Thực trạng và giải pháp nhà ở công nhân, nhà ở xã hội tại TP.HCM

'Cơn khát' nhà ở bình dân

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), TP.HCM có 122.111 công chức, viên chức nhưng mới chỉ có hơn 5.000 cán bộ được hỗ trợ vay ưu đãi với lãi suất 4,7%/năm trong 20 năm để mua nhà; khoảng 3 triệu người nhập cư, chủ yếu là công nhân lao động mà phần lớn muốn thuê nhà ở xã hội (NOXH) hoặc phòng trọ.

TP.HCM có 285.000 công nhân tại 17 khu công nghiệp, khu chế xuất nhưng chỉ có 15% được thuê chỗ ở tại các nhà lưu trú công nhân (chưa bao gồm 95.000 công nhân các cụm công nghiệp); có 6 khu công nghiệp, khu chế xuất đã có nhà lưu trú công nhân.

Có một số doanh nghiệp đã xây nhà lưu trú công nhân, điển hình như các Công ty Nissei Electric 1.520 chỗ ở; Palace 1.012 chỗ ở; Đức Bổn 416 chỗ ở. Riêng, Công ty giầy Pou Yen có hơn 80.000 công nhân, trong đó có 16.000 công nhân thuê phòng trọ. Nhưng các phòng trọ này lại nằm ở các tỉnh lân cận, phần lớn ở tỉnh Long An và công ty đã bố trí 800 xe đưa đón hàng ngày. Điều này lại làm tăng thêm lưu lượng phương tiện giao thông.

Một dự án NOXH tại TP. Thủ Đức. Ảnh: Đình Nguyên

Đồng thời, TP.HCM có khoảng 60.470 cơ sở nhà trọ của cá nhân, hộ gia đình với 560.219 phòng trọ đã giải quyết chỗ ở cho khoảng 1,4 triệu công nhân lao động thuê phòng trọ với giá thuê khoảng 800 nghìn cho đến 1,5 triệu đồng/tháng nhưng đã chiếm đến khoảng 20% thu nhập của công nhân lao động.

Kết quả khảo sát của Liên đoàn lao động TP.HCM đối với công nhân ngành may mặc cho thấy, thu nhập bình quân đầu người khoảng 6,8 triệu đồng/tháng. Trong đó có 21% có thu nhập dưới 5 triệu đồng/tháng; 40% có thu nhập 5-8 triệu đồng/tháng; 16% có thu nhập 8-12 đồng/tháng và chỉ có khoảng 3% có thu nhập trên 12 triệu đồng/tháng.

Đáng lưu tâm, có đến 41% công nhân lao động cho biết không đủ sống; 15,8% cho biết vừa đủ sống; 22,3% cho biết có dư chút ít và 21,9% cho biết có dư khá.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhìn nhận, có đến khoảng 56,8% công nhân lao động có thu nhập rất thấp và trên 60% công nhân lao động nhập cư chỉ có nhu cầu thuê nhà ở xã hội, phòng trọ để sau một thời gian 10-15 năm làm việc tích lũy rồi trở về quê.

Đối với kế hoạch phát triển NOXH, riêng TP.HCM giai đoạn 2016-2020 xây dựng được 15.000 căn, đạt 75% kế hoạch. Nhưng kết quả này chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn của xã hội.

Ông Châu cho rằng, có một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng thiếu hụt phân khúc này đó là do các doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án NOXH chưa được vay ưu đãi với lãi suất 4,8%.

Thứ hai, dự án NOXH cho thuê chưa được giảm 70% thuế suất Thuế GTGT, TNDN theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở 2014 và tại Khoản 2 Điều 9 Nghị định 100 của Chính phủ, nhưng Tổng cục Thuế đã trả lời chỉ cho giảm 50% thuế suất Thuế GTGT, TNDN.

Thứ ba, quy trình thủ tục đầu tư dự án NOXH của doanh nghiệp tư nhân lại rất rắc rối, nhiêu khê hơn thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Đơn cử là quy định cho phép chủ đầu tư dự án NOXH "được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần" theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 7 Nghị định 100, nhưng cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không dám phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án NOXH do lo ngại tăng dân số cục bộ, không phù hợp với quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 đã được phê duyệt.

HoREA nhận thấy, đối tượng mua, thuê mua NOXH phải là người thường trú tại TP.HCM nên không làm tăng dân số của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Quan điểm này kéo theo hồ sơ không được giải quyết kịp thời vì phải chờ đợi thực hiện thủ tục điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000.

Giải pháp thế nào?

Nhằm góp phần tăng nguồn cung NOXH, phòng trọ cho thuê trong thời gian tới đây, HoREA đưa ra một loạt kiến nghị.

