để trả ngân hàng là từ 5 triệu đến 10 triệu.

Nếu hai vợ chồng cùng mua thì đương nhiên phải tính tổng thu nhập của hai vợ chồng. Giả sử hai vợ chồng có thu nhập bằng nhau như ví dụ trên, thì tổng số tiền dùng để trả ngân hàng hàng tháng là 10 triệu đến 20 triệu", ông Kiên phân tích thêm.

Ông Kiên đưa ra con số ước tính: "Với thời gian vay dài hạn 15 đến 20 năm để mua bất động sản, trung bình cứ mỗi 10 triệu tiền dùng để trả ngân hàng hàng tháng sẽ đủ trả cho khoản vay 600 triệu đến 700 triệu đồng."

Cũng như ông Tuấn, ông Kiên khuyến nghị dù lãi suất cho vay mua nhà đã giảm nhưng cân nhắc vay tiền bao nhiêu, dựa trên thu nhập hàng tháng rất quan trọng. 

 Mặt bằng chung lãi suất cho vay mua nhà hiện nay được đánh giá là thấp nhất trong nhiều năm qua. Mức lãi suất cho vay năm đầu tiên ưu đãi dao động 5-6%/năm. Thậm chí, một số ngân hàng còn tung ra mức lãi suất ưu đãi chỉ từ 3-4%/năm áp dụng trong vòng 3-6 tháng đầu tiên. So thời điểm một năm trước, lãi suất cho vay thả nổi cũng giảm tới 2-3%/năm. Lãi suất thấp chính là động lực khiến cho người mua nhà mạnh tay xuống tiền. 

Song, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao chi nhánh Hà Nội, CBRE Việt Nam vẫn cho rằng, lãi suất thả nổi là trở ngại của người mua nhà. "Khó khăn hiện nay là sau khi hết thời gian ưu đãi, người mua nhà sẽ phải chịu mức lãi suất thả nổi có thể lên tới trên 10%/năm", bà An nói. 

Vị chuyên gia này cho hay, hiện nay, nhiều người dân vẫn mong ước về một gói vay ưu đãi cho người mua thu nhập trung bình và thấp mua nhà, với lãi suất ưu đãi cố định 5 - 6%/năm, tương tự như gói vay 30.000 tỷ đồng đã thực hiện cách đây khoảng 10 năm trước. Do đó, gần đây Ngân hàng Nhà nước và các tổ chức tín dụng đã có các động thái nỗ lực giảm lãi suất cho vay, đây là tín hiệu tích cực cho người mua nhà có thể hưởng lãi suất thấp trong thời gian tới.