Tiến độ mới nhất dự án Vành đai 2 đoạn qua Tp.Thủ Đức, thị trường bất động sản “vào guồng”

Cuối năm nay sẽ giải ngân tiền bồi thường cho người dân

Sáng 23/10, Bí thư Thành ủy Tp.HCM Nguyễn Văn Nên cùng đoàn khảo sát Thành ủy Tp.HCM làm việc với Thành ủy Tp.Thủ Đức về công tác chuẩn bị Đại hội Đảng bộ Tp.Thủ Đức lần thứ nhất, nhiệm kỳ 2025-2030.

Trước đó một ngày, Tp.HCM đã ban hành bảng giá đất mới, có hiệu lực từ cuối tháng 10/2024 và sẽ được sử dụng hết năm 2025. Theo đó, Tp.Thủ Đức sẽ tiến lấy ý kiến người dân về đơn giá bồi thường dự án Vành đai 2 Tp.HCM vào ngày 30/10. Đây là cơ sở để địa phương phê duyệt phương án bồi thường, gồm đơn giá bồi thường và nền tái định cư dự án Vành đai 2.

Chủ tịch UBND Tp.Thủ Đức Hoàng Tùng cho biết, hai tháng cuối năm, giải ngân vốn đầu tư công vẫn là công tác quan trọng nhất với địa phương. Năm 2024, Tp.Thủ Đức được giao số vốn hơn 10.000 tỉ đồng, trong đó dự án Vành đai 2 là hơn 7.000 tỉ đồng. Trong buổi làm việc mới đây, Chủ tịch UBND Tp.HCM Phan Văn Mãi yêu cầu đến hết năm 2024, địa phương phải giải ngân 90% số vốn này.

Theo bảng giá đất điều chỉnh, giá đất của Tp.Thủ Đức giảm trung bình 19%-21% so với hồi tháng 7/2024 nhưng vẫn cao hơn 1,5-11 lần so với giá hiện hành. Sau khi lấy ý kiến người dân, Thành phố sẽ phê duyệt phương án bồi thường và tái định cư dự án. Dự kiến sẽ giải ngân cho người dân trước 15/12.

Cùng với đó, Tp.Thủ Đức kiến nghị UBND Tp.HCM sớm giao 2 khu đất tại số 118 Đặng Văn Bi, phường Bình Thọ và số 15/6C Đặng Văn Bi, phường Trường Thọ để làm nền tái định cư bổ sung cho dự án đường vành đai 2.

Theo UBND Tp.Thủ Đức, hiện dự án đường vành đai 2, đoạn 1 - từ cầu Phú Hữu đến đường Võ Nguyên Giáp (đoạn 1), có chiều dài hơn 3,5 km, với khoảng 893 trường hợp bị ảnh hưởng. Nguồn vốn bố trí cho dự án trong năm 2024 là 5.825 tỉ đồng. Đối với đoạn 2, từ đường Võ Nguyên Giáp đến đường Phạm Văn Đồng có chiều dài gần 2,5 km, với 258 trường hợp bị ảnh hưởng, nguồn vốn bố trí trong năm 2024 là 1.742 tỉ đồng.

Đến nay, dự án đường Vành đai 2 đã hoàn thành một số nội dung như công tác lập và phê duyệt bản đồ hiện trạng, vị trí thu hồi đất dự án, định vị cắm mốc và bàn giao ranh ngoài thực địa; ban hành thông báo thu hồi đất. Bên cạnh đó là kiểm kê hiện trạng nhà đất các trường hợp bị ảnh hưởng. Dự án sẽ được khởi công vào quý 1/2025.

Nhà đầu tư bất động sản “đón đầu” vành đai 2

Thông tin hạ tầng quy mô lớn dần hiện hữu đã và đang tác động tích cực đến thị trường bất động sản khu vực. Theo quan sát, về cuối năm, một số dự án căn hộ hay nhà phố khu vực gần tuyến vành đai 2 đã gia tăng sức cầu. Hoạt động “đón sóng” hạ tầng bắt đầu hình thành ở các nhà đầu tư “nhanh nhạy”. Họ kì vọng việc khép kín Vành đai 2 sẽ ảnh hưởng đến giá trị bất động sản quanh khu vực trong tương lai. Đối với người mua thực, tâm lý fomo (sợ bỏ lỡ cơ hội) cũng dần hình thành khi giá các dự án mở bán giai đoạn sau liên tục thiết lập mặt bằng mới. Theo đó, tại một số dự án bất động sản Tp.Thủ Đức người mua đã đưa ra quyết định nhanh hơn.

