Thủ tướng liên tục yêu cầu tháo gỡ khó khăn nhưng BĐS vẫn vướng từ quy định đầu tiên liên quan đến đất ở

Ngày 24/10, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính vừa ký Công điện số 993/CĐ-TTg về việc tiếp tục thực hiện quyết liệt các giải pháp phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Đáng chú ý, Thủ tướng đã yêu cầu Bộ trưởng Bộ Xây dựng tiếp tục phối hợp chặt chẽ với các Ủy ban của Quốc hội hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 6. Cùng với đó, Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng khẩn trương xây dựng, hoàn thiện dự thảo các văn bản quy định chi tiết về trình tự, thủ tục triển khai các dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, khu đô thị mới.

Thủ tướng cũng giao Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẩn trương hoàn thiện, trình cấp có thẩm quyền xem xét, ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44 quy định phương pháp định giá đất trong tháng 10 năm 2023; Tiếp tục đầu tư công sức, phối hợp chặt chẽ với các Ủy ban của Quốc hội và các cơ quan liên quan hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đảm bảo đồng bộ với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi);  Kịp thời hướng dẫn các địa phương giải quyết các vướng mắc liên quan đến giao đất, cho thuê đất, xác định giá đất, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm...

Trong khi Chính phủ đang nỗ lực tháo gỡ khó khăn, phát triển thị trường bất động sản bền vững thì điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang khiến cộng đồng doanh nghiệp và các nhà nghiên cứu lo ngại bởi quy định triển khai dự án nhà ở buộc phải có đất ở, loại bỏ đất nông nghiệp ra khỏi các trường hợp được thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quy định đóng tiền sử dụng đất 1 lần đối với đất phi nông nghiệp.

Các nhà nghiên cứu cùng cộng đồng doanh nghiệp cho rằng quy định này sẽ khiến các dự án bất động sản vốn đã tắc càng thêm tắc. Đặc biệt, quy định phải đóng tiền sử dụng đất 1 lần sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp phát triển dự án. Các doanh nghiệp lo ngại nếu quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được đưa vào thực tế sẽ tiếp tục khiến các doanh nghiệp không thể triển khai dự án cả cũ cả mới, đồng nghĩa là các địa phương sẽ thiệt hại nặng nguồn thu bởi chỉ thu được tiền đất sử dụng 1 lần.

Bàn về điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128, các chuyên gia cho rằng quy định này đã thu hẹp hơn so với quy định hiện hành tại Luật số 03/2022/QH15 sửa đổi 9 luật. Bởi quy định tại Luật số 03/2022/QH15 sửa đổi 9 luật hiện cho phép doanh nghiệp được chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại nếu có quyền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Cho ý kiến về quy định này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM chia sẻ Hiệp hội đã nhiều lần “đấu tranh”, kiến nghị để điều chỉnh Điều 128 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trong đó đề xuất giữ nguyên quy định hiện hành cho phép nhà đầu tư có một phần đất ở, một phần đất khác (có thể là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được thuê trả tiền một lần hoặc trả tiền hằng năm) đều được sử dụng để thực hiện dự án bất động sản nếu phù hợp các loại quy hoạch...

“Hiệp hội cũng kiến nghị có thể mở rộng trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (100% là đất phi nông nghiệp được thuê trả tiền một lần hoặc trả tiền hằng năm không có đất ở) cũng được thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu phù hợp các loại quy hoạch...”, ông Châu cho hay.

 Bàn về câu chuyện thu tiền sử dụng đất 1 lần hay nhiều lần trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, TS Võ Trí Thành - Nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cũng khẳng định đóng tiền đất một lần hay nhiều lần cần xem xét về đặc trưng của dự án. Trong trường hợp dự án nhà ở huy động vốn lớn thường từ khách hàng 70% và còn lại đi vay. Ở các dự án này các chủ đầu tư thường rất cần vốn. Do vậy, phải cần có những cơ chế cân bằng để hỗ trợ doanh nghiệp phát triển.

Cùng quan điểm với TS Võ Trí Thành, các chuyên gia cũng cho rằng Nghị quyết 18 đang chủ trương chuyển sang thuê đất trả tiền hằng năm. Nếu quy định như dự thảo sẽ tiếp tục gây ách tắc rất lớn về chính sách pháp luật. Do vậy, luật Nhà ở (sửa đổi) nên áp dụng thống nhất theo luật Đầu tư, chỉ yêu cầu doanh nghiệp có quyền sử dụng đất hợp pháp phù hợp quy hoạch là được làm dự án.

Đứng ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest) – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam từng bức xúc chia sẻ đáng lẽ công ty ông đã làm dự án 4ha ở Hà Đông (Hà Nội) và dự án ở quận 12 (TP.HCM)… Thế nhưng, đành phải từ bỏ vì theo đuổi mấy năm không được, không ai giải quyết cho chỉ vì quy định đất ở.

Theo ông Hiệp, từ năm 2021, Nghị định 30 (sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Nhà ở - PV) quy định chuyển đổi đất khác sang đất ở phải có ít nhất một ít đất ở, điều này rất khó khả thi.

“Đây chính là lý do mấy trăm dự án tồn đọng, không chuyển đổi được. Thậm chí, kể cả trong trường hợp người đang sử dụng đất, quy hoạch thì có nhưng không cho chuyển đổi vì không có 1m2 đất ở trong đó. Đáng lẽ, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi phải xem xét cái nào hợp lý thì giữ, cái nào không hợp lý thì thay đổi. Nhưng, điều 128 lại lặp lại, tôi cho rằng điều này rất khó cho doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở; ban soạn thảo lẽ ra phải nhìn thấy điều đó”, ông Hiệp nói.

Theo các chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp BĐS sửa luật Đất đai, một trong những bộ luật quan trọng nhất, đang là vấn đề cấp thiết để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Việc sửa đổi và thông qua Luật đang trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết khi hàng trăm dự án "trùm mền" không thể triển khai do vướng về pháp lý, thị trường thiếu nguồn cung trầm trọng.

Trong bối cảnh thời gian qua Chính phủ và Thủ tướng đã liên tiếp có những chỉ đạo các bộ, ban ngành và địa phương tháo gỡ khó khăn cho thị trường thì người dân, doanh nghiệp đang kỳ vọng việc sửa luật Đất đai lần này sẽ thông thoáng hơn, tháo gỡ được những rào cản để khơi thông dự án, tăng nguồn cung bất động sản để người nghèo có cơ hội tiếp cận được nhà ở.