Tín dụng cho vay bất động sản của các ngân hàng ra sao?

Tài sản thế chấp

Theo báo cáo tài chính hợp nhất kiểm toán năm 2025 của Vietcombank, dư nợ cho vay khách hàng của ngân hàng này đạt hơn 1,67 triệu tỷ đồng, tăng 15,5% so với 2024. Tuy nhiên, nếu bóc tách theo cơ cấu ngành nghề, tỷ trọng cho vay liên quan trực tiếp đến bất động sản không quá lớn như nhiều người lầm tưởng.

Cụ thể, các khoản tín dụng gần với lĩnh vực bất động sản nhất bao gồm cho vay kinh doanh bất động sản và xây dựng. Trong đó, dư nợ cho vay ngành xây dựng đạt khoảng 155.000 tỷ đồng - tăng mạnh so với năm trước. Tuy nhiên, ngay cả khi cộng gộp cả hai nhóm này, tỷ trọng cũng chỉ dao động quanh mức 10-15% tổng dư nợ.

Điểm gây nhầm lẫn lớn nhất nằm ở cơ cấu tài sản đảm bảo. Theo báo cáo, tổng giá trị tài sản đảm bảo của Vietcombank lên tới khoảng 2,64 triệu tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm tới gần 1,9 triệu tỷ đồng, tương đương khoảng 70-72%.

Con số này dễ khiến nhiều người cho rằng ngân hàng “ôm” bất động sản quy mô lớn. Tuy nhiên, đây không phải là dư nợ cho vay bất động sản, mà là giá trị tài sản thế chấp.

Trên thực tế, tại Việt Nam, bất động sản là loại tài sản được sử dụng phổ biến nhất để đảm bảo cho các khoản vay, kể cả vay sản xuất, thương mại hay tiêu dùng. Nguyên nhân là do tính pháp lý rõ ràng, khả năng định giá tương đối ổn định và thanh khoản cao hơn so với nhiều loại tài sản khác.

Tại BIDV, tổng tài sản đảm bảo đạt hơn 3,7 triệu tỷ đồng, tăng 11,9% so với cuối năm trước. Đáng chú ý, bất động sản tăng 10,4%, đạt trên 2,6 triệu tỷ đồng, tiếp tục là trụ cột chính trong danh mục.

Dư nợ cho vay khách hàng của BIDV tăng gần 15,4% năm ngoái, đạt hơn 2,37 triệu tỷ đồng. Trong khi đó, cho vay mua nhà đạt 240.000 tỷ, chiếm 15% tổng dư nợ.

Agribank tiếp tục là ngân hàng có quy mô lớn và mức độ tập trung cao nhất. Tổng tài sản thế chấp đạt hơn 3,7 triệu tỷ đồng, tăng 17,2% so với cuối năm 2024. Trong đó, riêng bất động sản đạt gần 3,4 triệu tỷ đồng, tăng 15,3%, duy trì tỷ trọng trên 90%.

VietinBank ghi nhận mức tăng trưởng cao hơn mặt bằng chung khi tổng tài sản thế chấp đạt gần 3,9 triệu tỷ đồng, tăng 18% so với cuối năm 2024. Riêng bất động sản đạt 2,8 triệu tỷ đồng, tăng 17,9%, chiếm khoảng 71% tổng giá trị.

Như vậy, chỉ tính riêng lượng tài sản cầm cố, thế chấp là bất động sản tại nhóm ngân hàng quốc doanh lên tới gần 11 triệu tỷ đồng, tăng mạnh trong năm qua.

Dư nợ tín dụng các ngân hàng thương mại tăng mạnh

Báo cáo tài chính hợp nhất năm 2025 của Techcombank cho thấy tổng tài sản ngân hàng đạt hơn 1,19 triệu tỷ đồng, tăng mạnh so với năm trước, phản ánh quy mô tín dụng tiếp tục mở rộng . Trong cơ cấu cho vay, bất động sản vẫn là một trong những lĩnh vực trọng tâm, dù không được trình bày trực tiếp thành một chỉ tiêu riêng biệt.

Thực tế, tín dụng bất động sản tại Techcombank được phân bổ qua hai kênh chính. Thứ nhất là cho vay doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, bao gồm các chủ đầu tư dự án, phát triển khu đô thị và hạ tầng. Thứ hai là cho vay cá nhân mua nhà, chiếm tỷ trọng lớn trong mảng bán lẻ của ngân hàng.

Khi cộng gộp hai cấu phần nói trên, quy mô tín dụng liên quan đến bất động sản chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng dư nợ. Cụ thể, tín dụng bất động sản năm 2025 của Techcombank lên tới 207.027 tỷ đồng, cũng tăng 11% so với năm trước. Bất động sản tiếp tục là mảng tín dụng trọng tâm khi chiếm 27% tổng dư nợ.

MB có dư nợ tín dụng 121.189 tỷ đồng, tăng tới 89% so với năm trước - thuộc nhóm tăng nhanh nhất hệ thống. Tuy nhiên, tỷ trọng bất động sản chỉ chiếm 11% tổng dư nợ, thấp hơn nhiều các ngân hàng khác.

Về cơ cấu tín dụng năm 2025 , một số ngân hàng duy trì tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản ở mức xấp xỉ 30% tổng dư nợ, cho thấy mức độ tập trung tương đối cao; trong khi nhiều nhà băng khác giữ dưới 10%. Sự chênh lệch này phản ánh rõ nét mức độ phân hóa về khẩu vị rủi ro, cũng như định hướng chiến lược tín dụng giữa các ngân hàng.

Xét về tốc độ tăng trưởng cho vay kinh doanh bất động sản năm 2025, phần lớn ngân hàng ghi nhận mức tăng cao, thậm chí đột biến, như VIB: tăng 270,2%, SeABank tăng 120%, BVBank tăng 102,4%, MSB tăng 66,3%...

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, năm 2025 tín dụng bất động sản tăng khoảng 22%, nhưng nhiều chuyên gia cho rằng nếu tính đầy đủ các khoản vay tiêu dùng có liên quan đến bất động sản, mức tăng thực tế có thể lên tới 28-30%.

Trước thực tế này, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm 2026. Theo đó, dư nợ tín dụng trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm (ở mức khoảng 15%). Đặc biệt, dư nợ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Đây được xem là bước đi nhằm hạn chế rủi ro khi thị trường bất động sản có dấu hiệu tăng nhanh trở lại sau giai đoạn trầm lắng.

Theo báo cáo Bộ Xây dựng quý IV/2025, tổng lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý IV/2025 vào khoảng 32.894 căn, nền. Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư chiếm 10.952 căn, nhà ở riêng lẻ khoảng 9.810 căn và đất nền khoảng 12.132 nền.

So với quý III/2025, lượng tồn kho bất động sản đối với cả ba loại hình gồm nhà ở chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền đều có xu hướng tăng. Trong đó, lượng tồn kho nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ bằng khoảng 123,7%, còn tồn kho đất nền bằng khoảng 121,6% so với quý III/2025.

Diễn biến nói trên cho thấy dù thị trường đã có dấu hiệu phục hồi, nhưng áp lực giải phóng hàng tồn vẫn là thách thức lớn trong giai đoạn tới.