Thực tế tại một số dự án bất động sản quanh tuyến Vành đai 2 Tp.HCM nhận thấy, sức cầu đã tăng nhịp trở lại. Một số dự án rục rịch ra thị trường cuối năm nhằm đón sức nóng của hạ tầng giao thông. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở Tp.Thủ Đức giai đoạn này khá khan hiếm. So với các khu vực khác, nguồn cung mới tại khu Đông Tp.HCM vẫn nhỉnh hơn, song so với thời điểm trước năm 2019, dự án ra thị trường đã sụt giảm mạnh.

Theo đó, mặt bằng giá các dự án chào bán gần đây hầu hết đều chạm mốc trên 100 triệu đồng/m2. Dự án có ngưỡng giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 tại Tp.Thủ Đức chỉ “đếm trên đầu ngón tay”. Gần tuyến vành đai 2, tiếp nối với đại lộ Phạm Văn Đồng, Võ Văn Ngân, Quốc lộ 1A, dễ dàng di chuyển đến Q.1, Q.Bình Thạnh, sân bay Tân Sơn Nhất hiện chỉ có dự án FIATO Uptown của Thang Long Real Group còn nằm trong khoảng giá từ 48,6 triệu/m2, chưa VAT. Đây được xem là mức giá hiếm có tại khu vực. Vì thế, thời gian qua, khi có thông tin Vành đai 2 đoạn qua khu Đông chuẩn bị khởi công khép kín, dự án căn hộ này được nhà đầu tư quan tâm. Nhờ có vị trí thuận lợi và mức giá còn ở ngưỡng hợp lý, nhà đầu tư kì vọng biên độ tăng giá của dự án sẽ gia tăng khi vành đai hoàn thiện. Hiện dự án này ra mắt dòng sản phẩm Duplex và Penthouse được áp dụng mức giá tốt nhất và nhiều ưu đãi. Đây là những sản phẩm khan hiếm trên thị trường Tp.Thủ Đức. 

Khảo sát cho thấy, từ quý 1/2024 giá nhà đất khu vực Tp.Thủ Đức bắt đầu nóng lên theo thông tin quy hoạch, hạ tầng. Tại mặt tiền đường Tô Ngọc Vân ở mức trung bình từ 120-150 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá nhà đất tại các hẻm nhỏ thuộc tuyến đường này dao động 80-100 triệu đồng/m2. Đi kèm với giá nhà đất, giá văn phòng, mặt bằng thương mại tại Tô Ngọc Vân cũng tăng giá.

Theo các chuyên gia, dự án đường Vành đai 2 TPHCM khép kín sẽ giúp giao thông các trục phía Đông thành phố phát triển, kết nối với các tỉnh lân cận. Dự án sẽ trở thành tuyến đường trung tâm đặc biệt của Tp.Thủ Đức. Đặc biệt giúp mở thêm không gian phát triển đô thị các cụm cảng Cát Lái, Phú Hữu, Trường Thọ… giúp giảm ùn tắc khu nội thành.

Bên cạnh đó, đường Vành đai 2 hoàn thành khép kín đoạn qua khu Đông cùng với các hạ tầng giao thông trọng điểm như Vành đai 3, nút giao Mỹ Thủy, cầu Cát Lái, cao tốc Bến Lức – Long Thành, Biên Hòa – Vũng Tàu, sân bay Quốc tế Long Thành, Metro số 4… sẽ tạo thành chuỗi giao thông liên kết vùng cho khu Đông, tạo động lực phát triển mạnh mẽ cho Tp.Thủ Đức cả về giao thông di chuyển và giá trị cho thị trường bất động sản.

Có thể thấy, Luật Đất đai sửa đổi sẽ đẩy nhanh tiến độ phát triển hạ tầng thông qua việc áp dụng các khung giá thị trường. Riêng với dự án đường Vành đai 2 hoàn thành là cơ hội để tăng giá trị và thanh khoản bất động sản; giúp kết nối các khu vực ngoại ô với trung tâm thành phố, từ đó cung cấp cơ sở hạ tầng và tiện ích cho cư dân một cách hiệu quả hơn.

Thực tế, xu hướng hạ tầng phát triển tới đâu giá trị bất động sản tăng lên tới đó không phải mới. Các dự án gần tuyến giao thông lớn khởi động kéo theo sức cầu đón đầu tư nhà đầu tư là dễ hiểu. Tuy nhiên, so với thời điểm trước đây, sức cầu thị trường hiện vẫn còn khiêm tốn và chưa phân bổ đồng đều giữa các dự án.

Các nhà đầu tư tham gia thời điểm này đa phần là có tài chính tốt, ít sử dụng vốn vay ngân hàng. Họ là những người có thể đã cơ cấu được tài sản trước đó và tiếp tục tìm kiếm phân khúc phù hợp để tái đầu tư hoặc tích sản lâu dài, ưu tiên các dự án tại Tp.HCM. Ngoài hạ tầng giao thông thì yếu tố cảnh quan dự án, pháp lý, tiến độ xây dựng, uy tín của chủ đầu tư cũng được người mua quan tâm ở giai đoạn này.