Cụ thể, đề nghị sửa Luật Nhà ở quy định quy hoạch khu vực riêng để phát triển NOXH và "nhà ở giá phù hợp với thu nhập" của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị với đầy đủ tiện ích, dịch vụ và kết nối giao thông thuận tiện.

Do ngân sách Nhà nước có hạn nên nguồn vốn ngân sách chỉ nên tập trung phát triển NOXH cho thuê. Đối với NOXH để bán, cho thuê mua thì xã hội hoá để doanh nghiệp tư nhân thực hiện và có chính sách ưu đãi thực chất để khuyến khích doanh nghiệp tư nhân.

Đề nghị sửa đổi Khoản 1 Điều 1 Nghị định 49 của Chính phủ quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không phân biệt quy mô diện tích được lựa chọn, hoặc xây dựng NOXH trên quỹ đất 20% trong dự án hoặc được hoán đổi quỹ đất 20% nhà ở xã hội của dự án nhà ở thương mại bằng quỹ đất, nhà ở tại vị trí khác theo nguyên tắc đảm bảo giá trị tương đương.

Bên cạnh đó, HoREA đề nghị bổ sung chính sách ưu đãi để phát triển "nhà ở giá phù hợp thu nhập" của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị với mức ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng bằng khoảng phân nửa (1/2) mức ưu đãi dành cho NOXH.

Đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội bố trí vốn ưu đãi NOXH trong kế hoạch sử dụng vốn ngân sách Nhà nước trung hạn giai đoạn 2021-2025 để có nguồn "vốn mồi" thực hiện chính sách nhà ở xã hội.

Chính phủ chỉ đạo đẩy nhanh gói 15.000 tỷ đồng, trước hết là hỗ trợ 2 tháng tiền thuê nhà cho công nhân lao động. Nhưng một phần của gói hỗ trợ 15.000 tỷ đồng sẽ có thể bị "ế" do thiếu dự án nhà ở xã hội dẫn đến thiếu sản phẩm nhà ở xã hội. Do đó, HoREA đề nghị bổ sung đối tượng chủ nhà trọ cũng được vay ưu đãi để đầu tư xây dựng, cải tạo nâng cấp nhà trọ, phòng trọ cho công nhân lao động thuê.

Đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi Thông tư 20 để cho phép Vietcombank, VietinBank, BIDV, Agribank được phép cho cá nhân, hộ gia đình vay mua, thuê mua nhà ở xã hội. Thông tư 20 chỉ phù hợp với Khoản 4 Điều 50 Luật Nhà ở 2014 nhưng không phù hợp với quy định của Nghị định 49 và Nghị định 100.

Để được giảm 2% lãi suất vay theo gói hỗ trợ 40.000 tỷ đồng, HoREA đề nghị các địa phương tập trung tháo gỡ thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng dự án NOXH và thực hiện đấu thầu các khu đất công được quy hoạch làm NOXH để có nhiều hơn các dự án sớm triển khai thực hiện. Hiện, TP.HCM đang xây dựng quy trình thủ tục đấu thầu dự án NOXH để có thể rút ngắn thời gian so với trước đây nhưng cũng phải mất đến hơn 200 ngày.

Mặt khác, HoREA đề nghị sửa đổi Khoản 1 Điều 1 Nghị định 49 quy định tất cả dự án nhà ở thương mại đều phải dành một phần quỹ đất của dự án để thực hiện nghĩa vụ NOXH theo đúng quy định của Điều 16, 26 Luật Nhà ở 2014.

Sửa đổi Khoản 2 Điều 2 Nghị định 49 về "xử lý chuyển tiếp" bổ sung quy định cho phép dự án nhà ở thương mại dưới 10 ha đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được tiếp tục thực hiện nghĩa vụ NOXH bằng tiền theo quyết định của UBND cấp tỉnh trước thời điểm Nghị định 49 có hiệu lực, để tháo gỡ vướng mắc cho các dự án nhà ở thương mại dưới 10 ha.

Tiếp tục tháo gỡ vướng mắc về quy trình thủ tục đầu tư dự án NOXH để động viên doanh nghiệp tư nhân tham gia thực hiện dự án. Bởi, thủ tục hiện nay đang rất rắc rối, nhiêu khê hơn thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại

Và cuối cùng là đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét cho phép doanh nghiệp được đầu tư dự án khu nhà trọ cho thuê để có nhiều hơn các khu nhà trọ, phòng trọ có chất lượng tốt, nhiều tiện ích, dịch vụ, an toàn phục vụ cho công nhân lao động. Đồng thời, Bộ Xây dựng cần đưa ra quy định tiêu chuẩn thiết kế phòng trọ để tăng cường chức năng quản lý Nhà nước, nâng cao chất lượng công trình nhà trọ, phòng trọ.