Thu thuế mua bán đất theo giá thị trường, Bộ Tài chính nói gì?

Bộ Tài chính vừa phát đi Công văn số 8439/BTC-TCT gửi đến đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Lâm Đồng về việc trả lời chất vấn của đại biểu Quốc hội gửi đến trước kỳ họp thứ 3 Quốc hội khóa XV.

Theo đó, cử tri tỉnh Lâm Đồng có ý kiến về đề án chống thất thu thuế của các địa phương về việc khi thu thuế đối với giao dịch bất động sản (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) thì thu trên cơ sở giá thị trường, còn khi thu hồi đất thì được bồi thường theo giá nhà nước.

Bảng giá đất theo thị trường có thể xác định đến từng thửa đất tuy nhiên để thực hiện được ý tưởng này cần 5-10 năm (Ảnh: LV)

Cử tri tỉnh Lâm Đồng cho rằng, tình trạng nêu trên đã phát sinh nhiều quan hệ tranh chấp kéo dài, khiếu kiện đông người gây ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự tại địa phương. Do đó, cử tri đề nghị Bộ Tài chính có giải pháp tham mưu cho Chính phủ trong thời gian tới để khắc phục tình trạng trên.

Trả lời cử tri, Bộ Tài chính cho biết, theo các quy định hiện hành, việc xác định giá đất để bồi thường đã được tính theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi đất xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh hoặc các phương pháp theo quy định tại Nghị định 44/2014 của Chính phủ theo nguyên tắc căn cứ vào giá đất trên thị trường.

Cụ thể, Bộ Tài chính dẫn quy định của Luật đất đai năm 2013, tại Khoản 2 Điều 74, việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Tại điểm đ, Khoản 4 Điều 114 cũng đã quy định giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ "tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất".

Trên cơ sở quy định của Luật Đất đai, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014 quy định về giá đất, được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 01/2017.

Giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng với các trường hợp quy định tại điểm đ, Khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đai với các dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau hoặc trường hợp tại khu vực thu hồi đất không bảo đảm yêu cầu về thông tin để áp dụng các phương pháp xác định giá đất quy định tại khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 Nghị định này để xác định giá đất cụ thể của từng thửa đất.

Đối với các trường hợp trên, UBND cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất đối với từng loại đất theo dự án hoặc theo khu vực để xác định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Đồng thời, tại Khoản 1 Điều 15 Nghị định số 44 cũng quy định: Căn cứ nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai, phương pháp pháp xác định giá đất quy định tại khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 Nghị định này và kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.

Cũng tại Nghị định 44, Khoản 1, Điều 18 quy định: Căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội ở địa phương và bảng giá đất, UBND cấp tỉnh quy định, quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể.

Bộ Tài chính cho hay, Chính phủ đang giao Bộ Tài nguyên và Môi trường tổng kết, đánh giá để báo cáo Chính phủ trình Quốc hội sửa đổi Luật Đất đai, trong đó có nội dung liên quan đến xác định giá đất cho các mục tiêu tính thuế, bồi thường tái định cư…

"Trên cơ sở quy định pháp luật về đất đai được sửa đổi, Bộ Tài chính sẽ rà soát các văn bản quy phạm pháp luật thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản để sửa đổi, bổ sung, đảm bảo thống nhất, đồng bộ" – Bộ Tài chính thông tin.

Giá đất có khả năng sẽ tăng theo thời gian nên việc định giá rất phức tạp (Ảnh: LV)

Trước đó, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà khẳng định: Cái khó nhất chính là thông tin đầu vào chính xác để phản ánh đúng bức tranh thị trường, giá trị của từng thửa đất. Để làm được điều đó, dự luật đất đai sửa đổi đã đưa vào những quy định như: Giá đất xác định thông qua giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất; áp thuế chuyển quyền sử dụng đất thông qua bảng giá để người sử dụng đất khai báo đúng giá giao dịch thực tế, từ đó thiết lập được hệ thống giá đất. Các giao dịch về quyền sử dụng đất của các dự án phải qua sàn. Thực hiện thanh toán giao dịch không dùng kiền mặt để quản lý được dòng tiền. Có chế tài xử lý đối với trường hợp không khai báo, đăng ký đúng giá trị giao dịch trên thị trường.

"Với các quy định trên cùng với cơ chế giao đất theo đấu giá, chúng ta sẽ thu thập và xây dựng được dữ liệu giá đất đầy đủ, khách quan. Khi chúng ta có hệ thống giá đất thị trường đủ dày, được cập nhật thường xuyên, theo vùng giá trị, chúng ta hoàn toàn có thể định giá đúng giá trị thực phù hợp với giá phổ biến của thị trường" - Bộ trưởng Trần Hồng Hà khẳng định.

Chia sẻ với Diễn đàn Doanh nghiệp, GS.TS Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu trưởng trường Đại học kinh tế Quốc dân cho rằng bảng giá đất phải xây dựng sát với giá trị thị trường, sử dụng các công cụ thị trường như công cụ thuế để điều tiết các hành vi đầu cơ, phần giá trị gia tăng mà không phải do cá nhân người sử dụng đất mang lại. Đây là yếu tố then chốt, nền tảng để thực hiện các cơ chế quản lý một cách công bằng, bình đẳng giữa những người sử dụng đất.

"Tôi cho rằng, giai đoạn đầu tiên khi thực hiện bảng giá sát giá thị trường thì tâm lý mọi người sẽ cho rằng giá đất sẽ tăng lên. Nhưng khi thực hiện cơ chế này, tức là khi tất cả các điều kiện như đánh thuế được với những người sử dụng nhiều đất đai, đánh thuế được theo giá trị của mảnh đất, thì ngay lập tức mọi người sẽ phải điều chỉnh hành vi của mình" - ông Cường chia sẻ.

GS.TS Hoàng Văn Cường dẫn chứng: "Thực tế, các nước đã làm việc này cho nên giá đất và giá nhà ở các nước không quá cao như nước ta. Bởi vì chúng ta không đánh thuế được cho nên người có tiền mua nhà, mua đất với mục đích lưu trữ tài sản giống như vàng, đó là tích luỹ tài sản".